[汪敦敬] 不買樓可以輸幾多?

 

有讀者要求我實質計一下「不買樓輸多少」,其實我一直也不想披露這條數慘不忍睹的,但是既然是讀者要求,我只好陳列數據了。

 

如果在2009年你是一個租客,需要買樓,但是你因為不看好樓價的情況之下沒有上到車,到了今日你輸多少?2009年2月嘉湖山莊一個實用639呎的單位,我們以125.5萬成交,呎價是$1,964,到了15年5月,一個實用623呎的單位,成交價是456萬,只是賬面已經升值了330.5萬!加上09年2月到現在的租金(以這幾年的實際租金計算)大概是$522,000,再減去如果選擇買樓,他要付出的息口7成按揭$146617.93或9成按揭$188508.78,如果09年你有買樓的話,7成按揭來說你的回報率是9.8倍,獲利約368萬,如果用9成按揭的話,你的回報率是29倍,獲利363.8萬,根據機會成本的理論,有入市的獲利其實就等於沒有入市的損失了!事實上,你當年不買到了現在才買,損失的亦是這條數!

 

其實多年來,我的建議都是一樣,入市的人要預跌樓價兩成,我認為在市場的業主愈來愈多供滿樓,愈來愈少借貸的情形下,預樓價跌兩成足以面對風險。

 

如果當年入了市,不幸如筆者所說樓價跌兩成的話,如用九成按揭的就變了負資產,但根據過去幾年的租金,蝕的錢分別於4.5年(9成按揭)及4.25年(7成按揭)可以在租金上省回,即是說幾年前買樓其實無得輸!結果是財息兼收!

 

我認為我以上嘉湖山莊的例子不是最好的例子,但是如果你在過去幾年以不同時段買不同的樓去和現在對比,相信很容易會有賺十倍至二十多倍的例子(當然是以付出的首期計算),筆者在09年的上半年是硬銷「不買風險比買的更高」!當時有人恥笑我竟然夠膽和李嘉誠對賭,因為長江在09年4月仍平賣栢慧豪廷,卻其實李先生的算盤怎會是凡人看得透?

 

未來樓市我強調「不買的風險會繼續增加」,但不等於買的風險減低呢!

 

SOURCE: 汪敦敬每週樓市評論 (http://www.manyw.com/article/misc/article_content.php?sectionid=40&ref_id=14411&srhKey=&fm=&page=1&showDate=)












本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室