*上圖借用，source: http://www.edigest.hk/
(部份用google translate 翻譯)
諗先生，謝謝你回答我的查詢。但我認為你還沒有完全理解我的情況。 再作陳述:
- 上完收息堂後已重按我的自住房套現約$150萬，總貸款達$270萬。該房出租收入約$15K和償還銀行將從$9K提高到$13K。
2. 我還有另一物業，銀行將另外$1.8M再預先批核予我。我需要你的觀點，看看我是否應該使用$（1.5+0.3）=$1.8M和銀行貸款$180萬 = 360萬買一個小單位自住。
3. .我將在2017年退役，到時我將有大約$4M的退休基金。目標為生成$40K的每月的現金流，我想看你的看法及有否任何機會去實現這些目標。欣賞你的幫助。
個人有一個聯名自住房： 值：5M，貸款：1.2M, 月付：9K, 租金收入：15000
有另一物業，加上手頭現金：300K（儲蓄+貨幣+股票）
謝謝，
劈炮老兵
answer:
再將讀者情況睇一次，將問題主要歸納為讀者將得360萬，究竟搞咩好? 主要係想收息月四萬。另佢將於2017年退役會擁更多資金之事就唔提啦。係介紹方法之前，相信更幫到讀者係投資心理。千萬要留意加按前只有30萬現金、當手上錢碼加到360萬之時，會有唔識處理既情況。
當然，偏低儲蓄率亦需留意的。而此個案亦解釋到樓房投資幾咁能改變香港人人生。知道市面上有不少人對炒賣獲利既人投以怒目，惟就以本案老兵去睇，佢手上兩間樓係未曾出入炒賣的。現在臨老「富貴起來」賺到幾百萬，若說佢都係炒家有份炒貴哂D樓，咁講未免要老兵「躺著也中槍」、太不人道了。
另外想談這幾年樓價的升幅唔係炒出黎的。「炒樓」亦即「樓房投資」，在稅局定義上有3個(但不只於)因素:
1. 太短單一物業持有期
2. 買入樓宇後不為其作增值(如裝修)
3. 投資人在短時間內作其餘多項物業買賣
惟2010年後有特別物業印花稅阻止人入手樓房後短時間內賣走(半年內賣要比30%稅)、2012年又有買家印花稅阻止人先將住宅物業轉入公司、再用公司名義完成交易去避稅、基本上現時樓市炒家已絕跡。惟中原城市指數仍從2010年約90多點升至今日144點，可見今日的樓價令很多人買唔起、怪不得炒家。
而假如香港樓價由2009年金融風暴後無升過，即中原城市指數停留在70點，一個荃灣三房大屋苑廿年樓齡單位200萬搞掂，樓價亦只比沙士復原後的首年(2004)之年終數58點高20%左右、究竟香港會發生咩事呢?
這個筆者會在另一類文章說明。講返老兵，由於要將佢既英文先google translate再理解然後解答，希望今次做到佢要求啦。將手上既錢一步步投入債基較明智，直債太錢少，上唔到。債基幾多錢都可開始先買、收息在8-15%p.a都有選擇。見下圖，黃線個隻係老兵上完既收息103有講的，這也解釋了為何先講呢隻。黃線個價格已返回6年前原價，即呢半年價打和而利息全落袋。至於呢半年想又賺價又賺息、實在太貪心啦，筆者只能幫手到袋10%鬆d既息口呢個地步。
將360萬收息，就當年12%，一個月都收$36000，已近達讀者目標。
另一隻是股債混合之基金，第一個缺點係呢類基金再融資能力不高，已在收息101計左點解唔應買。另外睇圖見價格，籃線既波幅大而派息亦唔見高。所以一筆有人問筆者呢類基金都是不建議的。
有錢淨可以將聯名樓拆單名出黎做劏房，租金回報同債基一樣但有抗通賬能力。這個在早前文章已述、不重覆。
股債收息104班(全新內容) 全新內容共6小時課程(內容全面更新) ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂真人班 (2小時) 外幣直債80萬/160萬可買什麼? 第四堂真人班 (2小時) 有什麼收息ETF/股票應留意 附有助教面接咨詢 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂真人班 (2小時) 外幣直債80萬/160萬可買什麼? 第四堂真人班 (2小時) 有什麼收息ETF/股票應留意 附有助教面接咨詢 諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 上課地點：尖沙咀 諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 上課地點：尖沙咀
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
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30萬高評級直債應買什麼?
問與答
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年5月17日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
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目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
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L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
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1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
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諗Sir 樓市永續收入班
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
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**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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