2萬人工。每隔3日。收租4千。未到50唔使撈 #1016

諗Sir你好!

我今年43歲, 單身女子一名, 之後應該都會係單身架喇。你3本書我都睇哂, 亦讀左收息101, 103, 買樓003, 報左ETF,同買樓001, 吸收下最UPDATE嘅財務知識。我同其他讀者同同學仔一樣有相同嘅諗法 : 早D識你咪好囉!!

講下我個CASE, 我同細佬聯名買左2層樓, 各市值約720萬, 一間按揭淨100萬, 另一間320萬。2間都出租, 各租16K-17K。因為屋企人身體問題, 需要搬屋。我阿爸只接受住返而家呢區(美孚區), 所以打算買呢度嘅居屋(佢就快有綠表資格)。我就打算2016或17年將2層樓賣出一間, 另一間轉名比哂細佬。用我阿爸個名買居屋, 未補地價460萬, 我做擔保人。另外再買一間樓收租。住緊嗰間村屋市值450萬,諗住大維修(差唔多拆哂重建咁整, 我估費用起碼都100萬,


我同細佬夾份)再出租, 之前有師傅報過間套房價錢, 可間7間, 其中2間冇窗, 月租約$3500/間。不過到時間房出租定一個單位出租仲未定。

本人收入2萬, 有12萬人民幣, 約20萬現金。每月儲蓄約7000。現金真係少左D。想問下諗SIR以下問題 :

1. 用阿爸名買居屋可做到幾成按揭呢? 最多可按幾長? 佢今年77歲
2. 我做左擔保人再買一間樓係咪可做最多8成, 30年? 讀左買樓003, 我可以有方法提高借貸力。
3. 我應該買左樓先定做左擔保先? 定係都一樣?
4. 以上計劃諗SIR你認為仲有乜野地方要留意, 同埋有冇更好建議呢?

另外買樓003問題 :
5. 如買樓間套房出租, 若打算會再賣出, 回復原狀費用要幾多呢? 估價署叫你填報單位租住情況同租金封信你會點填?
6. 如果真係比屋宇署查到, 出清拆令回復原狀, 係咪會顯示喺填土廳資料? 對日後賣樓同再做按揭有乜野影響?

多謝哂!

蘇菲

 

ANSWER:

77歲老父買樓固然做唔到按揭,加阿女名做擔保最長可做25年。因綠表居屋上會可九成五及有政府保做最好攤25年還。不過自筆者離開銀行後無再細閱此項政策,請讀者自行到房署再查詢。惟有關當局有安排措施去幫助公屋人仕靠綠表上流居屋。

 

擔保人的「特色」為非業主,但又要為全項債務負責。筆者在001已解擔保的責任比一般人想像中的大。鑑於香港按證暫不接受兩間自住樓的業主申請七成或更高成數上會,讀者做擔保後不具「業主」身份,如佢之後已轉樓轉名埋弟弟,那讀者淨身後是可以借盡八成上會的。惟九成因「曾經做過業主」,所以不能。

 

003提高個人借貸力方法望可幫到手。再理順一次讀者應作的大方向: 為先提高現金水平,搞掂埋阿爸個住所,自己再買間樓搵個租客幫手供,幾個月以黎上堂習得的招數應可為50歲的她完成三樓在手加500萬現金之基本步。

 

兩間720萬的樓帳面賺720*2-100-320 = 1020萬,當讀者分一半賺到510萬,賣淨一間比細路。借貸力原只有259萬的她幫阿爸負擔起居屋,另已授6個月的步驟去增加借貸力。將原本住間村屋間七個套房,若屋宇署查到會被落charge,要回復原狀才可出售。當然若村屋是較近鐵路的,租務回報將十分可觀,每間就當只四千都收成$30000蚊租一個月。惟若村屋是十分偏遠,多不受租客喜愛、或只能吸差等租客。

 

村屋可以係間套房之前問銀行加按50%,又可套近200萬資金。計讀者又可分一半即可得100萬。那在2016年讀者已可得一村屋一居屋(先比自己同父親自住)及600萬資金在手。再進一步當然係睇時機再買另一間舊樓間套房收租,今時個價已可用340萬買20000/月收租樓,裝修成本約20萬。咁講已表示本季未係時候,可將600萬之一半投入直債及保險收息。直債到期保本,美國息已加及市場已預期下年會加1%,在此情況入手直債風險驟降,何況都係個句:「擺到到期日直債自歸還本金」,那何需理會當中價升價跌呢? 2016年希望香港人花少些時間去追逐價格升跌,靠買股票發達或作退休之部署,屬不智行為。

 

建議撥300萬作收息投資、而投資物A可參考此直債: 

 

“xxxx集團成立於193x年,為亞洲享負盛名的建造集團。提供建造、房產服務,業務涵蓋香港、澳門、中國內地及海外國家。XXXX集團於1997年前已在香港交易所上市,股份代號:xxxx.HK。”

 

參考12月29日報價,2018年到期之直債年收益7.03%,即放兩年每年2%,到期保本。香港咁多基建,那怕其倒閉乎? 咁辛苦去銀行做定期係為咩? … (咪因為要提供廉價資金比銀行再番借比人)。

 

將160萬投入此直債,每半年派息$56000。淨低可投入投資物基金B:

 aa

根據AASTOCK,此基金過去一個月只下跌0.27%,息年8.63%。做完債基方案可達10-15%息口範圍。看下圖其債券分佈,BB及B級的低評級債券只有24%。現時不少人買呢類高收益基金都會被THIRD AVENUE強制關閉旗下一隻債券基金的事件嚇怕。留意到強制關閉的基金在2015年「摺埋」之前共跌27%,最後因所持債券大多不能賣出,未能應付客戶贖回而決定「關門大吉」。反觀此基金,只持24%低級別債,加上2015年的最近報價(30/11/2015)只跌0.47%。明顯投資策略極有不同。希望筆者可助大家更深入了解事情同投資物。

  

相反在寫作本文期間,看到港交所出通告,中國動物保健品有限公司(0940)所有財務文件正本係河北被盜取,原因為當時卡車司機正外出午膳…究竟邊個咁有愛心連動物公司既財務文件都偷? 好快D捉返個賊出黎? 可見買股票真係得啖笑,大家夾份做生意,你認真出血汗錢便輸了!

 

讀者將140萬投入債基方案,預期月收$14000,計及xxxx集團的直債,共月收$23333。高過佢份糧。收住息等再買多間樓攪分租比內地生。當佢用木間到七間房,自己再買屋苑樓整多4間,一共有10間學生房收租。而家單人房租緊7200而學2上下間床每張租緊5000,10個租客每月交租60000,每日收2至3千元,如何做到參加2019年夏先更新了課程內容的學生分租房做法!

 










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