投資移民點賺多份月入#882

諗Sir, 您好! 多謝你分享自己的寶貴經驗, 拜讀後獲益良多。本人43歲, 每月稅后收入約港幣6萬元; 太太目前是家庭主妇, 育有一個讀中一的女兒, 五年後升讀大學。家庭支出每月港幣4萬元,月餘約港幣2萬元。(我們都只持香港居民身份證)目前資產如下: (一) 人民幣

  1.      深圳灣口岸附近四房,現值830萬人民幣,無貸款。月租金14850元。(2010年買入, 原值300万), 打算退休後自住。
  2.      深圳灣口岸附近三房,現值730萬人民幣,貸款300萬, 貸款年利率5.535%, 月供18500; 月租金13500元; (2014年買入, 原值435万)

(二) 港幣

  1.      灣仔一個兩房單位, 現值約HKD580萬, 自住, 貸款160萬, 月供HKD12,000;
  2.      股票投資約HKD1800萬, 現金約HKD200萬;

 

本人預計50歲退休, 退休後在深圳居住, 打算留HKD400萬給女兒作教育基金同創業基金; 同時希望每月有RMB 8萬至10萬的現金流入(因深圳有兩個老人要照顧), 初步計劃購入一個寫字樓或者小型商鋪收租, 不知是否可行? 如果可行, 是購買香港的還是深圳的好呢?

 

希望得到諗Sir就本人個案提出寶貴意見和建議, 感激不儘! 王生

 

answer:

讀者應透過「 資本投資者入境計劃」移民香港、那買了1800萬的股票當中有1000萬不好動用、至少係要買指定的股票才可、而用作經常出入市會衍生大量行政問題。另外只持「香港居民身份證」、買樓要比買家印花稅(Buyer Stamp Duty),用公司名義買亦不能規避。各位看本案資料應留意到內地樓房的租務回報及融資成本與香港都有差異、另外稅後收入六萬元相信是作應付稅局的一個說法、根本同讀者本身的家財數目唔吻合。

首先答買香港樓定深圳樓好? 恕筆者為死硬派、依然都應為是香港樓好。香港情況是商人與官員不太咬弦,令政府在兼併土地方面很有考慮。相反內地軍、官、商人三個階層關係千絲萬縷,出現強逼性以地換地的情況時有聽聞、加上管治靠人而唔係制度、一旦市委書記被換早前的承諾會變成空話、亦難怪係內地跑生意的朋友要時常努力「收風」。係賺價唔多、而租務回報都唔多、但很容易中招”total loss”既情況下、買內地樓作長遠部署可再考慮一下。何況讀者本身銀紙不少、唔係有d香港人諗住放一百幾十萬係廣東省買間渡假屋既心態。

留意按讀者所述,830萬人民幣樓收租14850,租務回報2.1%,比香港仲低。加上供樓利息5.5%p.a.,業主好難守。至於你話內地漸對樓市鬆綁利好,各位要真對政策真能把握先好入場。而同時明白點解有內地人肯比一百萬買家印計糧去買新界西既樓、因加埋落去樓價個租務回報都比上面好。   至於應否買小型商鋪,筆者對此類物業的價格是悲觀的。筆者對商鋪投資不熟悉,但不時望落樓見到一條街既上段可以好多人、而下段可以無人行。若讀者對一區不夠熟悉而輕信買入、將來要賣走好困難或更要賤賣。相反住宅一定有人住、放盤只要減些少都好快人有承接、況且各位都是住宅的用家、建議各位如一生三宅的目標都未到、不好將錢投入商鋪。

至於讀者要製造10萬一個月的現金流、其實唔難。只要搵一個真心會比客觀投資意見既人就成了。就以800萬港幣而言、投入香港一間三線地產發展商、看今日報價年收益為12.7%,即每年派息1,016,000、每月84,666。債券一般具到期保本的特性。若再加入收息課程內的手段、可用4成本金入手一條直債、融資成本為1.6%、買條2017年既雅居樂、單派回報年7.8%、而融資後回報為17.1%,咁用500萬都可月收息$71250、兩年後收番錢。當然不少人唔要內房類直債、那在面談時予更多選擇。












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