[戰神]何時才是減辣時機

何時才是減辣時機,這個問題,其實不難答,但卻每天有人問。

 

辣招的作用其實是買時間,等待新供應到位,亦即是說,一日供應不到位,一日不減辣。所以要減辣,就要符合兩個條件,一是負擔比率降至40%,二是一手住宅及居屋供應已到達一個有利長期健康發展的水平。 今次主要是說供應的問題,供應怎樣才叫夠,就要看市場的買家何時吃飽,吃不下更多,貨尾開始上升至一個水平,就是減辣的好時機,因為這情況下減辣,由於有貨尾作緩衝,減辣也不會造成樓市大幅波動,市場價格在適當水平穩定發展,任務就完成了,辣招亦可功成身退。

 

至於貨尾什麼水平才足夠用作緩衝,我們可以參考以下圖表,樓市在2005-2007年屬於較為穩定的水平,其後供應開始出現短缺,貨尾單位仍開始大幅減少,所以貨尾單位什麼水平才足夠用作緩衝,參考2005-2007年就可以了,即貨尾量升至12000-15000左右的水平,而貨尾比重降至10-12%左右,達到這個標準的話,代表市場有充足的供應之餘,亦有足夠的貨尾作緩衝。

 

讓我解讀一下貨尾量與貨尾比率的關係:

1.當貨尾量與貨尾比率皆處於低水平時,即代表供應不足

2.而貨尾量低而貨尾比率高,代表發展商不願減價,惜貨而售,市場膠著

3. 貨尾量與貨尾比率同步上升,即發展商肯減價但仍不夠積極,市況開始下跌

4. 貨尾量高企與貨尾比率下跌,即發展商積極減價散貨,但市場吸納不盡所有單位,從而貨尾量開始高企 5. 貨尾量與貨尾比率同時高企,代表發展商即使積極減價散貨,但如何也賣不出,從而兩者也高企 所以,第四個情況就是撤招的時機,既可避免第五個情況出現,亦可避免過早撤招樓價反撲的風險,現時正處於第三個情況,所以距離撤招時機尚遠。 

S1

 

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