中產變草根,跌市怎逃生? #1001

 

 

諗SIR 你好!

隨着本人內地工廠結業,將被迫提早退休,現本人最大的財務難題是現金流相當吃緊,希望諗SIR提供專業意見.

本人夫妻二人擁有以下資產:

1.太古城   市值1350萬  月租3萬

2.馬鞍山聽濤雅苑  市值930萬  月租2萬2千

3.東涌影灣園  市值780萬  月租2萬

4.珀麗灣 市值520萬  月租1萬3千

5.屯門卓爾居 市值500萬  月租1萬2千

6.新蒲崗大厦  市值360萬  月租9千

另內地一所原自住物業,己420萬人民幣放盤中,已出售一所加拿大物業,可取回60餘萬加元,但本人非加國公民,所以還需九個多月才可取回款項.

本人最大的困擾是曾以高價購入旺角的一所地舖,現仍欠銀行近2000萬,每月須供款18萬8千元,經吉舖多月後,月前才能以9萬6千元租出,即每月負現金流超過9萬多元.

雖然本人己清還所有住宅物業的按貸,但夫妻現只持有70餘萬現金及12萬政府IBond.而本人每月基本開支約20-22萬(包括家庭開支,地舖供款,稅項,各類保險及物業管理費),這還未計將來回港的租屋支出.

所以再懇請諗SIR提供專業意見.

 

諗sir.請容許我保充一下關於投資舖位的經歷.

多年來我曾經多次炒賣位於旺角的商舖,除稅後共獲利超過3000多萬,由於已50多歲 ,故希望保守些,先後清還所有投資物業的按貸,但兩年多前接到相熟經紀的來电,介紹一荀盤連租約.(每月租金21萬元).經果已4100萬成交.我在銀行造了2000萬按貸,分10年償環,每月供款約18萬8千餘元.但舊約於年初約滿後,數月內均未能再次租出,故只好大幅降價至9萬6千元才獲承租.

請教諗sir.我應該要求銀行重組債務或是沽售一些投資物業應急,

又希望諗sir的讀者以此為監,否則一個錯誤的决定,中產也很易變草根.

                                                        

一個睡不着的中年人上

 

ANSWER:

睡不着的中年人,先總結兩個體驗。

1: 投資要到離場一刻方知勝負。

買賣鋪位大賺3000多萬固然風光,但最後一個決定要嘔突2000個才可離場。現時還有月供21萬的債務,係留定斬令人煩惱。

2: 人總愛避免虧蝕而延遲作出止蝕/止賺決定。最後由賺變蝕。

 

由個案#1到今日#1001,筆者總愛為讀者計計個人借貸力。為的是避免像本案現金只得82萬、被逼要焗賣物業去套現,因過度借貸而持貨力低之情況。

 

若扣除18.8萬地鋪供款,現時家庭支出會大幅減少,就當要加添返港租屋的預算,現時6間供滿的住宅、收租共$108000,應可為讀者提供一家的正現金流。就當每月10萬唔夠,筆者的收息方案應可為讀者再進一步。

 

就本個案筆者向商鋪專家李根興博士Edwin請教,看有何方案可解讀者困局。Edwin建議讀者可先和銀行商量如何減低供款,一般銀行都唔想迫到客戶無路走。在市場急放售商舖,有定心理價錢必要不理想、而銀行亦唔知道下手業主會否搵返佢地做按揭。若能將年期從10年加長,將供款拉至原本六成,月供只12萬。而讀者可用下列步驟將手上正現金流提高去應付供款:

 

1.太古城名義租務回報為2.6%。聽濤雅苑為2.8%。映灣園為3.1%。珀麗灣為3%。卓爾居為2.8%。新蒲崗大厦為3%。可見樓房越貴重租務回報越低。大家要住質高樓房,租比買抵。就當月租要30000,不難由劏房或債券的利息補貼。加上貴重物業的管理費由業主支付、租客慳返既錢已夠請個工人。

 

2. 看看怎將聽濤雅苑的實力釋出。假設賣樓返銀930萬,可將其買入直債。此數目可入手6-7條直債。由於讀者未變現的樓仍有5間,故入手直債可選較高息而唔保本既直債。例: 中信股份/prep/YTM=8.169%

至於保本,可選東亞銀行的2022到期債/YTM=4.2%

當然,較優的選擇不在免費文章展示。就以讀者930萬,假設入手中信及東亞的混合組合,年回報平均為6.18%。即930萬先收$574,350。而到實質操作有更豐富的組合構成作風險分散。

 

3.將930萬借回一半,用465萬購買債基。債基方案收息12-15%,即465萬可年收558000。夾埋直債930萬年收1,132,350(12%)。就算減去利息支出都過年10%。可見筆者提出的收息方案比買樓更好。而樓房投資適合年輕時做、若人過40應逐漸轉買長債、ETF、或其他方案。

 

4. 留意讀者原本用4000萬買既鋪每月只收租$96000,一年只有$1.16MIL。可見懂得法門只消用更少既錢就能獲得相同既報酬。或讀者可用賣聽濤雅苑既錢收息每月都有(1132350/12) = $94362,將租金$96000加呢個數勉強頂得住廿萬月供款項。當然,筆者自己建議止賺賣鋪為上,零售業下行週期只屬開始。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

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股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

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認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

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第八至九堂 (網課教授入市策略)

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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收息101(TEDV92)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-11-19(六)14:00-16:00
第八堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-11-26(六)14:00-16:00
*報讀是次班次可以在2022年隨後班次補一次真人堂(第七及八堂)

#本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項,同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢,為時在60-120分鐘之間。
上課地點:網上(如之後補真人堂地點在尖沙咀)
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP74 第一課:2022-12-03(六)14:00-15:30
TEDP74 第二課:2022-12-10(六)14:00-15:30

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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諗 Sir 買樓網上課程


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內容重點

買樓流程及中伏關卡逐一檢閱
銀行及按揭中介不告訴你的秘密
比較屋苑同單位實例作解
按爆八成或高成數
收入由無變有大法、助你兩樓一債再借掂「一生三宅」
鋤價必學四式,獲得筍盤秘訣
揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做,逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021-2022年POWERTEAM共買賣成交宗數超300單

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買樓秘訣課程 (TEPT03) 安排:
(為配合新政策、現時買棲秘訣課程可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課: 揀樓心得及選取單位秘訣
第二課: 買樓如何避免中伏?
第三課: 借貸力由無變有
第四課: 按爆八成及買樓稅務處理
第五課: 買樓法律疑難/鋤價必學四式
第六課真人:2023-01-04(三)19:15-21:15
*第六真人課如未能親身上課,在課後3-4天後會放上網予學生重溫
仲有: 助教同你私人咨詢買樓大計,傾好買邊好埋點買先筍。助教陪埋你落場睇!

上課地點為尖沙咀
原價: $5800
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

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高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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第二課:兇宅漏水樓與租客處理 (網上影片)
第三課:學生宿舍 (網上影片)
第四課:簽租約,利得稅,印花稅 (網上影片)
第五課(真人課):2022-11-29(二)19:15-21:15
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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



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收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

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L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

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策略5 如何判定將上升之美股
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※【股市淘金班】每個單元內容,都是獨立的,
同學可先上「單元二」,之後才讀「單元一」,etc.


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【聶SIR – 講座】

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買股賺錢一堂課就上手講座 │YUS40F

是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識,及即場示範聶sir的選股方略

 

講 者:聶sir
時 間:2018年7月16日(一) 19:30-21:00
費 用:全 免
地 址:尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp

(課程編號: YUS40F)

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聶SIR【買港股速成班】│YUS41U│2018/07
2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)

2018-07-30(一)19:15-21:00(第2堂)
費 用:$2,000
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

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內容:
第一堂: 非凡價值分析
– 為何判錯價
– 三式基本功
– 精選合時股份 

第二堂: 掌握股票技術面
– 教曉揀新股
– 判價看陰陽
– 盤路齊拆解

聶SIR【倍升股基礎班】課程
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2018-02-05(一)19:30-22:00(全一課)
費 用:$800
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內容:
買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
– 詭股特質
– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
–同場加映專欄重點文章內容「上市一年半較高位跌近八成的機遇」

此乃尋找倍升股的先導課程,為學生開拓投資股票致富之路。

聶SIR【倍升股基礎班】│YUS41T│2018/02
2018-02-05(一)19:30-22:00(第1堂)

2018-02-06(二)19:30-22:00(第2堂)
費 用:$1,500
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內容:

第一堂: 買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
– 詭股特質
– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
第二堂: 幾時買? 咩價買?
– 如何決定用幾多入市
– 如何決定咩價位入市
– 如何決定幾時止賺及止蝕
– 如何快速閱畢財報了解公司是否值得投資
– 如何快速閱畢財報了解公司是否鬼股

聶SIR【股市淘金系列】課程

聶SIR【股市淘金初班】│第3屆A班│S41R│2017/09
2017-09-11(一)19:15-22:15(第1堂)

2017-09-18(一)19:15-22:15(第2堂)
費 用:$3,000
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
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內容:

*識別莊家部署 – 合股操作/供股財技/抽水四步
*股票價值評估 – 回購啟示/盈利觀測/價值計算
*可換股債券操作及其獲利契機
*高回報直債分析及洞悉風險原理
*供股財技入門、 識別莊股入門

_.220150918(1)


聶SIR【股市淘金 – 高班】第3屆│S42M│2017/10
初班+高班=24小時課程。

2017-10-09(一)19:15-22:15(第1堂)
2017-10-12(四)19:15-22:15(第2堂)
2017-10-19(四)19:15-22:15(第3堂)
2017-10-26(四)19:15-22:15(第4堂)
2017-11-06(一)19:15-22:15(第5堂)
2017-11-09(四)19:15-22:15(第6堂)

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內  容:

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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20150918(1)



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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師,並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體,而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發,2018年 11 月11日正式推出,此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管,並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司(Coopers & Lybrand)等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作,涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

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