曹操與買樓#888

 

我們不時會聽到,官員提及「換樓階梯」,其所指的乃是由公屋換樓至半山呢條「階梯」。

 

50年代,大批難民湧入香港——當中不限於由中國內地偷渡來港之移民,越南內戰,不少人投身怒海坐船來港,一批又一批難民令房屋需求大增,用磚頭起唔切,唯有依山搭木屋。當年無煤氣,只能用火水爐,出事只係遲早的事。最後災星照向石硤尾,大火摧毀了無數家庭,惟在危機當中往往可找到另一生機——港英政府自事件後推行公屋政策,無數家庭因而受惠。

 

其後,為「與民同富」,港英政府再推出居者有其屋計劃,令原先願意放棄公屋之人士升呢做業主,令他們有首個資產在手再加上自己努力,買私樓、換大屋變得可以預見。

 

中國歷史與英人治港有相似地方。回望漢朝呂雉(呂后)又或稍後登場既曹操,在他們所治之地均能達到國富民強,共通點是領袖將土地合理地分配與百姓,令民眾能共享產業興盛後所帶來的財富。曹操比劉備及孫權、最大分別是曹操行「屯田制」、保護流民及給予地皮耕作。至於麾下猛將夏侯惇,<<三國演義>>大談其勇戰蜀將的故事。可是按史實記載、夏侯惇最大的政績都係攪水利、屯田類工作包括開墾太壽渠和淮陽渠。故事內描述得宅心仁厚的劉備、在史實是個不斷找人投靠(分別有孔融、曹操、劉表)、忠誠度或比呂布更低的一個人物。

 

幾十年前香港政府在土地分配上較平均,有樓在手自可享有蓬勃經濟帶出的財富效應。不幸時至今日,當今從政者對土地不斷從平民手上兼併到富豪望族一事未能阻止。 Donald曾上場,加劇政策扭曲。停起居屋、私人發展商更可操縱單位供應。此策雖獲短期掌聲,而樓價亦在幾年間恢復上升,可是換樓階梯亦因而斷裂,公屋轉居屋一法不能復施令很多人「未能配地」,很多人因而未能共享沙士之後由自由行帶來的經濟成果。錢加劇流動向富豪一邊、再加劇富豪從平民手上兼併土地、樓價再升平民更窮、惡性地循環。地產商亦有持無恐咁「抽」到盡賣樓。

 

那我們從漢朝之衰亡及曹魏被取替後之晉朝看一看帝國覆亡之徵兆。就是土地全歸官員或富豪所有、大量百姓失去地皮而轉成流民。為何: 「土地均配>富豪兼併土地>人民失去居所成為流民>集結起義推翻皇朝」不斷在歷史循環? 說到底就是打從漢朝皇帝依仗郡縣制及聘請官員去打理國家、為官者難免會倚仗皇帝賦予權力去侵占平民財產。

 

當然在現今香港、起義或亂世實未殺到埋身。筆者借用歷史只想理順一下大家今日在港所見。各位應已感覺到土地兼併已惡化到令人窒息的程度,隨之而來是產業續向地產傾斜、民間減少作創新而富人只將資金盲投地產。無創新即社會創造財富的能力下降、政府稅收減少、從而要多印銀紙去彌補日益龐大的公共開支,造成惡性通賬實為必然。

 

香港政府過去幾年出招調控樓市、門面說是打壓炒風、幫忙年輕人置業。實質在梁班子上場之後、最受打擊反而是有錢人。買家印花稅BSD令公司名義買樓近絕跡、通常行此法的都是有錢人或財團收購。雙倍印花稅DSD令地主兼併他人土地的成本加倍,減慢土地各富人兼併的速度。一日未撤招、地產仍然呆滯。就算已經上車既小業主,在樓價再升之下要換樓至三房都要成千萬。未來是通賬嚴重、居住成本超重的社會。筆者早時提出大家要晉身成雙租族、邊住大屋邊投資應對社會上各個障礙。

 

【收息投資課程】Batch 76 (優先A位將收滿,最後幾個。想用優先A先入場選位可先聯絡報名thx~)

  • 2012年創立成家投資網上課程,收息101課程教授學生超6000人,學校於2017年成立分校。諗sir訪問見於viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

*諗sir ViuTV 節目投資諗法

(中)陳嘉倩與諗sir一齊演出

*(下)諗sir於NOW TV的訪問

諗SIR(收息101)【收息投資課程】TEDV76班(內容在72班後已大更新)

第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案

第二堂真人教授: 2020年10月17日(六) 14:00-16:45

第三堂真人教授:2020年10月24日(六) 14:00-16:45

第二堂真人教授: 2020年9月15日(二) 19:15-22:00(FULL)

第三堂真人教授: 2020年9月22日(二) 19:15-22:00 (FULL)

 

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室

目前費用: $4900(已包上述三堂)

講者諗sir: 2012年後開始教授課程,累積學生達9000人。經歷2003、2008、2020年3月三次大跌市,過濾出投資要旨及精華想面對面教識你

*絕大部份學生都由收息101、或買樓001開始作首個修讀諗sir的課

#上唔到真人堂可在隨後班次補課

 

安排詳解:

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3.確認後會予login及password比你登入本網站睇第一堂片段、之後上返黎到真人堂

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DV系列【收息投資課程】詳盡內容:

*課程內所授方案幾十萬資金都可實行、同時為你將資金打去新加坡或外地做準備,配合2020年香港人情況。唔一定需要靠銀行做,當然亦不用開立私人銀行戶口,全新內容連舊生讀未聽過。

< 首部份課程 >

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

 

< 次部份課程 >

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

 

< 後部份課程 >

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

 



諗SIR(收息103)【收息實行班】/TEDP58及59班

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

TEDP58第一課: 2020-09-19(六) 14:00-16:00(少量位)

TEDP58第二課: 2020-09-26(六) 14:00-16:00(少量位)

TEDP59第一課: 2020-10-29(四) 19:15-21:15

TEDP59第二課: 2020-11-05(四) 19:15-21:15

費 用:$3280 (重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

地 點:Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

報名:  

  1. 收息103舊生短訊報名:WhatsApp 63832145
  2. 收息103舊生記得留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號 – TEDP58」
  3. 收息103舊生網上填表報名

內容: 

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊

按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

*討論群有會員特設活動如私人銀行服務介紹聚會/轉換資金去星加坡聚會/英國樓講座

*往後重讀收息103只需$1500

 

 

 



 

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*買樓003內容請再拉下收看
諗SIR(買樓001)【借貸力應用及買樓流程班 】course code:TELY69
(為配合新政策、買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握八月限時安排!)
第一課:2020年11月3日(二) 19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)
第二課:2020年11月10日(二)19:15-22:00  (下方付款後可網上先睇片)

全兩課費用:$2000元
地點(網上看後仲可上返一次真人買樓001,地點為->):佐敦柯士甸路23號好兆年行603室
 

報名安排詳解:

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2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。亦有真人問答班隔陣就開會通知你黎上返。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

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買樓001 內容:
 
四大範疇: 查冊、按揭、睇樓、選區。加上個案研究
1.查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
 
2.按揭:
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
 
3.睇樓
睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬
 
4.選區
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係
 
 
個案研究
「九成按揭」物業出租被按證公司發現?/ 物業未向承按銀行申領「出租同意書」後果?
解拆租客「屈租」之圈套

諗SIR(買樓003)【一拆二收租睇市班 】course code: TELY70

(為配合新政策、買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握八月限時安排!)
(*買樓003可單上。不用先修買樓001)

第一課:2020年11月17日(二)19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)
第二課:2020年11月24日(二) 19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)

地  點: (網上看後仲可上返一次真人買樓003,地點為->):佐敦柯士甸路23號好兆年行603室

 

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5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。亦有真人問答班隔陣就開會通知你黎上返。一個價錢,上夠兩次!

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買樓003課程重點:

A. 進階按揭及借貸運用

– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋

-零收入都可產出借貸力法門

– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 睇市心法

– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。

– 跑贏跑輸屋苑數理化解構

– 中原數市指數走勢預測方法

C. 買樓收租精明作法

– 租約點簽先保障業主?

– 租霸只能用封租解決?

D. 學生宿舍/套房做法

– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%

-點搵適合單位去做套房或學生分租?

-套房收租同一般買樓收租之差異

-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

 



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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書

《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

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※【股市淘金班】每個單元內容,都是獨立的,
同學可先上「單元二」,之後才讀「單元一」,etc.


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【聶SIR – 講座】

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買股賺錢一堂課就上手講座 │YUS40F

是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識,及即場示範聶sir的選股方略

 

講 者:聶sir
時 間:2018年7月16日(一) 19:30-21:00
費 用:全 免
地 址:尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp

(課程編號: YUS40F)

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聶SIR【買港股速成班】│YUS41U│2018/07
2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)

2018-07-30(一)19:15-21:00(第2堂)
費 用:$2,000
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

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內容:
第一堂: 非凡價值分析
– 為何判錯價
– 三式基本功
– 精選合時股份 

第二堂: 掌握股票技術面
– 教曉揀新股
– 判價看陰陽
– 盤路齊拆解

聶SIR【倍升股基礎班】課程
聶sir本課程同你一堂過檢閱入市心水列表!
2018-02-05(一)19:30-22:00(全一課)
費 用:$800
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室

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買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
– 詭股特質
– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
–同場加映專欄重點文章內容「上市一年半較高位跌近八成的機遇」

此乃尋找倍升股的先導課程,為學生開拓投資股票致富之路。

聶SIR【倍升股基礎班】│YUS41T│2018/02
2018-02-05(一)19:30-22:00(第1堂)

2018-02-06(二)19:30-22:00(第2堂)
費 用:$1,500
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

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內容:

第一堂: 買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
– 詭股特質
– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
第二堂: 幾時買? 咩價買?
– 如何決定用幾多入市
– 如何決定咩價位入市
– 如何決定幾時止賺及止蝕
– 如何快速閱畢財報了解公司是否值得投資
– 如何快速閱畢財報了解公司是否鬼股

聶SIR【股市淘金系列】課程

聶SIR【股市淘金初班】│第3屆A班│S41R│2017/09
2017-09-11(一)19:15-22:15(第1堂)

2017-09-18(一)19:15-22:15(第2堂)
費 用:$3,000
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

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內容:

*識別莊家部署 – 合股操作/供股財技/抽水四步
*股票價值評估 – 回購啟示/盈利觀測/價值計算
*可換股債券操作及其獲利契機
*高回報直債分析及洞悉風險原理
*供股財技入門、 識別莊股入門

_.220150918(1)


聶SIR【股市淘金 – 高班】第3屆│S42M│2017/10
初班+高班=24小時課程。

2017-10-09(一)19:15-22:15(第1堂)
2017-10-12(四)19:15-22:15(第2堂)
2017-10-19(四)19:15-22:15(第3堂)
2017-10-26(四)19:15-22:15(第4堂)
2017-11-06(一)19:15-22:15(第5堂)
2017-11-09(四)19:15-22:15(第6堂)

費 用:$12,000
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內  容:

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

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DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
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更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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