點每月儲多$5000做首期買樓?#871

諗Sir您好,小弟有幸拜讀<樓換樓>、<收息論>,了解到生活在現今世代,理財知識的必要性,並已完成收息課程101。現有一些執行上的想法,希望諗Sir可以指點迷津。

小弟現年26歲,月入67k,穩定政府工,每年增薪,十多年後可Max 120k。女友24歲,月入20k,有計劃兩、三年後結婚。

 

本人於2015年頭,單名購入3.9m兩房私樓自住,9成上會按揭保險 供30年H+1.7% Plan,月供$ 13000,單位現估值4.3m。本人借貸力為67000/10000*2.59*50% = 8.67m,已用借貸力3.6m (41.5%)。每月收入扣除供樓家用自己駛費交稅,可月儲28k (儲蓄率42%)。除按揭外無其他欠債。

 

本人現有現金20萬,將要全數用作裝修新居之用,另有計劃三年後結婚,到時又要一筆駛費。現有以下問題請教諗Sir:

  1. 自我評估月入和借貸力不錯,但極之欠缺流動資金,計劃借入P-loan 60萬,其中30萬投入收息堂上 5年double 保險方案,另30萬投入債基方案收10%年息。會否太過進取?年息3%的P-loan是否抵玩?
  2. 請問double 保險方案的人壽成分高嗎?有需要另外買一份面額為按揭欠款的普通term人壽作保障嗎?
  3. 未來五年計劃休養生息,以債基收息為主,等5年後保險資金回籠,看市況實現一拆二,長遠目標一生三宅,想問下在現時政策下,加按是否只能到樓價6成(4.3m * 60% = 2.58m),即只能夠在按揭結欠少於2.58m的情況下,才可以加按套錢?本人計劃用女友名義買第二層樓,本人擔保,請問借貸力和壓力測試是否將二人月入相加後減去第一層樓欠款/供款即可?

希望諗Sir可以多加指點,謝謝!

answer:

筆者發現工資高既讀者,在發問時已懂得自己計出借貸力及作部份分析,筆者只消提出作決定中最重之因由為何,答題更為輕鬆。世間財人人欲求、領高工資的人自有過人之處。員工鬧上司點解咁廢都月逗成五皮人工、可能在公司眼中員工的價值比上司更為卑微。亦有人堅守道德情操不將錢同個人成就作比量、可是一有搵大錢既機會、什麼親情倫理又放埋一邊。孔子之理流芳百世,在於君子求財與維持老子所提出的道德水平之間找了個平衡做法。

 

讀者所計出的8.67m是理論性的、搬到應用上已用借貸力會在41.5%再打折扣。當然最致命是現金很少,當然26歲連20萬係手都無既大有人在。佢可以做既,同意是利用公務員易借錢既好處,幫自己產出更多正現金流。差借p loan要3%年息、以讀者情況不為吸引。用20萬以上借貸額而言,2.0-2.5%年息是借到的,又或可把握第三季開始的稅貸、而家借月入10倍的低息稅貸亦可找到、不再限為每年稅款的兩倍。當借私貸2%年息、分8年還而借到月薪6倍,那即可得款項390,000、而每年要交利息$7800。那我們取走39萬去收息,究竟可否填補每月供款?

 

39萬私貸每月還款約為(390,000+7800)/8*12 = $4143

39萬投入債基年收15%,每月收息$4875

 

那借錢後再去攪收息只每月賺4875-4143 = $732正現金流,好似無事做搵野黎攪。但留意私貸(ploan)每月的供款大部份是還本而息口只佔少部份、咁就其實係由無變有、每供一期等於幫自由儲多4000餘元落自己袋、而所需的起始資金為零! 真的是借力打力。仲有係、可以除時賣走收息的債基而清還私貸、咁等於自己鐘意儲幾多期就幾多、儲到自己夠首期買樓為止! 但留意私貸息口如比4%或更高、就開始唔抵玩。

 

至於讀者已習double保險方案、現補充此類做法不需要高的保障額。另外買一份幾百萬港幣保額的定期壽險是可以的、只多數百元每月支出、當買個安心就是了。但對比做double 保險方案、筆者意見是實行此借私貸收息的方法更好、而手上20萬現金可留作任何應急需要。最後讀者提到是否加按上限為6成、這是無奈要接受的。正因為政策現行的政策不討好物業投資者、讀者好去先為自己累積現金再行打算。












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