如何為幾年後買樓先作部署?#897

諗 Sir,

你好。本人四十八歲,已婚有一位十三歲的女兒,太太是全職主婦。本人從事建築行業,月入約八萬元。本人與太太對投資不甚理解,所以一直都不懂怎樣理財。最近看了你的專欄及參加了你的課程,一方面獲益良多,另一方面又非常擔心及恐懼;我們應怎樣投資,將財富增值已達財務自由,請你指點一下。以下為本人與太太的財務狀況:

 

物業:粉嶺三房單位,市值約五伯八十萬。聯名及自住,己供滿

太太有定期:二佰萬

太太有現金:二十萬

人籌諸蓄保險:三份,如五年後提取,約有八十萬

太太有股票:三十萬

每日扣除開支可餘約:一萬

 

問:

i) 未來怎樣投資。我們想多買一層樓收租,怎樣才能達到有隱定收入的目標

ii) 再買兩層樓收租又是否可能嗎?怎樣運用貢杆原理達至目標。

iii) 現在如何作出財務安排。

 

ANSWER:

讀者主要目的係收息,不希望亦不奢望財產能短時間翻倍。畢竟人生到48對世事算叫通曉、比筆者明白事理得更多,不再貪快用冒進方法去改善生活。那我們不選取進取的賺價方案,如利用股票、或股指期貨。相反收息物品如債券、保險、及樓房投資都較適合讀者。

 

筆者與讀者傾談過一次,告知了讀者應將錢怎分配在不同類型的投資品。留意香港市場一般是股票經紀話買股好、輪商贊助的電視節目告訴你槓桿有幾勁、地產經紀同你研討買樓既好處,即各有各sell,賣花者自己讚手上花香。欠缺的就是一個跨投資產品類型的解說者、因應各人在不同年齡所引申出的投資需要、選取適合的投資物去match-up。久而久之、社會上大部份人都用錯方法去投資、永在一個「試味」狀態、不能進步。

 

係只推出課程而不賣投資品的前題下、筆者提及的投資方案既有效而又配合發問者的難題而設。讀者長處是借貸力較好、而儲蓄能力係家中只一人搵錢幾人洗之情況下、每月只能將收入之1/8儲起,算為不合格。可幸是手上自住樓已供完、應把握機會將樓加按至5成套出將580*50% = $290萬,係讀者不能攤到30年還既情況之下、借290萬要月供約$13000/月。如年紀是40歲或以下、月供只需$11000。今日唔趁樓市高加按、再等下次大浪黎恐怕讀者已近60歲。

 

按錢出黎可用50萬試買債基、收12%年息、即每月收息約$5000。收翻幾個月息觀察到收息之穩定性及債基之價格低波幅性之後、再添碼買夠280萬未遲。相比銷售人員、筆者會叫大家逐d逐d買、及在收息堂上提醒更多醒目入市手法。避免成筆錢者比人叫哂係同一日入貨、這樣做只會縮短了銷售人員的sales cycle、對投資人而言沒有好處。

 

讀者另一個考慮是萬一按錢出黎、又未及時搵到投資品入手、那就要硬食每年2.15%利息支出? 即一年成$60200? 其實讀者加按時可採用靈活按揭計劃,加按280萬出黎、而銀行保留一活期戶口之利率相同於按揭所收利率、最多投入為借貸額之一半,即借貸人的利息支出可減免一半,那便更可以進退有據。

 

由於讀者已有自住樓及手上資金約為500萬、正是「上下兩邊唔到」的夾心階層、在現時旺市再加碼恐怕於48歲時再睇錯時機未免太傷,所以樓唔好即刻買。現時「收住息等」確為上策,幾年之後若政府政策有放鬆、需再買樓。因樓房投資的租金收入可跟隨進賬上升、對讀者部署退休很有作用。但緊記不是今日、而是為日後的買樓計劃先作部署。












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