為自己爭取比物質層更有尊嚴的生活#1015

諗Sir,你好。看過你的雜誌專欄、homeblogger和兩本大作,拓闊了我的投資理財視野,懇請你為我的財務狀況把把脈。近半百之齡的我,十年多前已著手為退休生活籌謀,奈何那份基金儲蓄表現強差人意,眼見可工作的日子愈來愈短,實在需要好好運用手上的資源,再作安排。

 

本人單身,月入65000元,扣除家用、開支、保險、稅項等,月儲25000元。流動資金280萬元,股票及基金約20萬元,多份具儲蓄成份保險預計退休時值180 萬元,人民幣32萬元,港元定期56.3萬元,基金儲蓄35萬元(25年期),強積金40萬元。現與家人同住唐樓,物業為家父所有,無按揭。提問如下:

 

A. 動用150萬元置業,造七成按揭,目標為實用面積400呎內、約350萬元的兩房單位,樓齡約20年,暫出租作投資用。以現時收入及資產,相信可以過壓力測試,但年紀這麼大才買樓,擔心日後還款能力,因部分還款期會延至退休後。現考慮買樓,主要因為物業具抗通脹能力,既可出租製造被動收入,需要時又可自住。以本人情況,這個方案可行嗎?

 

B. 很希望為手上流動資金增值,但找不到穩健的工具。基金股票輸多贏少,曾參與外幣掛鈎賺息,但息率幾厘,downside無限,又要接貨,不划算。美國重啟加息週期,高收益債券首當其衝,價格下滑,分分鐘息不抵債。萬用壽險息差收窄,每年回報僅8厘,存放至少7至10年才有果效。唯一可考慮是收息股,像REIT那類,沒年期限制,liquidity亦高。這樣想不知對不對,如有更好建議,請賜教。

 

知道諗Sir日理萬機,還要抽時間解答無數個案和提問,但心底裡仍希望盡快得到回覆,再行部署,為財務自由的目標努力。

ANSWER:

*「日理萬機」定「日理萬畂」筆者還請指教

2016其一願望,係希望少見屬本案類別的提問。50歲借貸力有所下降,即原本40歲人月入三萬可得到的388萬借貸力,到50歲要約五萬月入才做到。知道不少讀者來文用「相逢恨晚」為題,若你個人有感同埋唔想朋友都係咁諗,煩請介紹筆者個案信箱比朋友認識。認真的去討論理財上的事,才是真正為自己同家人負上責任。

 

 

先講讀者「成手都係」既保險。留意儲蓄保險是為他日定額的現金流而用今日的錢去支付。買樓是為他日可變的租金收入而用今天的定額供款去支付,兩者屬性剛好相反。時間一過,如通賬為正數,保險提供的定額現金流將被通賬大削購買力,而樓房租金收入則可與通賬同升跌,反而按揭負債因通賬而被削。買樓係借通賬既力、而保險公司則利用通賬從你身上借力,不可不察。

 

 

提供一個比物質層更有尊嚴的生活

當然讀者現手持資金約400萬,不少人認為已屬富有一群。可是香港人一休便是退隱30年,帶出一大一小問題。小問題則是由55至85歲生活就當每月洗兩萬,30年累起來都要720萬。以本案讀者資金推算仍感不足。至於大問題為社會將出現越多一孩或無孩子而自己行將退休的男女,他們不會弄孫為樂、當第一事業於55歲終結時,有冇辦法幫佢地早在50歲時為第二事業鋪路,令「第一休」後的人生更充實? 繼續貢獻社會? 現時香港正熱討點去供養老人,有感能令佢地自力更生屬更佳方案、提供一個比物質層更有尊嚴的生活。

 

 

什麼第一休、第二休對讀者而言或屬「離地」。現需貼地去了解執行步驟將問題處理。先講現時買樓收租只可做5成按揭,好處為租金收入可作再買樓時的借貸證明。當然偷報自住然後再租出為偷雞辨法,但如果讀者未了解清楚就去做,最尾搞到要坐監咁大鑊,咁就真係「罪過」….什麼供唔起無野做其實銀行仲驚過業主,至於今時借貸額比往時少為現實,此為個人必須對往事決策失誤需付上的代價。惟有希望在地區選擇及睇樓心得上了解多點,盡作補救。

 

 

錯過計劃的黃金40-50時期

「基金股票輸多贏少」是正常的,只要你想想到處都是此類免費資訊,就知道贏家永遠係少數。「美國重啟加息週期,高收益債券首當其衝」是錯的,基本上筆者係免費CHANNEL已同大家解左。何況債券不只是「高收益」同「低收益」。如果真係咁簡單那投資人人都可賺大錢。萬用壽險其實同派息係無關連,但同意萬人壽險、儲蓄保險、投資相連保險究竟係咩讀者必需搞清楚。名義上解釋可在WIKI搜尋得知,但其用法及當中銷售陷阱則好需要去明白。正因為未搞清就去作投保,讀者錯過計劃的黃金40-50時期實令人感概。

 

 

在配資上,讀者有條件將部份錢壓在5年期的保險,付出5年期是為求保本的高回報。至於股票,波幅大不建議。另可將50萬資金作無年期的債基投放,一年10-15%利息,計劃在2-3年後由50萬連息增至80萬,在53-55之齡將債基轉做直債,即可又保本而又收10%息。留意債基係唔保本、直債係保本。其中一個理財方略,就係盡將債基轉做直債。則令退休的月入建在保本之平台上。債基之價格風險,可部份由ETF對沖。最尾又是最重要的,是上述行為是低風險、不是無風險。筆者無能力為讀者提出保本又一定成功的法門。相反如你是年青人,改變自己工作態度是唔需要成本又一定成功的! 如你仍未達成人生目標,很建議你在人人懶洋洋的12月28日努力奮進!

 












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