鎖倉是不智的

 

你好諗sir,睇完《樓換樓》同《收息論》之後絕對有相逢恨晚既感覺。

 

講番正題,本人一家四口80後於2010年以2.26m買左自由市場居屋,一年後因請左工人唔夠住以2.86m賣出,2011以2.91m買入同區私樓,今年細仔出世1家4口+工人已唔夠住,所以係6月4.58m賣左樓,點知樓市係咁升買唔番同區3房,暫時用17.5k租緊3房。

 

現在手持2.4m cash,2公婆月入70-80k,但扣除龐大開支(家用,養車,學費,興趣班,保險+工人),每月只可儲10-20k,現在諗住買一細單位收租,餘下投資債券或等跌市入多間,這樣是否可行??謝回答

 

答案

在外匯期貨行業有一個名詞叫做「鎖倉」,所指是在進行交易後市勢逆轉,卻不願意平倉離場,反而以相反方向做一份合約鎖定損失。例如在日圓跌市當中,做了一張日圓好倉,一方面睇錯市,另一方面卻又不願認錯,就反方向做多一張日圓淡倉。相信即使沒有交易經驗的人,都想得到只會越做越錯。

 

就以讀者的買樓經驗看,之前好像睇啱市,先在2010年買居屋,然後在2011年把居屋換樓樓,到今年計劃細樓換大樓,卻因為先賣後買而失去預算。不過從另外一個角度,讀者之前的每一個舉動,都是因為家庭成員增加燒到埋身才去換樓,只不過因為順著市勢才能順利進行,今次未能細換大只因市況沒有徘徊不前比位你買。

 

但是想深一層,若果當日沒有賣出2房單位,改為將2房單位出租,把租金補貼來租住3房,似乎就不用面對今日的困境。現在硬著頭皮去買一間細單位收租,只不過是希望返回此理想位置,即是把2房出租而租3房住,本來亦問題不大。

 

只不過讀者又想到把餘款投資,然後期望樓價下跌,那樣就變得自相矛盾了:如果認為樓價將會下跌,為甚麼會現在去買個細單位來「等跌」?如果認為樓價仍然會繼續上升,為甚麼不將所有款項連同借到盡去買間三房出租?最終其實是反映了讀者對於後市進退失據,既擔心後市再升無樓在手執輸行頭,又擔心後市會跌所以獨留一手。

 

若果真正地以投資角度去分析,可以將對於後市的猜測擺在一邊,客觀地衡量買樓和其他投資的投資率回報高,那一個更具合理性。平情而論,現時買樓收租的回報率甚低,類似馬榮成先生在金融海嘯時以低價入山頂豪宅倚巒,由於租金由30萬下跌到15萬,就算以當日的筍價計算,租金回報也只有兩厘多一點,就算樓價有所上升,亦只是蛋家雞見水,有得睇無得食。

 

近年流行一種「收租思維」,認為買樓收租進可賺價退又可以有現金收入,好像「必和必托」無得輸,但實質上物業的變現能力低,現金收入亦不是想像中高,現時商舖租金已因消費行業收縮而下跌,將會波及舖市,若果其他行業也因連鎖反應而收入下降,也可能反映在住宅租金之上,到時就變成綁著來輸,因為特別印花稅要三年才全豁免,幾百萬一間屋,就算5%稅都要20多萬呢!

 

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