[脫苦海、梁隼] 元朗天水圍買400萬樓自住

 

Lum sir 你好, 本人2009結婚,現在30,老公35歲,有兩女兒,分別4 及兩歳,自己為主婦,我們一直無置業。因為老公在內地工作,全家長期在內地,回港只住父母家,沒有租樓。

近三年老公人工多了,現金外幣股票儲蓄共1600000,每月人工65000(已扣內地稅項),不用交香港稅。除每月開支,可儲30000,另有年終花紅約120000。

現在想慢慢部署先買一間約400萬樓自住,兩或三房均可,首選元朗區;留些現金流再等時機買另一間租出,希望幾年內先達到兩樓目標。

請指教資金分配部署,希望憑老公尚可的借貸率和現金追回錯失的。萬分感謝。

80後媽媽

ANSWER:

相信讀者靜極思動想回港置業,是為了小朋友的教育著想,畢竟中港之間文化有一定的差異,希望接受自己熟悉的文化薰陶亦是人之常情,最好當然就是能在港置業吧!

若 果讀者夫婦均是香港永久性居民,就不用被政府徵收15%,不過對於主要收入不在香港人士,金管局會責成銀行扣減10%按揭成數,而現時700萬以下物業的 按揭成數劃一降至六成,所以讀者想買400萬的香港樓,按揭成數就會降至五成,那麼就要有200萬首期,稅項及其他駛費另計,那麼160萬儲蓄就未足以只 用一按上會了。

或者會覺得奇怪,明明有高薪,過壓測應無問題,又不是沒有首期,為甚麼都買不到樓呢?數年來香港輿論都要求政府壓低樓價,金管局嚮應之下,不斷將按揭的門檻拉高,尤其是在一些本土主義者的要求下,連主要收入不在香港的香港永久居民,都要扣減10%按揭成數。

當然,可以用妻子名義來買樓,就可以做回六成按揭,勉強可以買到接近400萬的物業,不過由於丈夫的收入來自海外,銀行會要求出糧紀錄以外更多的文件,若果丈夫在香港出糧入數,還可以有間相熟銀行可以參考,不然應該盡快作出安排。

不 過都要借此機會,告誡心急買樓不夠首期的話,最好不要「銀行借唔足就借財仔」,所講的是發展商在賣一手樓時提供的高成數按揭,由於財務機構並不受金管局監 管,加上發展商的財力,甚至有些付款方案是一次過借足八成本,初期息口也不特別貴,可是究竟貸款細節如何,又是否值得冒此風險?

基 於元朗區新盤一浪接一浪,每隔數個月都會有新盤入伙,然後又是例牌新盤租金插水之類,那麼倒不如不要受到400萬銀碼所限,實行「買舊樓,租新樓」的策 略,更不一定要堅持在元朗市中心範圍置業,因為較舊新元朗中心都要400起跳,或者可以考慮嘉湖山莊近天水圍站的樂湖居和賞湖居。不要以為天水圍還是悲情 城市,多個地盤已經批出,鄰近又有洪水橋新發展區,在長遠來說也有升值潛力。
買到第一間,自然就可以逐步計劃買多間,加上樓市下行在即,到時金管局可能又會放寬按揭,更有機會實行計劃。
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