*(上圖)買樓003預測樓市走勢指標及方法

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Dear Lum Sir,

My case is below Me: Age: 42, Salary:  87,000 / Month, No property on hand

Available cash: 3m , Currently living with mother apt

My wife:

Age: 41, Salary: 50,000 / month , Available cash: 1.3m cash

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Situation:

We are living with my 76 years old mother in her apt. We don’t have a need to buy another apt for personal usage at this moment.We have an apartment before and sold it at 2010. Since then, we did not buy because we are waiting for property price to drop and obviously this is not the case.

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Questions:

1. How to utilize our limited resources at the moment (4m cash for me and my wife) The bond idea to obtain steady monthly income is great idea and I already started after 收息班

 

I have some initial idea which are:

Use all the resources to buy 5m bond and target to obtain 12 – 15% yearly return and target to obtain 60,000 monthly income. And wait for property price to drop. But this option I don’t know what is the wise usage of that monthly 60,000 additional income.

2. To buy apt and rent it out.

Questions are: is it good time to buy? Which area and property is good?

Your blog highly recommend 屯門 because of the bridge project. But all my friends does not recommend because of this area is too risky, not 保值 enough and the quality of the tenant is not good. They all recommended to buy HK island property which is more safe and have a better long run property gain and better tenant quality.  What is your view to this?

Your valuable advice is much appreciated. Thank you.

answer:

香港近5年各區樓市升跌如下:

中原分區指數港島, 2010/01/03: 84.4   升至  2015/4/26 151.59

中原分區指數九龍,  2010/01/03: 71.17   升至   2015/4/26 139.91

中原分區指數新界東, 2010/01/03: 70.35   升至   2015/4/26 147.57

中原分區指數新界西, 2010/01/03: 58.14   升至   2015/4/26 125.21

 

即過去近5年半港島升79.6%, 九龍升96%, 新界東升109.7%, 新界西升115%

 

即讀者朋友提及香港樓升值快，從沒有數據支持。同意係沙士之前港島樓或秤先的，可是近年人往新界流、而港島地皮業權難去統一、少有機建吸引新人湧入而提振樓價。當然，細價樓升值潮都係一大因素、而此源於按揭政策。

 

那未來一年仍是細單位佔優? 在2015年初筆者已論述今年是細單位強勁走勢的轉捩點。

2015/01/08文章「2015樓市看法(上) #787」: http://homebloggerhk.com/?p=28193

 

年初文章已提出細單位供應太多加上換樓需求被過份壓抑，係過去一年樓價再升近20%之下，不少業主成功加按到200萬連同自己儲蓄入手600-900萬樓房。用差餉物業估價處分類黎計大多為C類單位。

 

中原大型單位領先指數2014/1/6  126.12 >>  2015/1/4  134.92 >>   2015/4/26  140.98

即上年全年升6.9%，年初至今升4.5%

 

中原中小型單位領先指數2014/1/6  115.66 >>  2015/1/4  132.64 >>   2015/4/26  140.53

即上年全年升14.68%，年初至今升5.9%

 

看上數據見上年2014全年大型同小型單位的升幅差距為(14.68-6.9)=7.78%，觀及到2015年4月尾，差距為1.4%，看來大型單位落後之勢有所改善。天秤由細單位漸轉至大中型單位之上。

 

講完受惠單位類型及地區，再更微觀看最受惠屋苑。我們找到了2008年6月至2014年3月新界區各個屋苑之升幅及排名，部份期內升幅見下圖:

大興花園 (2/45)	144.64%
荃威花園 (14/45)	104.86%
沙田第一城 (18/45)	96.87%
盈翠半島 (40/45)	59.43%

 

升幅由該屋苑開則及區內人流量及未來供應而決定。下表列出了香港18區之中3區。:

區份	2012空置率	2013空置率	2014-15新供應單位
離島	5.4%	2.7%	1675
黃大仙	6.3%	6.9%	0
九龍城	5.2%	4.0%	1859

讀者夫婦共有現金500萬，格局係「唔上唔落」。再上未到私銀層次可用低至1.2%息口融資，向下睇亦有不少人連攞1-2百萬黎投資都困難。那讀者應好去先擴大自己回報率及入手樓一間去積極拓展被動收入。在筆者的買樓003會側重講睇市及投資、本星期六開始第一課。同時會談及18全區的供應及流量。另讀者除考慮入手性價比高的屋苑外、或可用堂上授予的方法買樓間套房收租，基本上300-400萬樓收租20000/月是可以的。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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Jack Sir 簡介

• 國際市場資深全職交易員Option Jack
• 32年市場實務期貨期權交易經驗
• 前機構投資者資深分析顧問
• 前理財週刊期權專欄主筆
• 經濟一週期權專欄作者
• Now財經台理財有方節目嘉賓
• 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
• 策略王直播 專家拆局常行嘉賓
• 著作：盤房爆炒30年及 ‘那有一天不交易’上暢銷榜 前3名

 

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上堂情況:

 

Option Jack，在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現，可以FB日誌，直播及散戶奇兵為據：

2015年大時代前，3月28日的 ‘擋不住的誘惑’，預期：升200點若不追，升2000點時會後悔。

2016年2月11日，預視跌市將終極一跌後結束，2月12日指數見18260後急速上升轉勢。

2016年7月初提出：突破21000點，寧可追錯不可放過，升勢至9月9日才結束。

2017年1月初提出，升破22000點，應由淡轉好倉。（12月30日已表明轉好倉）

2017年5月9日指出，突破24500資金位，全面轉好倉應對。

5月18日指出：最強藍籌：平安保險.

6月28日指出：在直播中只推薦匯豐及江西銅，隔日匯控及江西銅均開始爆上。

8月17日指出中海油，有見底轉強之跡象。

11月23日預測騰訊平保終極見頂

2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會

2017年12月28日，於年底前仍然積極憧憬年後升市，持續建立好倉！

2018年1月2日，年初首個交易日，繼續加注好倉！

2018年2月1日 ，在散戶奇兵預視美股轉勢

2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌

2018年3月15日操作日誌：開始做淡港交所

2018年6月初，好淡分界線31000，跌破轉身

2018年6月中，跌破30,000點，繼續做淡，博破底

2018年6月中，持續分析388 long put 值博，至結算日平均超過15倍利潤

2018年6月底，分析港交所終極目標價 217元

2018年8月6日，分析博銀娛業績后反彈short put策略

2018年8月9日，在散戶奇兵分析，28000為好淡分界，跌破更淡。

2018年8月14日，分析銀娛破底機率高，幻想價：50元之下。

2018年9月初，直播分析中移動目標價80元。

2018年9月12日，分享自己銀娛建行博反彈。

2018年8至9月，分析兩星期轉勢，連續3次

2018年10月，提出騰訊見底論述

2018年11月，提出港股9個月熊市結束機會大

2018年底，提出年初部署單向走勢做準備

2019年1月4日，提出港股年初效應，第一目標27500點

2019年1月9日，直播指出可能升到1月尾

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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330