脫離DAYDAY做十四個鐘成隻積既生活#904

諗SIR,

 

本人已完成買樓及收息101, 103,覺相逢恨晚,如可一早向你學習,就不會日做夜日做DAYDAY做十四個鐘成隻積咁仍是個窮中產,經過調整,有以下策略,希望諗SIR可給予意見:

 

本人及丈夫同為35歳,新婚,想要小朋友,故希望轉住三房

 

資產如下:

東涌二房私樓市值620萬, 2010年買欠款280萬 (老公名,月供13000)

黃大仙未補地價二房居屋市值360萬,2012 年買,欠224萬 (用媽咪名買,現由媽咪居住, 月供約12000)

持有股票IBOND國債等約共90萬 (四五年前平價入大藍籌,今日跌市1000點仍是賺,但都驚驚地)

101保險基金20萬 (聽諗SIR意見後,已取出部分)

現金約40萬

債基約22萬人民幣

註: 本人未曾用本名買樓,仍可享首次9成置業優惠

 

月入:

本人及丈夫均為公務員,扣MPF後各約為8萬收入,約共16萬多,由於仍在進修,扣除供樓家用各類開支後,每月儲蓄本人為四萬,老公三萬

 

本人計劃出售東涌單位,應可賺三百多萬,繼而在屯門買一550萬三房,8成按揭,自住。另用老公名買土瓜灣600萬以下二房私樓出租,8成按揭。首先完成三宅目標。

 

由於有感現金受通脹蠶食,故希望先買樓,後再儲蓄買債基,增加現金流,最後再買直債,分散投資,未知是否好策略,希望諗SIR能指教指教。
answer:

知道讀者獲得新知識後修改自己策略,很是安慰,見面後起碼提起步前行。首個理財目標,相信係終止日做夜日做DAYDAY做十四個鐘成隻積咁既生活。要成此事起碼被動收入等於現時每月支出,即16-7 = 9萬。計及提及兩間樓都不太值錢加上資金只約160萬,要有心理預備距離財務自由很遠。理財進度亦與收入水平不成正比。各位月入較低既朋友,只要控制洗費及計劃得宜,生活質素比你老闆好不成問題。

 

首先要comment應否賣走自住樓再爆seed去完成一生三宅此問題。解說要計借貸力會否用過六成。夫婦兩人借貸力為(80000+80000)/10000*2.59*50% = 20.72mil。若買屯門樓要借420萬、加上土瓜灣再借420萬,加埋媽媽居屋欠224萬,家庭總結欠為(420+420+224)/2072 = 51%,在旺市下持貨仍屬安全水平。但留意完成三宅後讀者每月被動收入都在低水平、因只有一間樓收租,真要比心機再儲錢才有機產出9萬月被動收入。

 

買樓對公事繁忙既讀者應是好選擇,應再微調至先買一間然後隔年考慮再買。這就算第一間買貴第二間都可「溝淡」。買股買樓,都應當如此。其實放賣樓都有近似策略,這有機會大家再面談。另外買樓是蠢方法,一味只靠通賬去貶走債務令自己富起來、此法成功率高但亦最花時間。市場上有不少「叻仔」,希望靠鑽研股票或簡單至問number就希望因而致富。只好說筆者從事銀行多年,見股市專收「叻仔」。留意大智若愚、筆者自己亦可說是千錘百鍊(起碼打工個陣見過1000個客、其實都唔叫好多)、最後將理財心得集合成為第一本著作<樓換樓>、而第二本先係<收息論>。

 

係完成第一間樓之買入後、有淨錢應入手債基。即放東涌樓回約370萬、當中先用約130萬作首期入手三房。淨低220萬(因要再減約20萬雜費唔計裝修),可投入債基收息12-15%,即月產出$27500-22000,將其儲起1-2年,儲多40-50應夠再買下間樓的雜費、或一路儲一邊找尋更高效率的收息方法、有望5年後將被動收入提高至50000水平,但由於個人洗費大加上要養老人家所以要短時間令自己脫離DAYDAY做十四個鐘成隻積既生活比較難一點。另外未生小朋友夫婦已用9萬一個月、現時供樓頂多佔25000,那其餘洗費有興趣探究一下。

 

至於直債,需要的是資金而可提供保本又收15%息之法門,可惜正因為讀者是人工高而手上資金弱,所以呢個方法行唔通。先利用自己高借貸力的優勢由買樓入手是行對路。經過2年之後、再習正確的分散投資方法未為遲。留意太多人認為分散投資就係「樣樣買D」,其實要令分散投資站在efficient frontier,要經過更周詳的考慮。有時間看倌可先google一下。

 












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