[脫苦海、梁隼] 半私樓、居屋、私樓的選擇

(諗SIR邀請著名博客脫苦海、梁隼解答精選個案,集思廣益)

諗sir您好,

本人今年23, 現在協助家父打理生意, 月入26k, 女朋友還在讀碩士, 2014年底畢業後月入將超過24k(行業起薪點), 因本人與女友旨十分節檢的人, 預料待女友畢業後兩人可儲around 35K per month. 現在雙親打算給小弟250至300萬左右作買樓首期之用, 因小弟乃投資樓市的初哥, 所以很需要諗sir您的意見. 亦因小弟打算婚後仍與父母同住, 所以將來需要換一間大d ge單位嚟住. 現在小弟有兩個方案, 想請教諗sir您是否可行.

1. 一沙田鄰近鐵路的居屋, 28年樓齡, 現時約值260-270萬左右, 放租9000-9500/月左右, 扣除差餉管理費後剩7900左右/月, 小弟打算買兩間收租, 到結婚時把其中一間賣掉, 再加上未來幾年的儲蓄的一部分購置一較大的單位.

優點: 租金回報較吸引, 而且到結婚時仍能保有其中一個物業提供正現金流

缺點: 樓齡大, 升值潛力低

2. 一沙田鐵路沿線的私樓, 11年樓齡, 市值約450-460萬左右, 放租14500/月左右, 扣除差餉管理費後剩12000左右/月, 到結婚時加按買樓.

優點: 樓齡細, 升值潛力較高, 抗跌力強, 而且需要付的首期較低.

缺點: 租金回報較低

 

P.S. 按揭家母可擔保, 家母月入38k, 本人與家母亦冇任何負債.

ANSWER:

讀者年輕計劃置業,並得家人資助,對好些人來說會覺得羨慕,亦可視作應用不同家庭成員的現金和借貸優勢,特別是現時持有多於一個物業要交買家印花稅(BSD)買多一個或兩個物業,就需要多一個或兩個人才化算。

 

當中的兩個方案,買居屋可以買兩間,租金回報較私樓高,亦可以賣一間留一間作為靈活調配;至於買私樓則因為銀碼大,又可以搏升值的幅度較高。

 

若從投資角度,買樓收租是難以及得上其他產品的回報率,特別是近年樓價高企,連租金的升幅都追不上,所以若有地方住而買樓投資,宜著眼於未來的升值潛力。

 

近年居屋樓價上升,是由於白居二政策將部份購買力導向到居屋市場,令到居屋樓價上升,不過實際上被行駛的白居二名額連一半都沒有,最近一期更將名額減半。由此角度看,居屋未來的升值甚至流通量都受限。

 

另一個方案是半新私樓,以讀者得到的首期不難做到,不過要留意收租物業無論按揭成數或息率都不及自住物業,在沒有通知銀行之下放租物業,亦要注意有一定的風險,尤其是打算之後加按的話。
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