55歲。一千萬現金。三間物業收租#873

 

本人早年喜歡旅遊及到不同地方工作見識,沒有長遠理財及投資計劃,2008年曽擁有物業但2010年賣後樓價一直升,找不到心儀而又可負擔的物業;人到40開始擔心往後日子。近半年,看多了Lum Sir 的個案分析及看完收息論一書後,多了很多理財及投資想法,但本人數字不敏感,不太精明,嘗試列出以下資料及投資想法。希望Lum Sir 能幫忙給些意見及修正,好讓我能早日追回失去的時間及機會實現夢想。我已報了6月初的收息班, 若可以的話,也希望能與Lum Sir見面請教。

 

年齡:39

月薪:45000*13

 

本人沒有借貸,沒有物業,現與家人同住約40年的九龍東洋樓,不近地鐵,兩房單位連車位,價值4.8m, 無按揭,家人名下,家人巳退休,實用590,管理費HKD700, 車位單獨出租值HKD1,500

 

目標:50-55歲退休,希望擁有三間物業收租,另現金1000萬;是否天方夜潭?

 

資產狀況

種類 內容 總數
一項物業投資 以公司買入,预计2016年尾可取回 HKD1,000,000
現金(人民幣) 国內定期低息,打算轉回香港作其他投資,如債基,5年DOUBLE保險等,未知道當中的利弊 RMB350,000 (HKD437,500)
現金(港幣) HKD40,000
股票 剛起步建portfolio, 50%長線50%短炒, 還未達到可觀的收息回報 HKD270,000
强積金 早年常轉工及不常在港,因此强積金很少,但選用進取基金組合,表現已有3倍成績 HKD300,000
總數 HKD2,047,500
保險 保單1:人壽 HKD280,000及危疾醫療保,超少儲蓄成份(2010年買)保單2: 人壽HKD1m及超少儲蓄成份 (2000年買, 想取消很久,但覺得棄之可惜) 保單1:HKD9500年供,按年保費增長保單2: HKD3200年供,按年保費增長

 

收入-支出 = $30290

 

讀者提出方案12015年Q4時, 用本人名買一間細單位收租,4m樓下,8成按揭,30年期,希望平均5年能買入1間2手物業

月供12,000,打算找一些租金回報高的樓,可cover按揭。心儀北角,西環,沙中沿線,何文田站等; 但一般面積很小, studio或1房

物業 計劃買入時期 計劃買入價 首期 % 首期 按揭年期 欠款 租金 月供
1 2015Q4-39歲 4m 20% 800,000 30 3,200,000 12000 12644 問家人借900,000月還HKD10,000, 還7.5年
2016年底套HKD1,000,000 参加5年DOUBLE 保險計劃2021年套回HKD2,000,000,可做到嗎?)2016-2020年5年儲下HKD20,000*12*5 = HKD1,200,000 (以月供基金年息10%回報, 可做到嗎?)若把RMB350,000參加5年DOUBLE 保險計劃, 5 年後2020年可套RMB700,000 (HKD875,000) 或同步於2015年Q4, 利用RMB350,000作首期買100萬以下的國內物業,如深圳,珠海
2 2020(5年後)-44歲 NA 未知道未來樓市怎樣?
2021年套HKD2,000,0002021-2025年5年儲下HKD30,000*12*5 = HKD1,800,000 (月供基金年息10%回報, ,有可能嗎?)若再參加5年DOUBLE 保險計劃5 年後2025年可套HKD875,000X2=HKD1,750,000 , 有可能嗎?)
3 2025(10年後)-49歲 NA 未知道未來樓市怎樣?

 

讀者提出方案2(問家人借錢)把現時單位連車位出租,可收租金HKD17,000 – 18,000; 出租後用本人名買入一間地鐵鉛缐5.8m以下的單位與家人同住(如麗港城,德福,等…), 8成按揭,30年期,首期HKD1,160,000,月供HKD18,334

問家人借HKD1,300,000月還HKD10,000, 還11年

目標:50-55歲退休,希望擁有三間物業

 

讀者提出方案3(將家人物業加按):加按家入的物業套40%, HK1,920,000,並買下一間地鐵鉛缐5.8m以下的單位與家人同住(如麗港城,德福,等…), 7成按揭,30年期,首期HKD1,740,000,月供HKD16,042

目標:50-55歲退休,希望擁有三間物業收租

若果同時要供家人的加按物業及新買的單位, 不太懂怎樣計算借貸比率及自己供款能力及如何減少樓市跌的風險; 若不能應付借貸及供款, 是否只進行方案一的想法,只買細單位作投資,不把家人單位加按?

 

抱歉這麼詳盡的資料,多謝Lum Sir的寶貴時間!

 

ANSWER:

 

在讀者詳盡的發問中、有感藥石亂投、毫無章法。提及過買大陸樓、月供基金、及在香港不同地區「北角,西環,沙中沿線,何文田」選買樓。亦表達對未來樓市走勢未能掌握(當然筆者都唔知)、更可能因自身投資經驗、對買股票隻字不提。其賓讀者在2010年賣樓致未能享近5年的樓市升市、加上自己一力支撐,要做到55歲有成千萬既效果、而家唔好好咁活用股、債、樓三樣、難成就55歲的理想。

 

股票: 流動性高、抵押力低、升幅最大

債券: 流動性中、抵押力中、升幅最低

房地產: 流動性低、抵押力高、升幅中等

 

讀者再要去了解的知識有:

香港十八區不同區份之樓價升跌幅。那區跑贏、那區號輸? 佢提及的幾個區份顯出自己未有數據分析的概念。只用生果報灌輸的生活概念去投資。

海外物業投資要點。而內地樓投資最未能提升之現金流、就是讀者最欠缺的

預測樓市升跌的指標?

保險方案同債券投資之近似性及當中有異的地方?

月供基金之盲點?

債基方案之執行方法及其風險?

自己需預留多少資金應付跌市、及怎樣令自己借貸力再加強

 

將讀者提供的資料簡化,就係佢有約50萬港幣在手、27萬股票、100萬投資收益可在2016年取回。家人有間40年洋樓市值4.8mil。對45000月入39歲的人此情況為之不合格,間樓係屋企人儲落基本上同讀者無關。

 

問家人借錢呢一點唔使諗,這樣做是「塘水滾塘魚」,成家人資產無大到。問銀行借先至係將生水打入,就好似香港港匯低企表示有資金流入、推高系統內的樓市股市。

 

要做到佢近乎「夢想」既理想、要狠心兼睇市準。首先將九龍東兩房加按至50%得225萬(簡單計算不考慮車位),將用當中20萬將590呎單位打造5間套房、保守計每月每間收租$4800。考慮到借225萬月供只需225/259 = 約$8600。收租$4800*5 – $700管理費 – $900(按月化)差餉 – 8600 = $13800。嫌唔夠可推高水電每度金額至某水平、5間房可以夾埋免左每月管理費、淨袋$14500絕有可能。

 

至於家人點安排? 租新樓住、最好係將軍澳。等老人家享受下新樓既設施。當然要勸老人家搬離自己舊居,就要睇下自己幾有牙力。見新聞既然而家父母都可以通宵排除幫阿仔架車排隊買$1800車場月票慳返一半、咁再叫父母「幫幫忙」都唔係話唔可以。

 

作上段之原因、是利用舊樓之可塑性、租務回報高、而40年有lift樓剛可做盡按揭既原理。加上新樓消費因素好而租務由報低的特點。兩房租金、全港由$9000-14000都有選擇。

 

間套房後手上資金有200萬、再加自己77萬共277萬在手,成大事必須搵多兩個租客幫手、第一個租客、可留意未來樓市升跌而考慮買入。筆者唔識睇2017年咁遠的樓市、不過未來1-2季的走勢、用下圖見指標在2014年第二季出現向上訊號(格仔5)後、中原城市指數在2014年第三至四季輾轉向上(箭咀5)。此預測方法在2010-2014年皆準。

未命名

由於自己未有樓,不過買過樓,可8成上會,入手樓房用400萬做準較好。在前文已論述細價樓升幅不再、選些偏遠三房或大兩房較好。假設是入手荃灣麗城花園一期582兩房,收租$14000而買價450萬,按揭月供$13800,剛好租金及供雙抵(不計雜費)。

 

2015年尾擁有兩樓之後、主要是想令新買的樓之結欠達50%之下、或套房間樓達50%之下都得。主要是想其「正名」出租。簽租約後讀者之借貸力即由45000/10000*2.59*50% = 5.82mil提升至(45000+14000*70%)*2.59*50% = 7.1mil。在到時麗城結欠應只在市價一半,假設係250萬左右,咁讀者即有7.1-2.5 = 4.6mil淨餘借貸力再上第三間樓。要麗城結欠走到2.5mil水平、一當然係樓價升、若樓價唔升只每月還本,要租客幫手供8年可成事。當然如自己又儲到錢,五年攪得成有可能。

 

買麗城後餘約170萬、原本套房的收入14500用10000去租樓、即自己月儲有$4500+30290 = 約$35000。可以用40萬去投入double保險方案,15年之後很大機率會有40萬*2*2*2 = $320萬在手,希望夠買一間樓。另外自己撥30萬出黎,希望今浪牛市有細價股幫到手,那可參與我們的細價股介紹課。留意買大價股做唔到佢既目標,因不合格既同學唔用特別既方法加倍用功、學期尾考得差係應當之事。最後自己淨低100萬、用債基每月收息12-15%,即每月產出$12000,連同自己的35000,即月儲$47000,10年可儲$564萬。當然,做些穩當投資的,10年需資金是每月流到、但到期可將其double亦不是極難、每年要11.5%,最上圖的方程有示。筆者實在未想到一些易做簡單又唔使煩到家人既方案。大家亦唔應該到40歲先擔心往後日子。答文太長、到此為止。











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