簡介

筆者前文已交代香港有幾多成業主已供滿樓，本文將會分析 按揭保險 究竟與 樓價 有沒有任何關係。為何要分析高借貸比率的按揭與樓價的關係？因為美國次按爆發的其中一個原因，其實與高借貸比率有關，曾聽說，美國當年甚至連低收入人士可以透過零首期去買樓，當樓價下跌及經濟下滑時，很多業主會應付未了供款，以致很多物業被銀行強制收回、拍賣，當地樓價因此大幅下跌。

在香港，置業人士可以透過按揭保險，向銀行申請7 – 9成按揭去買樓，上車客只須拿出最少1成首期便能買樓自住。表面去看，這班上車客財力一般會較弱，應對逆境的能力可能會較差，尤其今天樓價已上升了很多。萬一樓價會下跌，會否出現有很多人應付不了供款的情況，香港會否出現美國次按般的情況，也值得去研究。

本文將分析：

• 按照已提取按揭貸款宗數及金額計算，按揭保險佔整體已提取按揭貸款的比例；
• 按揭保險所佔比例與樓價的關係；
• 按揭保險所佔比例變化之原因。

發現及結果

首先，香港按揭證券公司每月會公佈按揭保險的數字，包括當月按揭保險下新提取按揭貸款的金額及宗數。此外，根據金管局編制的「住宅按揭每月統計調查結果」，會公佈當月新取用整體按揭貸款的金額及宗數。只要將按揭證券公司的數字與金管局的數字比較，就能知道當月新造7 – 9成按揭佔整體當月新造按揭貸款的比例。圖一列出有關以提取貸款金額及宗數的按揭保險比例

 

從圖一所知，從2009年3月至2013年5月，期間CCL由60點上升120點，但透過以7 – 9成按揭保險的比例卻不斷下降，以提取貸款宗數（貸款金額）計由2009年年初的20%（17%）跌至6%（6%）。樓價上升，以高借貸比例入市的人卻下降，這反映近年樓價上升與高借貸比例無關。

2013年2月23日公佈

 

• 現時，按保計劃可接受價格600萬港元或以下的住宅物業新造最高九成按揭貸款。 在修訂後，只有400 萬港元或以下的住宅物業才可敘造最高九成按揭貸款。 住宅物業價格在400 萬港元以上至450萬港元以下將可透過按保計劃敘造最高360萬港元，即八成至九成按揭貸款。住宅物業價格在450 萬港元或以上則只可敘造最高八成按揭貸款。按保計劃的住宅物業價格上限仍維持於600 萬港元。

另一方面，圖一顯示從2013年6月起，按保比例由低位升至8 – 10%，這可能與「白居二」有關。儘管「白居二」及低價物業成交比例增加，但新造按揭保險宗數卻跌至400宗（圖二），按保貸款佔整體按揭宗數比例卻是十分低。

由於按保申請人借款比例高，同樣地貸款年份不得超過30年，在買同一價值的物業時，按保申請人的供款金額會較高，按保申請人需要有更高的收入去應付加3厘壓測。

因此，在3D辣招及收緊按揭措施下，每月新造7 – 9成按揭只有400多宗，以及有加3厘壓力測試的規定，就算樓市真的出問題，理應受影嚮的範圍並不會太大及太廣。

如果是心水清的讀者，看完圖一後可能會發現一個問題，圖一是用整體按揭貸款宗數及金額去計算按揭保險的比例，但是，按揭保險只適用於一些較低價的住宅物業。自2013年2月末起，按揭保險只適用於$600萬或以下的住宅物業。讀者們可能會問：「Peter 仔，你混入一些高價物業交易去計算按保比例，按保比例肯定會低，因為一件高價貨成交起碼可以頂到2 – 4間上車盤，你的分析有一定的局限性。」。

由於得到網主的特別幫助，提供2013年4月至9月的住宅買賣成交數據，我就能知道$600萬或以下住宅物業的成交宗數，特此感謝網主的幫助。因此，便可知道按保貸款宗數佔$600萬或以下住宅物業的比例。詳情如下表：

	2013-4	2013-5	2013-6	2013-7	2013-8	2013-9
$600萬或以下的住宅買賣宗數 (A)	2,839	3,572	3,256	3,616	3,033	3,291
$600萬或以下住宅佔整體成交的比例 (A/C)	81.2%	81.6%	82.4%	79.8%	80.9%	81.9%
按保當月提取貸款的宗數 (B)	368	363	325	434	393	352
按保佔$600萬或以下成交宗數的比例 (B/A)	13.0%	10.2%	10.0%	12.0%	13.0%	10.7%
所有住宅物業買賣宗數 (C)	3,495	4,378	3,953	4,534	3,748	4,017

 

從上表可以反映，$600萬或以下住宅物業的成交宗數佔整體約8成左右。而按保貸款提取宗數只佔$600萬或以下成交約10% – 13%（當中還包括「白居二」的因素）。即是說，現在買600萬或以下住宅的人，有8成多至9成買家都能拿出最少3成首期。由於今天實施正面信貸資料庫及不經壓測的借貸只借3 – 4成，今天能拿出來的首期一定是自己「荷包」的錢，而不是「借上借」班回來的首期。

總結

唔好意思又係果句，業主及樓市根本沒有存在嚴重過度借貸的可能性，今天最可怕的事，並不是CCL120點下的高樓價，而是在這個所謂極高的樓價下，為何整體業主借貸水平卻是不合理地低？究竟樓市是否存在泡沫，請讀者自行判斷。

============

了解更多：股市漁夫系統 免費試用

股市漁夫是一套高績效的選股系統，系統運用技術分析配合統計學製作出不同指標顯示短、中、長線的港股表現；較一般指數更能反映真實市況，對分析後市走勢有絕對的優勢。股市漁夫選股系統透過精密的方程式去找出股票強弱勢頭，全天侯自動分析個股走勢、突破股、大市評論及視頻等功能。莊博士獨家的運算方程用 「破勢」、「止賺」把機會向用戶展示。漁夫選股系統更有不同種類之篩選股票準則來提高勝算。

 

莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

諗Sir 真人授課

**諗Sir【買樓收租課程】**

．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–

---

---

–

聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
–

---

※【股市淘金班】每個單元內容，都是獨立的，
同學可先上「單元二」，之後才讀「單元一」，etc.

---

---

–

內　　容：

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

－

–