40歲3樓在手的下一步#880

您們好,一直是您們讀者希望得指點一下:

本人陳太今年剛結婚,因現時本人及丈夫都有樓係身,想請教如何可以整理好portfolio再借錢買多一間樓收租

陳太35歲,月薪3萬
名下有一層居屋,現時跟屋企人同住
貸款餘額120萬,月供$6500,未補地價,綠表估值約350萬,還款期還有20年

陳生40歲,月薪4.8萬
名下有兩層私樓
物業1,業主是陳生單名,由陳太作擔保人,貸款餘額320萬,月供$12,500,估值530萬,還款期還有28年,現時租了給親友居住,租金$12,000(市值租金約$16,000),沒有立租約,主要以現金交租

物業2,業主是陳生單名,由陳生的妹妹作擔保人,貸款餘額110萬,月供$4,800,估值420萬,還款期還有28年,現時由父母居住

如果我哋想借多一舊錢出嚟買多一間屋,又想較容易過到壓力測試既話,是否應該首先將物業2加按至7成? 及將物業訂立租約及收租紀錄以增加入息水平?

另現時的擔保人情況可如果調整以改善portfolio?

感激不盡!

ANSWER:

讀者其實都算幾叻,人工是不俗的,勝在識搵埋親戚做擔保,又曉出示租約增加同銀行傾既籌碼,比佢係40歲前撈左三間樓係手。雖其中一間係居屋,不過點都好已經唔錯。筆者見到網上不時有人否定「月儲$3000係買到樓的」,看畢陳太既個案之後應留意到搵擔保人、及家人有樓收租都可以幫助完成買樓目標。當然明白有些人是獨生、屋企人住公屋、而人工在低水平的。有此情況者請自行決定要原地踏步定再想方法向前。

 

講到是否應訂立買樓為人生目標? 當然唔係。不過社會上的種種問題,大部份確實係源自土地問題的。信史內提及的女帝除了武則天、早年漢朝更有呂雉(呂后),其一德政係將全國土地回收再按王、官、農階級派分,造成人人有地耕,天下算叫做太平了一段較長時間。可是之後貨幣濫發加上土地兼併嚴重,最後土地都係落入官商手上、令農民無地可耕、引發騷亂。中國每朝大抵如是、循環不息、所以每每富人都以兼併土地為目標。時至今日中國女人依然想要塊地先結婚,其實是老祖宗留下的問題。有見及此、特首將安老院既問題同土地問題掛勾、大家都唔可以話佢錯哂。

 

另一點要提出的是、阻止土地併兼、其一方法是立例禁止民間土地買賣。筆者看法是特首早年大增印花稅項及限制借貸、一可阻止未夠實力既人入市、二是減慢大財團從大家手上併取土地。

 

本案讀者用有限資源、在「兼併土地」上做得不俗,因為背後有大財主(銀行)撐腰。三間樓市值350+530+420 = 1300萬,按揭結欠比率為(120+320+110)/1300 = 550/1300 = 42%。陳生及陳太兩人借貸力為(48000+30000)/10000*50%*2.59 = 10.1mil,想當年能用10.1mil借貸力食13mil物業當然個陣樓價冇咁貴、加上有阿妹擔保。現時由於結欠比率不高(只42%),所以唔使賣更可以買多一間。但買咩樓先至令自己不致嚴重借貸呢?

 

留意物業二如報自住、在2015年2月尾後最多只可加按至六成,即套有142萬。若要向銀行提交租約增強借貸力、正手做法是加至五成套有約100萬。明白讀者或對買樓能致富此事堅信不移、因為以佢既人工、兩夫婦就算將人工一半儲起都只能在20年工作生涯儲到(78000*12*20*50%) = $9,360,000、而現時手上物業竟值1300萬。所以<樓換樓>提出先借後還再讓時間令債務貶值是個很重要的心法。現時應買何種樓房? 因為借貸力只能再用20%、令所運用借貸力在旺市下限在約60%之下的安全水平。有租約後借貸力為11.44mil、新按出100萬加上20%借貸力即2.3mil即100+230 = 3.30mil。那計出入手330萬的樓房令讀者不致超借。

 

330萬買唔到新樓、但單幢樓間埋套房收$18000月租是有可能的。即租務回報為6.5%、現金流效率為(18000-9000)/1000000 = 10.8mil(留意係偷雞將自住樓租出)。若唔想再買樓比成140,000印花稅(因為讀者一家要比double stamp duty),不妨將套出的$100萬收息,運用債基100萬可收息$10000-$12500,每月11號派出、隨時沽出贖回。筆者偏向、讀者是應收息而不要再買樓的、勿以自身早年良好經驗而死信單一投資物、此為不少人的病症。











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