汪敦敬-爆煲症候群?

樓價多年長升長有,高據不下,太多人期望樓價下跌引致公眾出現了「爆煲症候群」!人們都因為渴求樓價低,所以會有一些不合理的反應,年初的時候,因為「爆煲論」的出現成為了城中的熱話,我認為問題並不是出在發表的論者,何況香港是言論自由的地方,任何「一家之言」都應該有其學問及值得尊重!但是因為社會太多人期望樓市爆煲了,所以有關良好出發點的言論被捲入了「爆煲症候群」的風暴,同一個論者,其實在過去數年,亦有發表樓價向好的言論,今天渴望樓價跌的失望者是否也應該想一想,這論者唱好的時候,你又有否追隨!?

最近亦有同業將全城50個的指標屋苑,做一個租金回報率比較,結果是收租回報率下跌,這被個別傳媒定性為「跌市密碼」,並以「樓泡加速爆」為標題,與爆煲論一樣,筆者是不認為問題出在發表者及傳媒上,但公眾的而且確是普遍解讀錯誤或者不懂「解碼」,所以我想在此做一些分析。

有關統計是在14年3月至15年3月這一年中的比較,在這十三個月裡面,每個月整體租金及買賣價都是上升的,只是買賣升得比較多而已,將「租金回報率減低」解讀為泡沫即將爆破十分危險,因為租金既然上升還未見停,需要自用不買樓的風險便是要面對不斷的加租風險了,更重要是,有關統計的屋苑大部分的租金回報率仍在3%以上,即是說如果用1.91厘的現在息口去借錢,然後租出成為即時賺錢的生意,租樓仍然是一門即賺!長期賺!而且「財息兼收」的生意,如果你說租金回報率下降等於爆煲的話,不如你說租金未來會升得更多,似乎更有理據做基礎了。

說到危機,我們不如比較一下97年的高峰,97年的利率是9.75%,租金回報率普遍是2%左右,是即買即蝕,長供長輸的算盤,要香港樓價回到97年的危險,相信還要升很多才追得上呢!

http://www.manyw.com/article/misc/article_content.php?sectionid=40&ref_id=14401&srhKey=&fm=&page=1&showDate=

 

 












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