加息後樓市2017年部署#1010

昨日美國完成議息,2015-16年累加了兩次,且討論往後樓市如何。先講筆者不能同意加息對樓價有負面影響。下圖指出香港幾個息口調節時間與當時樓價變異:

 

97-98年: 息口上升。樓價下跌

98-03年: 經濟差減息。樓價下跌

05-07年: 息口上升。樓價上升(自沙士後的升浪由2003/aug 中原城市指數由30.4點升至70水平)

08-09年: 金融海嘯後劈息。樓價下跌

2010年至2015年12月: 息口維持低水平,樓價不斷上升

 

已說明了息口上下調同名義息口沒關係。除非遇上加息及通縮,令實質按揭息口上升,像1998年息口高企下加上物價急速下跌,加上樓房換手率極高,才可短時間推低樓市(當時1年跌40%)。今時息口不高企,耶倫已在2016說明目標利率約為1.375%。那幾可肯定美聯儲加至1%附近應會「收油」。

1

*實質按揭息口 = 按揭利率 – 通賬率

 

加息已傳太久,君見領展(0823)此近月受累頗深,便知投資市場不依規律只跟隨一瞬可突變的預期。息口上升、樓價微調香港人已price-in了。即現價已反映此因素。再要推樓市下跌、可看下列幾個因素會否有變:

  1. 供應量
  2. 中國及香港的經濟
  3. 世界政經因素
  4. 實質按揭息口
  5. 建築成本
  6. 香港地價

 

供應量同意在2016開始上升。惟要返回2003前水平年超20000伙有難度。政府最近估計未來4年共產73000伙。除開每年18000-24000伙。惟根據「往績」,就似2011年的估計,到2015發現最後只做了約50%。所以按到數都指24000估算,實質有超20000伙一年達成率不高

 

人民幣眨值激發出口。惟阿爺本身內需都唔多掂,真係有幾多錢會灑到香港? 筆者相信此因素為正真影響香港樓市的中期因素。當然全球資金泛濫,市差都仲係會有通賬。

2015年初已預言羊年無好野,2003年、1967年、1979年都有戰事或疫症。今年算叫好些少、而國際間的衝突估計下年加劇。對樓市有短暫而「911式」的影響。一旦出現大家可考慮找心態弱的業主入市。

 

建築成本不會下跌。正所謂請人難,你有幾多個friend係撈地盤先?

 

地價依政府計劃不會下降,此為一大收入來源。梁班子上場後政府地價收入為2012-13年度: 69563百萬,2013-14年度 : 84255百萬,及2014-15年度: 77804百萬。點都比2012的65545高。雖未能歸納有否落力推力,但見數目同數量不比之前有大幅改變。

綜合上方見解,2016年受中期經濟下調影響,樓價稍為下跌,由於成交量自2011年之後都少(只達之前約40%),即高位接貨的人少。加上股民到今時已「被de-leverage」,爆股再爆樓出現機會不大。相信若有調幅都受限146高位的20%(即116)。若有突發短期因素(如局部地區戰事),或會令樓市v型見底位。惟中長線不宜睇淡。始終美元內含值要眨的大大方向永遠唔變。銀紙、本身就係掠奪他人勞力的一種工具。野就你做先、買到幾多野由發鈔人而定。當連發鈔人都管唔住銀紙既內含值,部份人的財富將洗牌重整。可是見不到窮人推到現有政權就可以翻身、法國大革命後一百年、政府勢弱難管治,社會無秩序同保障,生存下來只有聰明同肯捱苦既人。無野食比紮鐵可能仲難頂….當然時代進步、令人患病無錢醫可以比古時餓死仲辛苦。











本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室