細價股、低息借貸、與一生三宅#914

諗Sir你好

 

來信前已看完諗Sir 的收息論並上完諗Sir的收息101 (未上103因為希望儲到最低資金要求先上)﹐上完收息課程有感自己的本金實在太少﹐需要增值自己的投資知識以滾大前輪才有望滾大後輪﹐因此亦已上完聶Sir 的四單元課程﹐兩個課程都十分有用。

 

本來打算以炒細價股為主要賺價途徑﹐到有第一個1M才報103課程買債券/債基﹐但股齡太淺而且經歷過7月股災止蝕後身家縮水了不少﹐現希望來信諗Sir 以睇睇是否可以早點開始前後輪一起努力滾大。

 

Background/ 每月saving

我和未婚妻今年均30歲﹐我是專業人士﹐政府工﹐現月入大概6萬圓﹐每年跳point之外﹐相信5至6年內亦可升職一次﹐到時加上housing allowance可達12萬左右一個月再每年跳point﹐未婚妻月入大概2萬。扣除家用10K、供樓雜費9K、家人及自己保險等等後﹐現時每個月可以儲蓄大約35K。因為我們不打算生小朋友﹐而且開支亦算穩定﹐因此之後跳point 多了的人工亦只會撥入儲蓄。

 

Assets

我們於2012年在屯門買了華都花園一個單位﹐當時買大概2.3M﹐月供8.3K﹐昨天查看單位估值已約4M﹐單位由末婚妻單人名買及做按揭﹐因此我是完全未買過樓的﹐希望有機會時可以9成上會。另外有大概150K股票加100K現金在手 (因為7月份的股災縮水了不少)﹐發現自己已步入30歲但現金仍不多﹐主要是因為之前讀了一個法律碩士學位及買樓的首期用了全部積蓄。

 

Liabilities

我於今年5月時在上商借了低息稅貸230K﹐分12期還 (已還左3期)﹐1.81%息﹐主要原因是當年買華都單位時揀的plan 是P plan mortgage link﹐放係戶口都有2.15%﹐計落乜都唔做都有賺因此借來收息﹐後來部份用來買股票部份keep 現金 (見asset分佈)。另外﹐由於計劃於明年年中結婚﹐有部份開支已預訂好並找了數﹐預算仍需約10萬支出。

 

請問諗Sir﹐現時華都物業已升值不少﹐請問是否適合把它二按再套現金﹐用以上103買債券/債基收息? 但如二按恐怕以我未婚妻單人之能力未必可以過到壓力測試﹐到試可能我要做她的擔保人。

 

我們的中期目標是希望可以5年內搬出市區﹐而長期目標當然是可以一生三宅以達致財務自由﹐特別感謝諗Sir 和聶Sir﹐兩位都教得很好﹐上完後對理財的認識加深了很多﹐實在獲益良多!

 

謝謝諗Sir!

PH

answer:

呢個個案減輕了筆者負擔,雖筆者專長是談按揭但仍有些讀者問我邊度借平p-loan,睇完呢篇文以後唔使再問我。惟每人因職業及收入會令借貸息率有所不同、不過2-3%年息的借貸是可找到的。本篇文主要談兩件事,一為如何為資金少既讀者再撲水、二為投資人怎看待細價股的機遇。

 

樸水主要在於識行一拆二,完成後單位8成之價值套出。若不行此法就咁走去銀行將自住物業加按,只可得4.0mil*60% – 2.1mil = 30萬。若將原有聯名單位拆出,即成功套有4.0mil * 80% – 2.1mil = 1.1mil,有110萬係手對讀者情況完全唔同。當然要按爆八成當中又可慳稅又減省支出、要做得細緻而詳情不在此述。另拆名後夫婦其中一人無樓在身,就算假設往後按規不放鬆,夫婦仍享一次8成再買樓的機會。

 

撥出黎110萬,用30萬做5年double回報保險方案,令自己5年後幾近保證生多30萬做首期津貼自己再買樓成就三宅夢。淨低80萬、可做債基,收息15%一年即每月添加$10000收入。其實收息103立「最低資金要求」係想留座位比多資金好有需要作收息既朋友、而唔係無100萬就執行唔到。在堂上已說明,10萬港幣都可收息近10%,當然你問筆者如何才能將方案發揮得極緻,筆者認為至少50萬會好一點。太低金額無謂花時間攪債基。

 

至於細價股,筆者好想再抽時間去分享係投資之前點作資產分配。細價股是好,若然投入資金不多於個人流動資金的20%。當然老哥你資金達一個匯記PB戶口起標額既話,咁你再投入多些少本人愚見是無問題的。當然,到時你可能又諗「攪咁多野做咩呢」? 控制20%之下、當然係唔想細價股既大波幅影響左閣下理財進程、而讀者今次顯然受7月跌市被影響。只好說筆者希望未來可放低更多行政工作、花多點時間同大家做好資產分配及介紹不同投資工具的正確使用方法。聽到讀者讚賞聶sir教授令筆者安慰、筆者自比不如、投放在自己課程的時間只減未能加。

 

下星期有個小補償活動,筆者於8月8日星期六在旺角麥花臣室內球場1/f舉辦了投資書展、到時筆者新書<樓市雙租族>即場開始發售! 由於書本未正式派送到全港書局,若要減省搵書及訂貨時間既朋友,黎8月8日書展可即入手筆者新作。

雙租族

讀者的儲蓄率高、另見來文鋪排有序、足証讀者已對自身財務狀況有一定認識。公務員有良好借貸力、只要善用自身儲蓄加機遇、要40歲前擁三間樓在手不為難事。












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