捱得出頭天的香港人#898

Dear Lum Sir

 

2014初係書局巧遇Lum Sir <<樓換樓>> 

人生出現大轉變茅塞頓開原來理財是這麼一門學問!! 非常有趣

讀了廿年書都學唔到! 係掙扎買樓同租樓上得到啟發

 

結婚前同朋友合租一單位住平均每月一個人要$4000 (租了三年)工作忙所以消費少每月多過一半人工儲起零投資(人工每月 50k -70k)

 

第四年結婚(2014)看了<<樓換樓>>後決定用自己積蓄買樓上車自住2014年中係沙田市中心用自己名買了個細兩房單位上車28年樓齡/高層/實呎369/修新淨(慳左裝修錢 只須細執)地點方便番工,管理費平,每月$750諗住之後放賣/租出容易啲買入$430/九成按揭/30年還款 H+1.75%連按揭保險每月供$13xxx

 

同老婆都係專業人士(29/30)除了本人有按揭貸款外無其他債項認識了Lum Sir 開始投資(最近上左收息101) 

 

Profile: 家庭每月總收入$150k

每月支出: 雙方家庭供養共 $20k 供樓連管理費約$14k 

其他每月家庭總開支/保險約 $20k 每月總儲蓄:$70-80k 

其餘既留備交税/雜項 

買樓結婚後 兩人合共現有資金$2M: 

$1.2M 做左債券基金(回報 8-9% p.a)$500K 股票基金$300K 現金 放 mortgage link account )希望兩年後可以換三房(/)BB 並租出現時單位收租 (買樓以交通方便鐵路沿線為主方便搭地鐵番工同將來易放賣/

 

因工作比較忙 少時間睇住個市 而且對股票投資認識少 所以長遠投資方向都係希望收息收租為主無財務後顧之憂可以專心發展自己既專業同家庭請問Lum Sir 我地應該如果計劃未來既理財方案並善用我地既儲蓄力希望向你請教寶貴建議

 

PS多謝你係理財買樓方面既分,令我地有新既思維同睇法真係係學校都學唔到真係希望能更早認識到你!!!!!! 

Mr D 

 

ANSWER:

先謝讀者用心閱讀著作<樓換樓>,看來此書陪伴讀者由未婚踏入人生另一階段。讀者算叫做一個高薪80後,家庭月入15萬而儲蓄率達50%(每月儲70-80K)。更難得是沒有因人工在高水平而將支出變得奢華。結婚只買個細單位上車,更省卻了裝修錢及有留意過管理費平定貴。可見習慣做事前作周長考慮、人生自然扶搖直上。不少人做事不顧細節、或習慣依賴他人、到「找數」個陣只會埋怨他人、或責怪「阿邊個」辦事不力、再咁落去只會害苦自己、令疼愛你的人失望。筆者雖未認識本案案主、但幾可肯定他是出生寒門、靠埋首苦讀成功在社會上流的人。

 

「出生寒門」一詞大家或似曾相識,想深一層應在「武媚娘」一劇聽到過。「寒門」即清貧人家、相對的就是關隴集團的名門望族。在魏晉之時、平民想上游成為望族近乎無可能、除非天子崩壞而亂民承勢而起。到隋朝隋文帝首創科舉制度、減少賣官及訂立一套令廣大民眾信服的官員任免制度、在官場上才出現「寒門之仕」。相比今日、本案案主都算叫做寒門出身。當然在今時不少人大喊讀書已無用、另今時百般知識皆可在亙聯網被搜尋既情況、除非知識是十分專門、或十分厭惡無人想學(如補鞋、倒垃圾等)之類、否則做專才靠知識去得到客觀認同(即金錢獎賞)是頗困難的。當然、讀者依然在專才一途行通了實在可賀。至於通才又怎樣係社會搵錢或庸才又應如何自處還看<樓換樓>

 

由於讀者工作專業、無閒睇市。加上家庭借貸力強勁兼後生、用樓投資是最好不過了。相比年老但有錢的人、樓房投資不好作而直債更可為。讀者家庭借貸力為150,000/10000*2.59*50% = 19.4mil。現只用了3.9/19.4 = 20%。再買樓絕有能力加上應趁銀紙未貶值之前將錢轉做資產。那究竟讀者應何時買樓建議是每隔3年買一間樓、若2014年買入那下間在2017。而讀者結婚(2014)未夠一年、在2017年考慮應否為小朋友換大屋實在合時亦合理。到時私人市場能供應幾多單位是不肯定的、但公營細單位應到達高鋒供應期。所以依讀者而言、2017再睇買咩樓實在合理,加上現時月儲70k2年半之後可再儲多30*70000 = 210萬。

 

那讀者現時應作何案相信讀者將錢投入債券基金、應是想被動收息及不想用時間打理投資之反映。惟讀者年輕、過份保守都是一種風險。要知債基方案收息雖好、達年12-15%、但缺點是派息不能隨通賬上升,變相10年過後每月100萬收息仍是$12500,但同值的購買力已縮減不少。所以債基只是中期的投資方略,讀者應用ETF去加強投資組合的賺價能力,加上自己年青、宜冒點風險。

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留意讀者係銀行買的股票基金是收費高而成效未必好的。ETF在香港未見盛行可能因為食水唔深、所以呢個較易買及掌握既投資物反而少人提、而不少「公仔箱」入面既「評論員」只會叫大家買窩輪同爛股票。留意免費提供的投資資訊、不時令你虧損更多! ETF很多時只消看懂一個市場、或一個大環境即可令持有人獲利、相比股票要受公司行動(如供股)及主席個人信譽風險比較易掌握。讀者專心事業之餘、可用債基做本、而ETF作前鋒、係買下間樓之前為自己組合增值。介紹一對ETF(在上圖),一個是看好中國股市3XETF,近日當然跌到mum都唔認得。另一隻是逆向的中國股市3X ETF,單日升幅12%。那無論大家看好定看淡、都可以為大家啟發一下。

 

 












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