怎作人身中第二個重大投資決定#913

Lum Sir 你好!

小弟乃庸才一位, 會員編號: 2781

一直盡力學習理財知識, 經過多年在網上找尋不同既理財資訊, 終於在二年前遇到貴blog及拜讀了”樓換樓”及”收息論”兩本大作, 實在非常實用及獲益良多, 對Lum sir既博學多才及豐富經驗更是萬分佩服。故在15年5月已完成收息101 及103課程,不久將來完成債基操作後會再報讀ETF課程學習對沖風險。

我剛完成加按物業, 準備將資金作收息投資, 希望請教Lum sir,根據我的狀況給予本庸才一些意見, 謝謝!

 

本人背景:

30歲,單身, 於德國公司任職成衣 Merchandiser, 暫時與母及弟同住公屋(母親及弟名), 因弟弟於16年9月結婚後跟弟媳搬進來不夠住, 便計劃2016年6月收回Tuen Mun 出租物業自住。

 

– 每月人工: $19.5K (已扣強積金)

– 每月支出: 約$4.1K

– 家用$5,400

– 每月出糧自訂儲蓄$10K

– 已報考保險牌, 希望將來可增加額外收入。

 

資產:

– 現時估值$4.3M,單名持有屯門兩房半新樓”海典軒”, 實用446呎單位, 已租出$ 10K, 租金扣除支出,每月打平

– 股票(藍籌股HSBC及渣打均蟹貨) 投資約HKD 120K

– 現金約HKD 800K (包括加按所得 HKD 740K剛剛到手)

 

負債:

– 按揭欠款HKD 1.15M+加按0.74M = 1.89M

–>該單位現時估值HKD 4.3M

–>於2010年年中以HKD 1.92M購入

–>按揭7成, 利率H+0.7–>供款年期30年 (月供$4200)

–> 加按 740K–>息率: P- 2.6->還款年期30年 (月供$2800)

 

五年內計劃

因預計16年搬入自住單位後收入減, 開支大增, 沒有餘錢儲蓄, 恐怕連維持家用也有困難, 故希望在今年內增加被動收入補回這缺口。未來安排如下:

1/ 先用加按所得資金買債基賺息差提高被動收入。

2/ 找尋合適伴侶結婚

3/ 買第二層樓 (樓價下跌+結婚後)

or

因應日圓跌勢稍定, 看看有沒有機會抽一部份資產轉買日本樓收租。

or

加碼在債基上取得高回報。

長遠目標為不斷學習理財及投資知識以達至財務自由。

 

問題

因應低收入情況及現時加息環境, 應如何分配既有資產投資以便控制風險?

–         如將加按所得740K買債基收息 (10%)? 只留240K現金應付,   會否太博? 應否縮細投資額才不至風險過高?

–         已收到諗sir 提示與銀行職員聯絡, 由於債基所予息率不封頂, 因不太熟悉同業拆息之走向, 應如何看待這方面的風險?

–         如直債或保險方案較適合小弟情況, 請賜教, 謝謝!

–         另蟹貨股票稍後也會轉投其他項目, 但相對金額較細, 打算排在最後做。還是諗sir 會建議現在一併轉入債基?

 

不好意思我的性格很急進, 思緒頗混亂及提出了大量問題, 相信接下來投資債基應是我人身中第二個重大投資決定, 望諗Sir 能在百忙中抽空指點, 謝謝!

祝生意蒸蒸日上

 

學生Terrence敬上

ANSWER:

 

正所謂急還急,同學發問都要預約兩星期才能抽空回答。始終排緊隊既人都話十萬火急、而筆者無才能分辦呢種急同那個急相比如何。學生Terrence發問有結構、有準確計算,是有水準的提問。在未婚前已置業加上儲蓄率達薪金一半,筆者對佢將來很有期盼。現時主要問題係加按所得既74萬,配合暫時既低人工,究竟點做先行得正確?

 

由於個人收入不高,必需賺價去提早獲得財務自由。債基是收息物,要能穩定提供入息但個人資產值不會因此而提高。要提高資產值方法一讀者已做、就是利用買樓的槓桿。方法二是利用股票或期權去賺價。當然唔係將74萬投放入去、但將1/10即8萬元放進是可接受的。股票買賣技巧、或如何將期權運用還待讀者花時間鑽研。始終工資不高讀者需在各方面更努力趕過來。

 

讀者問74萬全投入債基雖收息好,但萬一捲入金融風暴,見債基在2008年全年都有平均20-30%跌幅、雖相比匯豐銀行股價由100跌至$28好得多,但自己財力不高怎做才不致沒頂? 方法可74萬照買、而為自己開定一條30萬的循環信貸。P-LOAN是私人貸款,批左30萬就一定要借哂兼提早還都要比近全期息口。循環信貸可批30萬額予借貸人而可借一日而第二日還。雖息口較P-LOAN高要5-7%但由於可每日計息,就當借30萬計7%半個月息口都係$800大洋。各位財力不足者可在行債基收息前搵埋個信貸額陪你一齊行。

 

另外會否因拆息抽高而令債基回報降低? 首首先,債基是沒有年期,可隨時拆倉走人。另剛好明早美國聯儲局議息將完成,亦已開口講明最少加一次息。筆者本人雖講債又買樓、但對加息是希望非常的! 看下圖由1975至2013,每次加息代表經濟蓬勃,上次由2005加到2007,跟住2008泡沫爆破就開始減。在經濟上行的時間,公司債及股票都會上升、而香港2005至2007既樓價當然唔使講。

Fed-Funds-Rate-1975-2013

當然,我們亦有辦法對沖加息後為投資組合帶來的風險,亦即加息都可以有錢賺。昨日在NOW TV<名家給力場>筆者已談及此EMAIL,惟在精華重溫只在13分訪問cut淨1/3,所以再用昨日的圖今文重貼。還有是,很多人連隔夜拆息同一個月拆息都未攪清楚,當年隔夜息可以一晚抽高至千幾厘、但月息轉變可沒咁勵害。

 

經過課堂之後,相信讀者已明白股票正確用法為何。對渣打及匯控應有另種用法。對於讀者現時,再買樓恐怕借貸力不及,用740k債基月收息740,000*15%/12 = $9250為上策,已等於佢每月支出。另外單位宜找朋友一同合租,在現時收入水平自住一間屋恐怕都算奢侈,不應有此等重大支出。












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