買樓收租再買樓

Mr.Aggressive系列買樓收租再買樓
朋友Mr.Aggressive問及買樓收租既意見,佢係其中一個供緊第一間樓,開始諗第二間,個案如下:
個案A先生: 男人,三十三歲,仔細老婆嫩。
係元朗用老婆名買左第一間自住樓,亦都係老婆一個人供的, 月供HKD8000,尚欠HKD2.3 million。自住樓宇現值HKD5.6million
A先生自己做生意,搵會計計番公司盤數,報稅收入每月HKD22000
當然,A先生真正落得袋每月平均約HKD35000
老婆月入HKD25000
兩公婆都係大學生,香港地踎大學畢業
手上現金HKD500000
30年樓最長按揭可攤分年期

朋友首先問想買間美孚新村樓收租好唔好? 一問到美孚即刻諗起成33年樓齡,最長按揭可以做幾耐?美孚新村呢個香港數一數二大型屋苑,銀行可用(樓齡 + 還款年期) < 70 黎計,換言之還款年期 < 70 – 33 = 37

一般香港銀行max還款年期cap左30年,所以佢買美孚確實有個好處,就係可以攤長30年還。要留意既係如果其他細些少屋苑或單幢樓,個factor會減至50。
即係話如果佢睇中左間29年既單幢樓,佢最多都可以攤21年還款。
租出自住樓??
攪掂個年期,再講就係買美孚好唔好? 基於買樓唔好買低層、屋苑入面最差質素類型,我地假設佢睇中美孚四百萬既單位去計一計。現時買樓投資最少要比五成首期。A先生睇黎攞唔到二百萬出黎。如果佢同人講佢買黎自住呢,咁咪可以做到成九成按揭囉! 即係先買間交吉樓,攞四十萬首期出黎「上會」先然後再租出去? Well, 其實咁樣做筆者唔知有無犯法,不過最起碼違反左銀行同你按揭人訂下既借貸合約。嚴重既銀行可能即刻call loan,即係叫你回番哂水比佢。但係身邊又好多人做緊喎,究竟點解呢?銀行好少查業主究竟有冇將報稱自住樓租出去,就算捉到,其實都好少call loan,多數即時加息就算。
即係你原本用2厘還緊要加到4厘,咁樣業主都可以捱兩個月貴息之後轉到第二間銀行,所以先咁多人博,筆者當然唔鼓勵你咁做。另外要提醒如果你做按揭到九成,而又搵香港按揭証劵公司 做二按的話,你最好唔好博。一來自己負擔太重,跌一成你就負資產,二來香港按揭証劵公司係半官方機構,佢唔同銀行諗法話你每月有錢還就算。講左咁耐,A先生個四十萬都係夠做九成按揭,即係如果想低息「上會」就要同按揭証劵公司做二按,所以筆者建議佢都係睇間2.2million就算。呢個價可以係新界買一間眼鏡兩房黎收租。荃景花園,屯門市廣場都仲有選擇。仲有就係2.2million可以慳返唔少stamp duty。你買間三百萬,打stamp都要4萬幾,成季租都黎,但係貴樓緊係有貴好啦,呢個問題下次再談。
 
計掂數上會
咁A先生降低要求,搵間新界兩房報自住用七成上會得唔得呢?假設A先生成交左間2.0million,刮埋老婆私己比左60萬首期,問銀行用2.1%借1.4million分25年還,每月還HKD6003。剛好退休前還哂,有間屋仔收租。佢一個人上唔上到會? 基於一般銀行會用你可證明收入既50%作為還款上限,而每月還款金額係用現息加2%做STRESS TEST黎計,係STRESS TEST 下如息口上升至4.1%,佢每月還HKD7468,大約少於證明收入HKD20000既一半,如果佢出面無卡數無其他欠款,佢可以上到會的。收樓之後即「踩界」,搵番個乖租客每月收到大約HKD8000, cover到每月還比銀行條數仲有HKD2000落袋比雜費。
買樓收租再收租
 
另外A先生真係諗到盡,佢仲想知收緊呢HKD8000租,可唔可以成為佢下次借錢既income proof(入息證明)之一。係可以的,不過要有租約同六個月租金收入證明(statements)。銀行通常計你一半,即4000收入。或有細銀行計你七成即5600。相信無人會蠢到搵番上次同你做「報稱自住樓宇」既銀行去安排按揭。不過而家政府有按揭資料庫,銀行肯定知佢出面有一間樓。佢老婆間樓唔計,因為老婆自己一個「上會」。今次A先生收入有HKD(22000 + 5600 = 27600) 。佢可以再報一次買自住樓用7成按揭上會。唔係下嗎!? 點可以一人自住兩層?? 真係可以的!第二層報稱佢買比老豆住,孝子一名佢最多可以仲有幾多還款能力呢就係 HKD(27600/2 – 7468 = 6332)
咁呢個淨數六千六(credibility)可以再買間咩樓呢樓價1.85million做七成按揭分25/30年還應該可以。有咩選擇荃灣中心,大興花園,嘉湖可也筆者睇過一個公務員既blog,佢就咁樣加埋伴隨樓市升市時出出入入幫自己退休前買左14間樓收租。 當然,係由1986 – 2009年,而呢個case要死好命先得!至於Mr.Aggressive點樣攞HKD540000出黎做第二間樓首期下次再談。
 
成文當日為2012年, 按揭政策同今日或有少許不同
 
本文旨在演說買樓收租再買樓既過程。不鼓勵過度投資。
投資附帶風險,投資者應充分理解所涉風險及謹慎行事。
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*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
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第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-06-18(二)19:15-21:15
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-06-25(二)19:15-21:15

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
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更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-09(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年10月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83

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上課地點為尖沙咀

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諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-06-15(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-06-22(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-06-29(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

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第一課真人: 2024-06-15(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-06-22(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-06-29(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

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高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
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(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
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第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



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課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

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L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

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5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

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