臨老變富貴、全不用炒樓 #980

*上圖借用,source: http://www.edigest.hk/

(部份用google translate 翻譯)

 

諗先生,謝謝你回答我的查詢。但我認為你還沒有完全理解我的情況。 再作陳述:

 

  1. 上完收息堂後已重按我的自住房套現約$150萬,總貸款達$270萬。該房出租收入約$15K和償還銀行將從$9K提高到$13K。

 

2. 我還有另一物業,銀行將另外$1.8M再預先批核予我。我需要你的觀點,看看我是否應該使用$(1.5+0.3)=$1.8M和銀行貸款$180萬 = 360萬買一個小單位自住。

 

3. .我將在2017年退役,到時我將有大約$4M的退休基金。目標為生成$40K的每月的現金流,我想看你的看法及有否任何機會去實現這些目標。欣賞你的幫助。

 

 

個人有一個聯名自住房: 值:5M,貸款:1.2M, 月付:9K, 租金收入:15000

有另一物業,加上手頭現金:300K(儲蓄+貨幣+股票)

 

謝謝,

劈炮老兵

 

answer:

再將讀者情況睇一次,將問題主要歸納為讀者將得360萬,究竟搞咩好? 主要係想收息月四萬。另佢將於2017年退役會擁更多資金之事就唔提啦。係介紹方法之前,相信更幫到讀者係投資心理。千萬要留意加按前只有30萬現金、當手上錢碼加到360萬之時,會有唔識處理既情況。

 

當然,偏低儲蓄率亦需留意的。而此個案亦解釋到樓房投資幾咁能改變香港人人生。知道市面上有不少人對炒賣獲利既人投以怒目,惟就以本案老兵去睇,佢手上兩間樓係未曾出入炒賣的。現在臨老「富貴起來」賺到幾百萬,若說佢都係炒家有份炒貴哂D樓,咁講未免要老兵「躺著也中槍」、太不人道了。

 

另外想談這幾年樓價的升幅唔係炒出黎的。「炒樓」亦即「樓房投資」,在稅局定義上有3個(但不只於)因素:

1. 太短單一物業持有期

2. 買入樓宇後不為其作增值(如裝修)

3. 投資人在短時間內作其餘多項物業買賣

惟2010年後有特別物業印花稅阻止人入手樓房後短時間內賣走(半年內賣要比30%稅)、2012年又有買家印花稅阻止人先將住宅物業轉入公司、再用公司名義完成交易去避稅、基本上現時樓市炒家已絕跡。惟中原城市指數仍從2010年約90多點升至今日144點,可見今日的樓價令很多人買唔起、怪不得炒家。

 

而假如香港樓價由2009年金融風暴後無升過,即中原城市指數停留在70點,一個荃灣三房大屋苑廿年樓齡單位200萬搞掂,樓價亦只比沙士復原後的首年(2004)之年終數58點高20%左右、究竟香港會發生咩事呢?

 

這個筆者會在另一類文章說明。講返老兵,由於要將佢既英文先google translate再理解然後解答,希望今次做到佢要求啦。將手上既錢一步步投入債基較明智,直債太錢少,上唔到。債基幾多錢都可開始先買、收息在8-15%p.a都有選擇。見下圖,黃線個隻係老兵上完既收息103有講的,這也解釋了為何先講呢隻。黃線個價格已返回6年前原價,即呢半年價打和而利息全落袋。至於呢半年想又賺價又賺息、實在太貪心啦,筆者只能幫手到袋10%鬆d既息口呢個地步。

 

將360萬收息,就當年12%,一個月都收$36000,已近達讀者目標。

 

另一隻是股債混合之基金,第一個缺點係呢類基金再融資能力不高,已在收息101計左點解唔應買。另外睇圖見價格,籃線既波幅大而派息亦唔見高。所以一筆有人問筆者呢類基金都是不建議的。

 2

有錢淨可以將聯名樓拆單名出黎做劏房,租金回報同債基一樣但有抗通賬能力。這個在早前文章已述、不重覆。

 

諗SIR收息投資課程

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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至三堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

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第四至七堂 (網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

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槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

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第八至九堂 (網課教授入市策略)

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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收息101(TEDV92)課程安排:
*第一至九課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債基本及價格升跌因素
第二課:直債進階買賣心得
第三課:債基及槓桿方法
第四課:債基比較及由本金取支取利息研究
第五課:直債選擇法門
第六課:保費融資法門
第七課:ELN收息及直債槓桿法門
第八堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-11-19(六)14:00-16:00
第九堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-11-26(六)14:00-16:00
*報讀是次班次可以在2022年隨後班次補一次真人堂(第八及九堂)

#本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項,同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢,為時在60-120分鐘之間。
上課地點:網上(如之後補真人堂地點在尖沙咀)
目前費用: $4900(已包上述九堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP73 第一課:2022-09-26(一)19:15-21:00
TEDP73 第二課:2022-10-03(一)19:15-21:00

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

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  1. 按下  ”pay now”  
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比較屋苑同單位實例作解
按粄八成或高成數
收入由無變有大法、助你兩樓一債再借掂「一生三宅」
鋤價必學四式,獲得筍盤秘訣
揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做,逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021-2022年POWERTEAM共買賣成交宗數超300單

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買樓秘訣課程 (TEPT02) 安排:
(為配合新政策、現時買棲秘訣課程可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:2022-11-05(六)14:00-16:00
第二課:2022-11-12(六)14:00-16:00

仲有: 助教同你私人咨詢買樓大計,傾好買邊好埋點買先筍。助教陪埋你落場睇!

$3500付款者諗Sir將捐贈300+300=600元予慈善機構
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上課地點為尖沙咀
原價: $3500
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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第一課:待定
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. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



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