買樓收租再買樓

Mr.Aggressive系列買樓收租再買樓
朋友Mr.Aggressive問及買樓收租既意見,佢係其中一個供緊第一間樓,開始諗第二間,個案如下:
個案A先生: 男人,三十三歲,仔細老婆嫩。
係元朗用老婆名買左第一間自住樓,亦都係老婆一個人供的, 月供HKD8000,尚欠HKD2.3 million。自住樓宇現值HKD5.6million
A先生自己做生意,搵會計計番公司盤數,報稅收入每月HKD22000
當然,A先生真正落得袋每月平均約HKD35000
老婆月入HKD25000
兩公婆都係大學生,香港地踎大學畢業
手上現金HKD500000
30年樓最長按揭可攤分年期

朋友首先問想買間美孚新村樓收租好唔好? 一問到美孚即刻諗起成33年樓齡,最長按揭可以做幾耐?美孚新村呢個香港數一數二大型屋苑,銀行可用(樓齡 + 還款年期) < 70 黎計,換言之還款年期 < 70 – 33 = 37

一般香港銀行max還款年期cap左30年,所以佢買美孚確實有個好處,就係可以攤長30年還。要留意既係如果其他細些少屋苑或單幢樓,個factor會減至50。
即係話如果佢睇中左間29年既單幢樓,佢最多都可以攤21年還款。
租出自住樓??
攪掂個年期,再講就係買美孚好唔好? 基於買樓唔好買低層、屋苑入面最差質素類型,我地假設佢睇中美孚四百萬既單位去計一計。現時買樓投資最少要比五成首期。A先生睇黎攞唔到二百萬出黎。如果佢同人講佢買黎自住呢,咁咪可以做到成九成按揭囉! 即係先買間交吉樓,攞四十萬首期出黎「上會」先然後再租出去? Well, 其實咁樣做筆者唔知有無犯法,不過最起碼違反左銀行同你按揭人訂下既借貸合約。嚴重既銀行可能即刻call loan,即係叫你回番哂水比佢。但係身邊又好多人做緊喎,究竟點解呢?銀行好少查業主究竟有冇將報稱自住樓租出去,就算捉到,其實都好少call loan,多數即時加息就算。
即係你原本用2厘還緊要加到4厘,咁樣業主都可以捱兩個月貴息之後轉到第二間銀行,所以先咁多人博,筆者當然唔鼓勵你咁做。另外要提醒如果你做按揭到九成,而又搵香港按揭証劵公司 做二按的話,你最好唔好博。一來自己負擔太重,跌一成你就負資產,二來香港按揭証劵公司係半官方機構,佢唔同銀行諗法話你每月有錢還就算。講左咁耐,A先生個四十萬都係夠做九成按揭,即係如果想低息「上會」就要同按揭証劵公司做二按,所以筆者建議佢都係睇間2.2million就算。呢個價可以係新界買一間眼鏡兩房黎收租。荃景花園,屯門市廣場都仲有選擇。仲有就係2.2million可以慳返唔少stamp duty。你買間三百萬,打stamp都要4萬幾,成季租都黎,但係貴樓緊係有貴好啦,呢個問題下次再談。
 
計掂數上會
咁A先生降低要求,搵間新界兩房報自住用七成上會得唔得呢?假設A先生成交左間2.0million,刮埋老婆私己比左60萬首期,問銀行用2.1%借1.4million分25年還,每月還HKD6003。剛好退休前還哂,有間屋仔收租。佢一個人上唔上到會? 基於一般銀行會用你可證明收入既50%作為還款上限,而每月還款金額係用現息加2%做STRESS TEST黎計,係STRESS TEST 下如息口上升至4.1%,佢每月還HKD7468,大約少於證明收入HKD20000既一半,如果佢出面無卡數無其他欠款,佢可以上到會的。收樓之後即「踩界」,搵番個乖租客每月收到大約HKD8000, cover到每月還比銀行條數仲有HKD2000落袋比雜費。
買樓收租再收租
 
另外A先生真係諗到盡,佢仲想知收緊呢HKD8000租,可唔可以成為佢下次借錢既income proof(入息證明)之一。係可以的,不過要有租約同六個月租金收入證明(statements)。銀行通常計你一半,即4000收入。或有細銀行計你七成即5600。相信無人會蠢到搵番上次同你做「報稱自住樓宇」既銀行去安排按揭。不過而家政府有按揭資料庫,銀行肯定知佢出面有一間樓。佢老婆間樓唔計,因為老婆自己一個「上會」。今次A先生收入有HKD(22000 + 5600 = 27600) 。佢可以再報一次買自住樓用7成按揭上會。唔係下嗎!? 點可以一人自住兩層?? 真係可以的!第二層報稱佢買比老豆住,孝子一名佢最多可以仲有幾多還款能力呢就係 HKD(27600/2 – 7468 = 6332)
咁呢個淨數六千六(credibility)可以再買間咩樓呢樓價1.85million做七成按揭分25/30年還應該可以。有咩選擇荃灣中心,大興花園,嘉湖可也筆者睇過一個公務員既blog,佢就咁樣加埋伴隨樓市升市時出出入入幫自己退休前買左14間樓收租。 當然,係由1986 – 2009年,而呢個case要死好命先得!至於Mr.Aggressive點樣攞HKD540000出黎做第二間樓首期下次再談。
 
成文當日為2012年, 按揭政策同今日或有少許不同
 
本文旨在演說買樓收租再買樓既過程。不鼓勵過度投資。
投資附帶風險,投資者應充分理解所涉風險及謹慎行事。
其餘內容已放入書本「樓換樓」,請在各大書局購買



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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一堂 (可網上修讀)

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那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

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第二堂 (可網上修讀)

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認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂 (可網上修讀)

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

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收息101課程安排:
第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-09-27(一)19:15-21:45
第三堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-10-04(一)19:15-21:45

*如9月27日及10月4日不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

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※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP67 第一課:2021-10-11(一)19:15-21:15
TEDP67 第二課:2021-10-18(一)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 附送買樓PowerTeam服務】

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如報名及付款買樓001,諗Sir買樓PowerTeam咨詢可在付款後開始,不用等待第三課當天。

第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第三堂 (PowerTeam出場同你手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係

借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第三堂 (POWERTEAM出場同你手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

**諗Sir買樓001課程 即付即可網上學習第一及二堂**

買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年11月8日(一)(TELY83)下午14:00-16:00真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!

*如11月8日不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年11月8日(一)(TELY83)下午14:00-16:00真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!

*如11月8日不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

諗sir親身教授及作出問答
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

諗sir親身教授及作出問答
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021-10-09(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如10月9不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021-10-09(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如10月9不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
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.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
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. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



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收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

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L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

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DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

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策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
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策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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