不是勵志故事的主角點買樓?#914

諗sir 你好! 本人是<收息論>的粉絲, 雖然未能每篇blog文章細讀, 但仍獲益良多, 在這個資產風雨飄搖大時代，希望就個人狀況多多請教 。

狀況: 33歲, 單身, 未曾有物業

資產: 68 萬 (cash = 53萬, 股票 = 15.8 萬)

月入: 4.8萬

-》目標: 2016 4月買值4.4M物業 (因租約在那時到期, 誓必面臨加租; 減少自身儲蓄力)

困難:

本人多次網上search也不曾見過case 只有問不過 stress test 但有首期的問題; 但我正正相反。 在按揭計算機計算下..

買4.4M 樓, 首期要80萬+雜費 =1.2M

->一次性現金相差: 1.2M – 680k = 520k

雖然自身借貸力: 48000/10000*50%*2.59= 6.21M, 但在現行制度下, 不但未能用盡借貸力, 而且與目標相距甚遠..

小弟實不是勵志故事的主角, 家人不能借錢或擔保, 請問:

1) 未知是否可以用什麼貸款去填補520k的差距. 如果可以,

i -在壓力測試時, 計算會出現什麼不同?

ii -有什麼需要注意?

2) 現階段狀況, 達成目標的物業金額是否空想?

3) 小弟實想置業加上工作繁忙, 不利投資操作; 如果諗sir是我, 未知會如何配置和在置業上用盡借貸力?

年紀實不輕，結婚生仔是緣份; 只希望在自身可控制的能力與諗sir的寶貴建議下能財務自由!

諗sir粉絲上

ANSWER:

若一人在港從未置業，可以九成上會。即400萬樓需10%首期 = 40萬，印花稅2.25%即90,000，傭金$40000，後生仔最好買化粧樓，或就算裝修都將費用壓低於10萬餘銀。講到呢度可能又有人話:「裝修起碼都幾十萬，十萬裝修既樓你住呀?」其實以一個兩房單位，牆身鏟底再上油漆、地下鋪無鏠、唔做水電唔修門窗、基本上10萬可以落樓。覺得10萬係無可能既原因一般為:「自己冇去實行過。」當然自己在睇樓時要有些少知識，例如單位要水電要無問題加上窗係暫無需要重修的。至於很多人裝修洗大左，在於裝修佬叫你將霉左既門框換你又ok、換完門框又話同地板唔夾要起底、想睇落靚d叫你磅水你又「制」，這又另作別話。

假若讀者早早年買過樓、或一定要兩成先買樓又如何? 觀乎香港舊樓起碼350萬起步，這樣首期至少20%(即70萬)之下，讀者資產現只得68萬即可完成作答。怪只好怪成5皮人工33歲仔只得70個係手，係難聽但真事實，這又或是部份港女想告訴佢的。當然不同人屋企負擔不同令支出有異，但社會只看結果，好少人會看過程……..要補回但借貸力，先要認識銀行予不同種類貸款、有些是計落TU有些是可避免的。就當避唔到，好在讀者人工48000加上仲有成半年先買樓、不妨做私人貸款30萬攤3年還予現時屋企裝修，當然之後舊錢唔用就另一回事。隔夠半年先買樓，那審核者都會有感半年前的貸款不是作買樓首期之用。咁成件事就易成好多。300000收3%息攤3年、月供$8583。剩餘借貸力為(48000-8500)*50%/10000*2.59 = 5.11mil。足夠借貸力再買樓。何況八成上會、借到盡都係420萬、意味讀者私貸做超30萬都仲可。

另一事係壓力測試、不少人已知壓測已由+2%提升至+3%，惟需同時留意欠債與入息比率都同時提升至60%(合自住人仕)。結論是過到50%正常利息呢一關、通常壓測都不難過、除非你的借貸力剛剛好就爭呢幾十萬、這在前文#905 (http://homebloggerhk.com/?p=35906)有算乘

在樓價下跌不輕易的情況之下，置業而不租樓是正確的。另近日收到網友問金價，先說筆者用的方法是基本面的、從歷史出法的，因瞻前才是顧後最佳的辦法。所以希望即得訊號作買賣決定者或會失望。筆者個人理財手法是緩慢、求穩賺多過快贏，所以好少買股票。講返金價、要知美元是黃金最大敵人、近日美總統又走訪非洲而日本同中國元首快將見面、最能攪好外交的方法是強美元、而令各外國受惠。當然，美國既在二戰後成功將美元推銷到全世界、不會任由美元價跌而交出人幣冒起的契機。所以美國本年是以加息做主題、而黃金必需下跌去圓戲。由於貴金屬升跌同期都長，所以金價需要弱一排、惟大跌至350/OZ水平、應未見在此風險。另黃金下跌、亦可用ETF去對沖或作賺錢、見上圖一ETF價格呢幾個月由16蚊升到36蚊、令人咋舌~

第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

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※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

諗Sir 真人授課

第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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**諗Sir【買樓收租課程】**

．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–

Jack Sir 簡介

• 國際市場資深全職交易員Option Jack
• 32年市場實務期貨期權交易經驗
• 前機構投資者資深分析顧問
• 前理財週刊期權專欄主筆
• 經濟一週期權專欄作者
• Now財經台理財有方節目嘉賓
• 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
• 策略王直播 專家拆局常行嘉賓
• 著作：盤房爆炒30年及 ‘那有一天不交易’上暢銷榜 前3名

Jack Sir | 期權課程

【Option Jack – 期權速成課程】

一切由正路開始（Let‘s Begin’）。

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以上課程內容純為技術策略部署分享教學，不涉及未來方向推介及個別股票買賣建議

~全職交易員（只會告訴你期權市場真相）

Option 1 ：最快的方法學懂期權基礎
Option 2 ：期權4式應用,實際槓桿及Delta Gamma Theta Vega
Option 3 ： Call put parity ，敢恨下重注的時機1，short put 與covered call解碼
Option 4 ：敢恨下重注的時機2，4個救倉策略，跨月價差及 2月港交所末日put
Option 5 ：牛熊週期時間，注碼控制及除淨對期權的影響

全部課程：網上  Facebook 群組（五天內可重看）

可以自行選取 適合個人程度的 堂次

期權交易並非紙上談兵，要學就要學真交易，並非理論

費用: 每堂 $600
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call put 4式:

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 以上課程內容純為技術策略部署分享教學，不涉及未來方向推介及個別股票買賣建議

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上堂情況:

Option Jack，在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現，可以FB日誌，直播及散戶奇兵為據：

2015年大時代前，3月28日的 ‘擋不住的誘惑’，預期：升200點若不追，升2000點時會後悔。

2016年2月11日，預視跌市將終極一跌後結束，2月12日指數見18260後急速上升轉勢。

2016年7月初提出：突破21000點，寧可追錯不可放過，升勢至9月9日才結束。

2017年1月初提出，升破22000點，應由淡轉好倉。（12月30日已表明轉好倉）

2017年5月9日指出，突破24500資金位，全面轉好倉應對。

5月18日指出：最強藍籌：平安保險.

6月28日指出：在直播中只推薦匯豐及江西銅，隔日匯控及江西銅均開始爆上。

8月17日指出中海油，有見底轉強之跡象。

11月23日預測騰訊平保終極見頂

2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會

2017年12月28日，於年底前仍然積極憧憬年後升市，持續建立好倉！

2018年1月2日，年初首個交易日，繼續加注好倉！

2018年2月1日 ，在散戶奇兵預視美股轉勢

2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌

2018年3月15日操作日誌：開始做淡港交所

2018年6月初，好淡分界線31000，跌破轉身

2018年6月中，跌破30,000點，繼續做淡，博破底

2018年6月中，持續分析388 long put 值博，至結算日平均超過15倍利潤

2018年6月底，分析港交所終極目標價 217元

2018年8月6日，分析博銀娛業績后反彈short put策略

2018年8月9日，在散戶奇兵分析，28000為好淡分界，跌破更淡。

2018年8月14日，分析銀娛破底機率高，幻想價：50元之下。

2018年9月初，直播分析中移動目標價80元。

2018年9月12日，分享自己銀娛建行博反彈。

2018年8至9月，分析兩星期轉勢，連續3次

2018年10月，提出騰訊見底論述

2018年11月，提出港股9個月熊市結束機會大

2018年底，提出年初部署單向走勢做準備

2019年1月4日，提出港股年初效應，第一目標27500點

2019年1月9日，直播指出可能升到1月尾

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股市漁夫是一套高績效的選股系統，系統運用技術分析配合統計學製作出不同指標顯示短、中、長線的港股表現；較一般指數更能反映真實市況，對分析後市走勢有絕對的優勢。股市漁夫選股系統透過精密的方程式去找出股票強弱勢頭，全天侯自動分析個股走勢、突破股、大市評論及視頻等功能。莊博士獨家的運算方程用 「破勢」、「止賺」把機會向用戶展示。漁夫選股系統更有不同種類之篩選股票準則來提高勝算。

莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

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美股隊長 ( 吳瑞麟，Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
《值博率煉金術》合著作者
【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】客席嘉賓
家族資產管理辦公室（Family Office）投資總監；
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。

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 時　間：2019-03-18(一) 19:30-21:00(全一課)

費　用：全　免
地　址：尖沙咀金巴利道25號長利大廈12樓02室
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【報名： 按此網上填表】
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講座內容:

● 最新投資主題全檢閱
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*內容和2月27日講座內容一樣

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美股隊長【美股入門班<美股101>】TEJSBN

第一階段：視頻授課 － 透過授權連結，先在網上自行收看
第二階段：實体課堂 － 2019-06-23(日)14:00-18:00
費　　用：$3580
地　　點：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地　　圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp

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【我要報名：網上填表】
http://homebloggerhk.com/applyus/
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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】

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尚待公佈│美股隊長【美股期權班<期權Level-3>】JSE2│2017/07
時　間：尚待公佈
費　用：尚待公佈
費　用：$1680
【半年一次，只接受【美股期權Level-2】舊生報讀】
地　點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室
地　圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp

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【我要報名：網上填表】
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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查　詢： E-Mail → [email protected]】
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課程大綱
1. 草船借箭 III號
2. 如何減低買入長年期期權的成本？
3. 另類借箭技巧

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美股隊長美股期權收費聚會/TEJSC9
講　者：美股隊長
時　間：2019年2月17(日) 14:00-17:00
費　用：$200
地　址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室

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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
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學習「美股期權操作」有以下好處：

1. 彌補本金不足
   美股多大價股，例如Amazon.com(AMZN)，
   每股成本高達近6,000港元，如操作本金不大，能買入的股數有限。
   買入期權，風險有限，卻具有槓桿作用，
   能夠彌補本金不足的困擾，有助提升表現。
2. 控制風險
   美股於發佈業績時，股價有機會大幅裂口下跌，造成鉅額損失。
   學習操作認沽期權(put options)，為正股買入保險，花費不高，
   卻能有效控制一旦業績不如預期時的股價損失。
3. 賺取期權金
   沽空風險有限的「價差組合」(spread)，
   賺取期權金 (premium)。

左：美股隊長接受《新城財經台》訪問

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【 美 股 隊 長 網 上 美 股 期 權 課 程 】

美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)

課程重點：
*  暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
*  全網上課程，不設實體課
*  每兩個月舉行一次收費聚會，隊長分析市況，邀請各同學分享心得、經驗，並供同學發問問題(時間/地點：週日於Homeblogger尖沙嘴教室上課 )
*  特設「網上美股期權班」封閉Facebook群組，供同學隨時發問課程相關問題(恕不提供交易、個股推介)
*  教學影片全長約20小時

學費: $6800

曾報讀舊制期權Level 2的同學，報名重讀折扣價：$1800

學費並不包括「網上IB期權工作坊」報名費用

課程大綱：
甚麼是期權？
期權基本四式
影響期權價格六大因素
如何構建風險有限的期權收入組合？
期權操作兩種心態－如何二合為一？
如何用構建期權組合，減低操作成本？
如何用期權組合，加速蟹貨鬆綁，甚至反勝？
如何構建期權組合，免費為持股提供保護？
如何零成本／低成本搏黑天鵝，牛皮市不失血，看中反而免費？
如何零成本／低成本搏大波動，牛皮市不失血，看錯反而免費？(草船借箭)
如何用期權配合正股，克服期權流通性不足，甚至兩頭獲利？
如何用期權對沖持倉，應對波動市況？

圖：美股隊長在新城財經台與年輕人談理財

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–【 前  往 【美  股 隊 長】 講 座  】–

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