申請樓按要準備什麼文件才足夠?#1012

諗Sir 你好,

剛上完LY26買樓003, 大開眼界，重要資訊太多一時未能消化，回家才想到一個操作，想問諗Sir可行性。

本身和太太有自住樓，另外兩間物業： 

1, 自已單名，四年前以9成按H+0.7的地鐵上蓋兩房（網上估價約值5.5M現欠2.3M），現由外父外母自住

2, 妻子及外母持有現作收租的近村屋（現欠1.9M，無網上估價，同類單住現放6.5M），收18500月租

為了想將兩房按爆，打算把兩間物業以相同的5.5M估值作「慳稅轉手法」，即一個近親A+B轉C的操作。

若按爆後，本來我的兩房物業變成妻子和她母親聯名自住，應可加按出借多5.5Mx0.8-2.3M=2.1M，而現收租18500的村屋按至50%（由我個人名特有），可借出5.5Mx0.5-1.9M=0.75M。

*那村屋收租而提供之借貸力即納於我名下(<筆者加添解說)

這是最佳的情況，但有兩個問題： 

   1, 村屋是二樓連天台的特色單位，收了order但沒有拆除，可以這樣做「慳稅轉手法」嗎？

   2, 由於可能要做互相擔保，即換樓後我和妻子要同時做兩間樓的擔保人，是否一定要在不同和以前未做過按揭的銀行做？8成按的單位是否有更高壓測要求？

也希望諗Sir介紹（以你所知）曾做此操作的律師樓和銀行，謝謝。另外，請問買樓001+金sir asset allocation combo價是多少？

answer:

可能有人睇唔明，先由筆者解說下點解讀者將手上兩樓左手交右手地「乾坤大挪移」，係咪食飽飯無野做? 

主因係本故事主角張無忌 : ) 只有佢自己一個人做野，如果想再買一樓練成九陽神功第三重，最好將村屋條租轉比自己收。現時租金在老媽子及老婆(殷素素+趙敏)名下收妥，若下次買樓再用無忌單名，租約要用上只能加殷素素(或趙敏)去擔保，銀行一睇佢地無野做已經覺得煩，批loan難度大增。筆者買樓001其一要旨係教授點將申請按揭既料執靚比人。請不要以為銀行批loan係「服務」緊你，「借錢」唔同「飲茶」。你份「野」爛，approver自有方法turn down你application。

至於按爆八成為轉名程序的side product。見間樓升又要重做按揭，不如將錢按盡出黎。當然就咁去銀行問只會得到按盡六成的官式答案，堂上已述八成法門希望讀者感滿意。亙相擔保一事不一定要找另一銀行做，因為睇信貸報告「擔保」呢件事任何銀行都睇到。除非你自願+3%息唔比人睇你信貸報告，惟申請八成按要用二按無此選擇。

八成按確實要求比六成高，批核的時間最短要幾耐? 文件要多少將在001再述。留意若預不到批核時間，買家可能因借唔到錢而被逼撻訂。這裡取材自另一讀者的急答疑難，佢申請八成按，批核方要求額外文件:

From 另一讀者，括號內是她的個人感想:

1) 要求六個月按揭還款證明

2) 奶奶bankbook copy (這個不容易因為是奶奶戶口。影印Bankbook第一頁就得，但奶奶有私隱唔想俾我地知佢戶口有幾錢)

3) 一份轉讓半份業權(分權管業)聲明 (要解釋下點解要咁做)

4) 一份公營機構信件作住址證明(真係冇！銀行，管理費，MPF都有。但水電石油汽都是我名，不是我先生名。仲可以點証明我先生係個度住？)

點1其實搵銀行沖過就得。點2是轉數與比現水之分別。點3是佢一開頭就答錯，之後解上解等於引人盤佢。點4唔難，相信係佢無準備解得差再引出另一條「蛇」。

當然上面四點是冰山一角、而每人情況都唔同。旨在提出早去準備、到時要周圍去搵文件就無謂啦，更備受撻訂壓力。

講返張無忌、佢將樓交手去慳稅，當中已省幾萬元。律師聯絡待覆，筆者未可提供法律意見。至於「收order」因未知係咩order，所以答唔到。不過一般村屋改建，若買家認投簽名話知悉無問題、而按揭上同銀行承諾如要重修願意隨時做(係契上加簽，律師會知銀行comment)，那應都不成問題。

借貸細節為買樓001重點(即本文多談的)，而003多集中樓房投資討論。下次001期待讀者!

第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

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※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

諗Sir 真人授課

第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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**諗Sir【買樓收租課程】**

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

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美股隊長 ( 吳瑞麟，Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
《值博率煉金術》合著作者
【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】客席嘉賓
家族資產管理辦公室（Family Office）投資總監；
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。

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美股隊長【進擊美股強勢股】講座│YUJS38

 

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第一階段：視頻授課 － 透過授權連結，先在網上自行收看
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【我要報名：網上填表】
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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
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尚待公佈│美股隊長【美股期權班<期權Level-3>】JSE2│2017/07
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【半年一次，只接受【美股期權Level-2】舊生報讀】
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課程大綱
1. 草船借箭 III號
2. 如何減低買入長年期期權的成本？
3. 另類借箭技巧

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美股隊長美股期權收費聚會/TEJSC9
講　者：美股隊長
時　間：2019年2月17(日) 14:00-17:00
費　用：$200
地　址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室

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學習「美股期權操作」有以下好處：

1. 彌補本金不足
   美股多大價股，例如Amazon.com(AMZN)，
   每股成本高達近6,000港元，如操作本金不大，能買入的股數有限。
   買入期權，風險有限，卻具有槓桿作用，
   能夠彌補本金不足的困擾，有助提升表現。
2. 控制風險
   美股於發佈業績時，股價有機會大幅裂口下跌，造成鉅額損失。
   學習操作認沽期權(put options)，為正股買入保險，花費不高，
   卻能有效控制一旦業績不如預期時的股價損失。
3. 賺取期權金
   沽空風險有限的「價差組合」(spread)，
   賺取期權金 (premium)。

左：美股隊長接受《新城財經台》訪問

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【 美 股 隊 長 網 上 美 股 期 權 課 程 】

美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)

課程重點：
*  暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
*  全網上課程，不設實體課
*  每兩個月舉行一次收費聚會，隊長分析市況，邀請各同學分享心得、經驗，並供同學發問問題(時間/地點：週日於Homeblogger尖沙嘴教室上課 )
*  特設「網上美股期權班」封閉Facebook群組，供同學隨時發問課程相關問題(恕不提供交易、個股推介)
*  教學影片全長約20小時

學費: $6800

曾報讀舊制期權Level 2的同學，報名重讀折扣價：$1800

學費並不包括「網上IB期權工作坊」報名費用

課程大綱：
甚麼是期權？
期權基本四式
影響期權價格六大因素
如何構建風險有限的期權收入組合？
期權操作兩種心態－如何二合為一？
如何用構建期權組合，減低操作成本？
如何用期權組合，加速蟹貨鬆綁，甚至反勝？
如何構建期權組合，免費為持股提供保護？
如何零成本／低成本搏黑天鵝，牛皮市不失血，看中反而免費？
如何零成本／低成本搏大波動，牛皮市不失血，看錯反而免費？(草船借箭)
如何用期權配合正股，克服期權流通性不足，甚至兩頭獲利？
如何用期權對沖持倉，應對波動市況？

圖：美股隊長在新城財經台與年輕人談理財

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–【 前  往 【美  股 隊 長】 講 座  】–

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