新與舊樓之間的取捨問題#879

諗Sir

 

自從拜讀此blog後, 我已買入你的所有著作, 也開始報讀你們的課程, 獲益良多. 過去沒有好好看管自己財政, 導致現在所獲有的很少. 希望多多指教.

業務一

– 本人自己做生意, 業務漸趨穩定, 已經可以算為被動收入.

– 現支薪 HKD15000 + RMB5000 + 按業務浮動約RMB15000 / 月

– 另每年約有 HKD 800,000 分紅

(港幣月尾出糧, 人民幣月底出糧)

業務二

– 另一直任職財務顧問, 過去半年入收共約HKD350,000, 香港出糧

財務/背景

– 現持有現金約HKD600,000 間中有玩股票, 但不算投入

– 有HKD400,000收息基金, 年息8.7%, 每月收息約2900

– 一直有一匯豐P Loan, 久住HKD170,000, 年息6%

– 未有家室, 現與家人同住公屋, 家用HKD10000/月

– 未有物業, 希望一年內置業, 但知道自僱人仕的入息計算會有所扣減, 所以想預先安排較適合的出糧方法, 以便擴大借貸力

– 目標物業: 買入兩房單位自住, 可考慮九龍/將軍澳/沙田/大圍, 400-500萬

 

問題:

1. 自僱人仕應如何計算, 才可準確計算借貸力.

2. 自僱人仕有沒有什麼方法出糧, 可以增大借貸力

3. 我應該先還清6% P Loan嗎?

4. 我在掙扎抽新樓與買舊樓之間, 自住的話, 有什麼建議嗎?

 

answer:

 

土地,從來都是政治尤關既問題、不只是民生問題。中國由漢朝將土地「分封比諸侯建設」轉做「皇帝任命官員去打理」至今,官僚系統就由人民手上搾取資源換出對皇帝既忠誠,此格局從2000年前至今都無所改變。此轉變亦是各位所目的官僚系統之由來。而每每出現商人同官員勾結既情況,土地便加速從農民手上落入官商人員手上。執政者如實權在握,往往可將賣鹽冶鐵等業務收歸國有、即用國企去養住一班平民去安撫失去農地的一伙民眾,以免流民出現及集結、造成社會混亂。

 

錢、黃金、土地?

點解官僚會不斷兼併土地? 因皇帝控有鑄幣權,手上銅錢價值可隨時變異。手上有黃金? 國民黨曾強制國人交出黃金換取銀元券,違者立斬(殺)。要收取土地可沒那麼輕易、約漢朝時皇帝曾建議「移城」去騰出土地收歸政府、用荒野既地去交換城中要地,結果係無人肯搬。除非是個極之強勢的皇帝而搬地一事無損害富豪財產才能成事,那想深一層呢件事係無可能發生。大家借古鑑今,對思考在現今社會做邊類人、應如何定位有莫大幫助。

 

另外一件事係、習叔叔如要同四叔講:「黃金要換做人仔。」、四叔可以輕易將黃金轉做銀。若習叔叔要將四叔既地皮換做人仔、四叔一時之間要將地皮轉做其他物品很有難度,很而就肯定發難! 時下不少人見銀紙已逐漸「化為虛無」、故決定同四叔企埋同一陣線買地、更考慮將錢轉做他國之地皮。

 

借用<<樓換樓>>一書中的「庸才論」,按理本案讀者是作為專才、在現今社會是個不錯的定位。打工仔可能認為做老闆好好,其實做老闆唔係每時都咁好環境。對政府而言商人會造成資金快速流動、加上不樸實難於管理。在中國不少朝代都有徵兵先徵商人既規矩。可是在過往十年中國不斷將國企私有化(即變成私人公司),政府的負擔輕了,但很需要商人去制造就業,故筆者仍然看好未來10年中國及香港做商人的前景,會續享有低稅及較少打壓的情況。中國提倡一帶一路,就是要吸外國的基建工程,去再搵更多錢返黎養活國人,減少流民。

 

但銀行的存在是為了賺錢、而唔係去防止流民攪事。所以銀行是不喜歡愛動腦筋、更喜歡將錢掉黎掉去的商人。所以讀者副業是位財務顧問、應好好為自己計劃點去證明自己借貸力比銀行睇,好去兼享又易買樓又少交稅此兩類好處。不少人想到的是老細自己出糧比自己,扮個打工仔咁增加借貸力。可是銀行一單按揭批少都幾百萬比你、點會比你開幾張支票扮出糧就笑住比你借咁多錢走? 已經有幾次有同學問,早前有銀行打比佢建議借錢前比萬幾蚊去會計服務、做好交件後再問銀行借錢。這體現了筆者的買樓教學課很有價值、不只安排乃是更進一步去解釋自僱人仕做八至九成上會的每個部署,更可將樓按盡套更多錢出黎收息,計100萬每月收息$12000-15000元,足夠彌補多借錢後的按揭支出。套錢息口在2%附近,在今時算可接受。讀者提出的6%、為高及不能接受。

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另外買新樓及舊樓之間其實不用多想、最著數既人就係租新樓黎住。當然呢個道理可再演化解釋埋舊樓應點看待,更準確至買什麼年齡的舊樓是投資價值高、而新樓又有咩好處。昨天在會展的講座先昨各位支持者到場(上圖),坐位被深陷在內、而企位都不足筆者再度致歉。當中談及的投資需求及消費需求、聽左的亦已明白怎去解答講者新與舊樓之間的取捨問題。












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