申請樓按要準備什麼文件才足夠?#1012

諗Sir 你好,

剛上完LY26買樓003, 大開眼界,重要資訊太多一時未能消化,回家才想到一個操作,想問諗Sir可行性。

 

本身和太太有自住樓,另外兩間物業: 

1, 自已單名,四年前以9成按H+0.7的地鐵上蓋兩房(網上估價約值5.5M現欠2.3M),現由外父外母自住

2, 妻子及外母持有現作收租的近村屋(現欠1.9M,無網上估價,同類單住現放6.5M),收18500月租

 

為了想將兩房按爆,打算把兩間物業以相同的5.5M估值作「慳稅轉手法」,即一個近親A+B轉C的操作。

 

若按爆後,本來我的兩房物業變成妻子和她母親聯名自住,應可加按出借多5.5Mx0.8-2.3M=2.1M,而現收租18500的村屋按至50%(由我個人名特有),可借出5.5Mx0.5-1.9M=0.75M。

*那村屋收租而提供之借貸力即納於我名下(<筆者加添解說)

 

這是最佳的情況,但有兩個問題: 

   1, 村屋是二樓連天台的特色單位,收了order但沒有拆除,可以這樣做「慳稅轉手法」嗎?

   2, 由於可能要做互相擔保,即換樓後我和妻子要同時做兩間樓的擔保人,是否一定要在不同和以前未做過按揭的銀行做?8成按的單位是否有更高壓測要求?

也希望諗Sir介紹(以你所知)曾做此操作的律師樓和銀行,謝謝。另外,請問買樓001+金sir asset allocation combo價是多少?

 

answer:

可能有人睇唔明,先由筆者解說下點解讀者將手上兩樓左手交右手地「乾坤大挪移」,係咪食飽飯無野做? 

 

主因係本故事主角張無忌 : ) 只有佢自己一個人做野,如果想再買一樓練成九陽神功第三重,最好將村屋條租轉比自己收。現時租金在老媽子及老婆(殷素素+趙敏)名下收妥,若下次買樓再用無忌單名,租約要用上只能加殷素素(或趙敏)去擔保,銀行一睇佢地無野做已經覺得煩,批loan難度大增。筆者買樓001其一要旨係教授點將申請按揭既料執靚比人。請不要以為銀行批loan係「服務」緊你,「借錢」唔同「飲茶」。你份「野」爛,approver自有方法turn down你application。

 

 

至於按爆八成為轉名程序的side product。見間樓升又要重做按揭,不如將錢按盡出黎。當然就咁去銀行問只會得到按盡六成的官式答案,堂上已述八成法門希望讀者感滿意。亙相擔保一事不一定要找另一銀行做,因為睇信貸報告「擔保」呢件事任何銀行都睇到。除非你自願+3%息唔比人睇你信貸報告,惟申請八成按要用二按無此選擇。

 

八成按確實要求比六成高,批核的時間最短要幾耐? 文件要多少將在001再述。留意若預不到批核時間,買家可能因借唔到錢而被逼撻訂。這裡取材自另一讀者的急答疑難,佢申請八成按,批核方要求額外文件:

 

From 另一讀者,括號內是她的個人感想:

1) 要求六個月按揭還款證明

2) 奶奶bankbook copy (這個不容易因為是奶奶戶口。影印Bankbook第一頁就得,但奶奶有私隱唔想俾我地知佢戶口有幾錢)

3) 一份轉讓半份業權(分權管業)聲明 (要解釋下點解要咁做)

4) 一份公營機構信件作住址證明(真係冇!銀行,管理費,MPF都有。但水電石油汽都是我名,不是我先生名。仲可以點証明我先生係個度住?)

 

點1其實搵銀行沖過就得。點2是轉數與比現水之分別。點3是佢一開頭就答錯,之後解上解等於引人盤佢。點4唔難,相信係佢無準備解得差再引出另一條「蛇」。

 

 

當然上面四點是冰山一角、而每人情況都唔同。旨在提出早去準備、到時要周圍去搵文件就無謂啦,更備受撻訂壓力。

 

講返張無忌、佢將樓交手去慳稅,當中已省幾萬元。律師聯絡待覆,筆者未可提供法律意見。至於「收order」因未知係咩order,所以答唔到。不過一般村屋改建,若買家認投簽名話知悉無問題、而按揭上同銀行承諾如要重修願意隨時做(係契上加簽,律師會知銀行comment),那應都不成問題。

 

借貸細節為買樓001重點(即本文多談的),而003多集中樓房投資討論。下次001期待讀者!












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