揭示買樓零首期方法。由30歲開酒店講起…#983

 

 

劉嘉偉先生接受端傳媒訪問，該報導標題為「30 歲開酒店的成功方程式」，網址如下：
https://theinitium.com/article/20151107-hongkong-popwayhotel/

 

引述記者文章，劉生同媽媽與兩個妹妹住在一個細房仔。佢係大哥，有個做生意既老豆。咁究竟屋企人有冇fore水比佢開第一間賓館? 見劉生詳細咁列出左佢搵樓既心路歷程同做法，應該唔係憑空亂噏靠自己。屋企有環境自然唔使住咩細房。方法為:

 

1. 由於冇錢，只能在旺角選址開賓館選殘舊而又冇升降機的。有升降機的貴好多，而沒有升降機的舊樓龍蛇混雜咩都有，無緣無故有個人躺在地上，這裏有個橙色招牌，那裏有個紅色招牌（代表色情場所），我選擇乾淨的，又有放售的樓宇。

 

2.劉生向銀行借貸購買單位，款項達六位數字。自己冇野拎出黎抵押，只可以簽賣身契。命在身上，有什麼事即管拿去(當然係佢當時一廂情願咁諗)。

 

3. 最後購入豉油街、廣東道交界一個300多平方呎的單位，闢成6、7個房間的賓館，每晚房價300多塊錢。當時2006年，劉生正讀大學二年級

劉生相信一開始係哂都唔識既、不過勝在肯落手做。總結技巧為:

 

a. 冇升降機既樓當解平咁多? 唔係因為舊，而係因為銀行唔太肯借按揭比唐樓買家。高亦是造成唐樓呎價低下的主因(因不能抵押、而唔係舊)

 

b. 唐樓或舊既洋樓確實較多機會執死雞買平貨。因為單裡或唐樓成交好疏、唔可以好似屋苑樓咁拎最近既成交做reference，賣家開個價錯極有限。同時、唐樓或洋樓係無網上估價的

 

c. 當然買舊樓要小心僭建或間屋開則被大改(如係走廊亂咁自己開隻大門、露台自己封左當室內空間用咁。這個可運用資訊聆幫助。不過劉生個陣只係大二學生、應該就未知呢類情況。你可以話佢成功有些靠幸運。

 

d. 問銀行借錢確實要睇時機。就咁行入去人事擔保都肯借的、應只2007年前先做到。同意而家要再唱劉生呢支歌仔、難度大增。不過政府「封」左樓市、仍然有其他出路的。

 

e. 係香港將房間細租比人係好好賺。因為係香港租樓住屋都好，起始成本好貴。買間樓無三百萬唔成、租間房2006年當時已是冇三百蚊過唔到夜。而一間房最細60-70呎就搞掂，咁大家自己計埋買300-350呎實用面積要幾錢，回報自然心中有數。

 

到2008年，劉生畢業，即遇上金融海嘯，他卻當上銀行經理，上班頭幾天，上司便教他搶同事的客人，一年後心灰辭職，專心賓館生意。總結技巧為:

 

aa. 劉生係銀行做左一年看似浪費、但得知銀行運作及批貸準則後，令劉生了解點「利用」銀行。而唔係一呢碌信用卡做債仔。劉生今日由賓館撈到開酒店，懂得銀行的借貸規則善用銀行幫到佢好多。

 

bb. 對各位讀者而言、2006年後自由行機遇已過、銀行借貸環境又收緊。所以今日當你明哂借貸守則跟劉生咁做，個槓桿去唔到變酒店大亨咁大。不過要有2-3間樓係手，亦屬可能之事。何況年未過42既你，係退休之前再遇一次樓市大浪絕不為奇。當然若你今日55，只好說「相逄恨晚」了

 

cc.知識真係可以改變到命運、不過絕唔係小學中學入面教個d。學校一般只為僱主培訓勞工，因為政府一大稅收來源為利得稅。

 

dd.銀行只不過當你係客、而同事之間會搶客。何來同你理財呢? 咪鬼信佢D廣告吧。筆者在堂上收費授予的方法如債基方案、直債、保險安排得、都是一般經紀不懂或不會相授的。他們提供免費理財建議的原因是高傭金收費。

 

ee. 昨日睇生果報，筆者早前教授的其中一個「零首期買樓法門」已消失。越遲開始，難度越高。

 

(quote生果)

金管局出手收緊信用卡及私人貸款！基於信用卡相關貸款（Loans-on-card）與一般私人貸款（P-loan）性質相似，該局現要求銀行若發現客戶信用卡相關貸款、如超出其信用額度時，銀行應重新評估客戶的供款與入息比率。

金管局發言人指出，現時有銀行向信用卡客戶提供以信用卡結餘形式記賬、但有既定年期和每月還款要求的信用卡相關貸款，其性質與一般私人貸款相似。

(unquote生果)

 

無錯! 就係要明白信用卡提取的easy   cash 係可唔計入TU(信貸資料庫)的!   留意信用卡消費欠款同佢既easy cash係兩樣野。客人手執多幾十萬easycash而不在TU現形、這樣首期就係借返黎了。申請七成或更低成數的按揭，批核時根本信用卡statement都唔使show，過關機會極高!  今日金管已經做野去堵塞此「漏洞」。你可以同劉生一樣? 知道銀行仲有咩位可以走 ? 或至少為自己的錢正當安排嗎?

 

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聶SIR ( 聶振邦 )
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now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。