怎正確量度自身退休進度?#876

諗Sir你好

最近無意中從朋友分享得知閣下的Blog，深感興趣，更即時報讀收息101。現急不及待希望諗sir一解在下近日之迷思。。。

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本人（37歲）和太太（35歲）月入共91.5k（53k+38.5k），另每年約180k bonus，主要用作交稅及旅行。現有資產如下：

物業A － 奧運站2房於2008年頭聯名買入，原本自住，後來2010年中轉按（沒套現）借30年，1M H+0.7%，月供~11k，O/S ~3m，市值~7.5m；另收租19k，預計下年中加租至21-22k。

物業B － 西區單棟細2房，2009年中連租約聯名買入，用按保8成半借25年，3M H+0.7%，月供~6.5k，O/S ~1.3m，市值~4.5m；另收租~11k，預計下年頭加租至~13k。

物業C － 自住港島東大型屋苑3房，2010年尾聯名買入，用Staff mortgage 10成按25年，0.8%。月供 ~24k, O/S ~5.3m，市值~9m。

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大藍籌股票市值約700k，年收約40k股息。

人仔定期CNY 240k，今年尾到期，年息3.4%, 現金500k，活期年息1%。

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現有一小朋友，第二個年中將會出世，並打算2-3 年後生第三個。扣除開支（不計月供6.5k股票）每月儲蓄約20k。有以下目標希望諗Sir可以指點一下有冇機會達成：

短期（2-3年）：買一間同屋苑大三房自住（物業D，實用約900尺，現時樓價約13m）。Staff mortgage

最多可借9.15m @ P-4.5% 22年。可能要賣物業B、C作首期。

中期（5年）：如果賣了物業B、C，希望可以買回一個約5m的單位收租。或不計自住樓，有2至3間樓收租。

長期（10年）：老婆退休。

由於手上可投資資金不多，現正考慮：

方案1

加按物業套現~1.2m，

加按物業B，套現~1.3m，

2m 投入直債方案，目標2-3年到期的債券，期望收取 ~10%年回報

0.5m 投入5年115%保險方案，期望年回報~15%

方案2

賣物業B套現~3m

2m 投入直債方案，目標2-3年到期的債券，期望收取 ~10%年回報

1m 投入5年115%保險方案，期望年回報~15%

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方案1 所得的投資資金成本為2.15%，但可以保留物業B繼續收租。方案2則要放賣物業B，但5年後能增值約6成（由3m變~4.75m），似乎在政府打壓樓市下方案2較好？希望能在3-5年賺取更多資金，長遠作下一輪換自住樓或再投資物業收租。請問在現時環境，怎樣做較為合適並較大機會去達成在下的短中長期目標？

謝謝。

迷惘的喜洋洋上

ANSWER:

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讀者自己都有感手上資金不多、這正是其面對的潛在風險。當然讀者三間樓總市值為7.5+4.5+9 = 21mil，而結欠為3+1.3+5.3 = 9.6mil，即結久只為市值之9.6/21 = 45.7%。即現樓價下跌一半讀者仍未會被淹沒。在此情況下持有只約100萬現金未算危險。但由於現時樓市再大升機會不高、物業投資者可選擇幫自己換貨適量退市。當然未有樓係手既人仍鼓勵置業，因樓價雖不會再大升、可是要跌亦難、如有居住需要靠租樓去做唔知要捱到幾時。

讀者感迷惘既原因，估計是投資只求賺錢看、忽略訂下理財目標的重要性。坊間有不少經紀用個「pad」同你計計計、拍入通賬再加80歲命務求同你計出天文數字般的退休銀碼、旨在叫你快d開始同佢儲錢。其實要退休最基本係搵人替代老細同你出糧、再進而命呢個老細每年曉跟進賬加人工比你。做好呢兩步，先再諗有冇能力賺到大錢去過隨心所欲的消費心態。

讀者搵左租客做佢老細，兩個租客共貢獻(19k-11k)+(11k-6.5k) = 12.5k，等於自己份糧的(12.5/53.5) = 23%。再作努力有兩個方向行、一係大幅加租、二係脫離買樓收租而從債基或直債去獲取更高的現金流。大幅加租唔係走去夾個租客、而係用間「套房出租」取代「就咁買個單位投資」。而家係香港將個單位根原則咁租出去、租務回報普遍低於4%。加上讀者有一單位於西環亦是細單位兩房、該區潛力在地鐵通車後已見頂。論交通網絡、西環唔再可以收地再拓闊馬路。講人口、西環住客的普遍年齡較高，區內業權亦難以統一，加上政府稅策拖慢重建過程，亦未見有大型商場扯人流過黎。

套房現時因需求太高、好間的單位又有lift的都3.5-4.0mil賣價、而投入30%首期再裝修間房後、要預有120萬的投資預算、而收租為每月約$20000。即扣除供按揭後產出的正現金流為約10000元(已再減差、管)，投資回報為10000*12/1.2mil = 10%。咁樣做比讀者困住(4.5-1.3)mil = 3.2mil資金係西環樓而只收$4500正現金流一個月來得好。西環樓現時的正現金流產出效率為4500*12 / 3.2mil = 1.68%，好低。

我們要做就是要不斷提高現金流產出效率、用最少的資金產出最大的現金流。那儲埋現金流只消等於每月人工自即可決定返工與否。另外讀者的股票係用700k收年40000股息、即5.7%。回報避強可以但一計及股票的高波幅。即可定奪股票為一錯誤的收息物、只應用作賺價品。

最後是予讀者一個短期建議，就係賣走西環樓套3.2mil再將1.2mil作套房收租。另2.0mil可投入債基年收息12-15%，即每月可收$20000-25000月息，讀者的正現金流總數即提升為$(19-11)k+$20000+10000 = $38000。讀者向退休之事先邁進一大部(38/53.5) = 71%。其餘改進方案可面談再議。

第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

第一堂: 直債基本網課(1小時)

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※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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※【股市淘金班】每個單元內容，都是獨立的，
同學可先上「單元二」，之後才讀「單元一」，etc.

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【聶SIR – 講座】

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買股賺錢一堂課就上手講座 │YUS40F

是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識，及即場示範聶sir的選股方略

 

講　者：聶sir
時　間：2018年7月16日(一) 19:30-21:00
費　用：全　免
地　址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
地　圖：https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp
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(課程編號: YUS40F)

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聶SIR【買港股速成班】│YUS41U│2018/07
2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)
2018-07-30(一)19:15-21:00(第2堂)
費　用：$2,000
地　點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
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*【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
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內容：
第一堂: 非凡價值分析
– 為何判錯價
– 三式基本功
– 精選合時股份 

第二堂: 掌握股票技術面

– 教曉揀新股

– 判價看陰陽

– 盤路齊拆解

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聶SIR【倍升股基礎班】課程

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內　　容：

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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諗Sir 真人授課

第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

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**諗Sir【買樓收租課程】**

．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–

Jack Sir 簡介

• 國際市場資深全職交易員Option Jack
• 32年市場實務期貨期權交易經驗
• 前機構投資者資深分析顧問
• 前理財週刊期權專欄主筆
• 經濟一週期權專欄作者
• Now財經台理財有方節目嘉賓
• 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
• 策略王直播 專家拆局常行嘉賓
• 著作：盤房爆炒30年及 ‘那有一天不交易’上暢銷榜 前3名

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一切由正路開始（Let‘s Begin’）。

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以上課程內容純為技術策略部署分享教學，不涉及未來方向推介及個別股票買賣建議

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上堂情況:

Option Jack，在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現，可以FB日誌，直播及散戶奇兵為據：

2015年大時代前，3月28日的 ‘擋不住的誘惑’，預期：升200點若不追，升2000點時會後悔。

2016年2月11日，預視跌市將終極一跌後結束，2月12日指數見18260後急速上升轉勢。

2016年7月初提出：突破21000點，寧可追錯不可放過，升勢至9月9日才結束。

2017年1月初提出，升破22000點，應由淡轉好倉。（12月30日已表明轉好倉）

2017年5月9日指出，突破24500資金位，全面轉好倉應對。

5月18日指出：最強藍籌：平安保險.

6月28日指出：在直播中只推薦匯豐及江西銅，隔日匯控及江西銅均開始爆上。

8月17日指出中海油，有見底轉強之跡象。

11月23日預測騰訊平保終極見頂

2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會

2017年12月28日，於年底前仍然積極憧憬年後升市，持續建立好倉！

2018年1月2日，年初首個交易日，繼續加注好倉！

2018年2月1日 ，在散戶奇兵預視美股轉勢

2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌

2018年3月15日操作日誌：開始做淡港交所

2018年6月初，好淡分界線31000，跌破轉身

2018年6月中，跌破30,000點，繼續做淡，博破底

2018年6月中，持續分析388 long put 值博，至結算日平均超過15倍利潤

2018年6月底，分析港交所終極目標價 217元

2018年8月6日，分析博銀娛業績后反彈short put策略

2018年8月9日，在散戶奇兵分析，28000為好淡分界，跌破更淡。

2018年8月14日，分析銀娛破底機率高，幻想價：50元之下。

2018年9月初，直播分析中移動目標價80元。

2018年9月12日，分享自己銀娛建行博反彈。

2018年8至9月，分析兩星期轉勢，連續3次

2018年10月，提出騰訊見底論述

2018年11月，提出港股9個月熊市結束機會大

2018年底，提出年初部署單向走勢做準備

2019年1月4日，提出港股年初效應，第一目標27500點

2019年1月9日，直播指出可能升到1月尾

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美股隊長 ( 吳瑞麟，Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
《值博率煉金術》合著作者
【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】客席嘉賓
家族資產管理辦公室（Family Office）投資總監；
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。

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【 美 股 隊 長 講 座 / 課程 】
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美股隊長【進擊美股強勢股】講座│YUJS38

 

 時　間：2019-03-18(一) 19:30-21:00(全一課)

費　用：全　免
地　址：尖沙咀金巴利道25號長利大廈12樓02室
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【報名： 按此網上填表】
course code：「YUJS38」

 

講座內容:

● 最新投資主題全檢閱
● 如何尋找美股強勢股
● 債市/商品全分析

備註：

*內容和2月27日講座內容一樣

「美股隊長教導團團員」，可免費安坐家中，收看錄播

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全面革新內容及學習模式！

1. 10小時(或以上)影片教學－詳細解釋課堂概念
2. 時間自由
3. 每月舉辦4小時實體課，隊長親身講授重點
4. 舊生專屬群組「美股隊長教導團」學員交流 (不會提供交易建議)

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主打四大交易系統
1. SCTR交易系統 (短線強勢股交易系統)
2.「雙動能」交易系統 (ETF 交易系統，適合年輕朋友）
3. 耶魯校產基金史雲生投資法 (ETF 交易系統，適合忙碌中產）
4. 永恆組合 (ETF 交易系統，適合低風險穩健人士）

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另全面覆蓋
. 進軍美國ETF入門教學
. 美股初階技術分析攻略
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. 發掘美國市場獨有的投資機會
. 簡易宏觀分析
. 商品ETFs操作法門(例如GLD、USO、USL)
. 實用投資書籍、網站、APPS推介
. 如何查探美國著名投資者、對沖基金持倉、操作策略
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實體課內容
. 4小時美股隊長親身講授重要概念
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. 如未能出席，可免費改至下期實體課，暫定月月開班
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美股隊長【美股入門班<美股101>】TEJSBN

第一階段：視頻授課 － 透過授權連結，先在網上自行收看
第二階段：實体課堂 － 2019-06-23(日)14:00-18:00
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【我要報名：網上填表】
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尚待公佈│美股隊長【美股期權班<期權Level-3>】JSE2│2017/07
時　間：尚待公佈
費　用：尚待公佈
費　用：$1680
【半年一次，只接受【美股期權Level-2】舊生報讀】
地　點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室
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課程大綱
1. 草船借箭 III號
2. 如何減低買入長年期期權的成本？
3. 另類借箭技巧

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美股隊長美股期權收費聚會/TEJSC9
講　者：美股隊長
時　間：2019年2月17(日) 14:00-17:00
費　用：$200
地　址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室

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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
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學習「美股期權操作」有以下好處：

1. 彌補本金不足
   美股多大價股，例如Amazon.com(AMZN)，
   每股成本高達近6,000港元，如操作本金不大，能買入的股數有限。
   買入期權，風險有限，卻具有槓桿作用，
   能夠彌補本金不足的困擾，有助提升表現。
2. 控制風險
   美股於發佈業績時，股價有機會大幅裂口下跌，造成鉅額損失。
   學習操作認沽期權(put options)，為正股買入保險，花費不高，
   卻能有效控制一旦業績不如預期時的股價損失。
3. 賺取期權金
   沽空風險有限的「價差組合」(spread)，
   賺取期權金 (premium)。

左：美股隊長接受《新城財經台》訪問

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【 美 股 隊 長 網 上 美 股 期 權 課 程 】

美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)

課程重點：
*  暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
*  全網上課程，不設實體課
*  每兩個月舉行一次收費聚會，隊長分析市況，邀請各同學分享心得、經驗，並供同學發問問題(時間/地點：週日於Homeblogger尖沙嘴教室上課 )
*  特設「網上美股期權班」封閉Facebook群組，供同學隨時發問課程相關問題(恕不提供交易、個股推介)
*  教學影片全長約20小時

學費: $6800

曾報讀舊制期權Level 2的同學，報名重讀折扣價：$1800

學費並不包括「網上IB期權工作坊」報名費用

課程大綱：
甚麼是期權？
期權基本四式
影響期權價格六大因素
如何構建風險有限的期權收入組合？
期權操作兩種心態－如何二合為一？
如何用構建期權組合，減低操作成本？
如何用期權組合，加速蟹貨鬆綁，甚至反勝？
如何構建期權組合，免費為持股提供保護？
如何零成本／低成本搏黑天鵝，牛皮市不失血，看中反而免費？
如何零成本／低成本搏大波動，牛皮市不失血，看錯反而免費？(草船借箭)
如何用期權配合正股，克服期權流通性不足，甚至兩頭獲利？
如何用期權對沖持倉，應對波動市況？

圖：美股隊長在新城財經台與年輕人談理財

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–【 前  往 【美  股 隊 長】 講 座  】–

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