八十後過度借貸問題 #870

諗SIR 你好,

本人為八十後,已婚, 育有一小孩(1歲)。早兩年前拜讀你的文章,覺得一生三宅非常之有道理。同時也很努力向這目標進發,於2014年年尾的時候完成這個目標。

物業資金如下:

物業一: 買入150萬, 市值 300萬, 貸款 180萬, 月供1.2萬 (出租: 1.2萬)

物業二: 買入230萬, 市值 320萬, 貸款 150萬, 月供0.65萬 (出租: 0.9萬)

物業三: 買入550萬, 市值 580萬, 貸款 380萬, 月供1.4萬 (自住)

收入如下:

家庭年總收入約 70萬 (包括租金收入)

由於我們夫婦比較節儉, 每年可儲約40萬

現有約有30萬現金

問題如下:

  1.      會否有過度借貸的問題?
  2.      本人打算退休後有物業作收租之用,但 ”物業一” 和 ”物業二” 是比較舊的物業(約40年樓齡)。如當我廿年後退休,物業已經有60年,應該會面對高昂的維修費。我可否現在先賣出物業一,套現還債,然後再等待機會去買入全新一手樓作收租退休之用?
  3.      在這種置業困難的時間,我應該是保留或是賣出物業比較好?

謝謝諗SIR的分享及回覆。
answer:

讀者問題在於只會買但不去了解個人借貸力能負荷多少。在升市的情況,當然無問題。跌市讀者只有30萬現金在手,雖三間樓予市價的結欠比率只為60%, 46%, 65%,而總三間樓總市值/拖欠為共1200萬/710萬。即係只要樓市唔跌35%, 讀者還可以在平地。當然由於人工與物業總市值比有頗大個距離,家庭月薪為58000比手上物業1200萬,估計跌20%已令人感覺不安。

 

建議大家不安忽略此不安感,要知投資失敗,在於注碼太大。而唔係買錯投資物。騰訊不少人都買過,而點解贏大錢係少數? 原因係不少人無評估自己坐貨能力。讀者家庭借貸力為58000/10000×2.59×50% =7.51mil. 現已借了7.1mil,即94%。要將過份使用借貸力的情況糾正,建議將物業一賣出,幾個原因:

 

1.物業的再抵押力: 物業一已滿40年樓齡,再抵押力之後會減退,此為其一影響因素。更多原因分析在面談再述。

2.物業的市值區間: 物業一為市值最細,而細價樓在過往幾年跑贏後,之後走勢會怎樣?

 

買家負擔能力區間

留意到900萬港幣或更高市值之樓宇,由於首期付出要400萬或更多,在香港能一下子提出此得現金作首期的人始終少數。上述推論可見於土地註冊處剛發表2014年12月之成交金額分佈,該月6009宗成交,有3%是介乎1-2百萬。9%是2-3百萬,35%是3-5百萬,40%是5-10百萬而13%為一千萬以上。買樓同借貸密不可分,唔借錢去買樓更是完全利用不到樓房投資之長處。要理解後市邊類樓房最有機跑贏,看成交金額是首步。

 

供應集中類型

至於另一因素,是將來供應之單位類型集中在A及B類。要知政府而家要跑數(即跑供應單位數目),最快方法係每個單位起細些少,供應數目即可上升。久而久之市場充斥大量1-2房單位。2012年,B類私人單位落成量為4496,而C類,即70-99.9平方米的只有1720個。根據2014報告,2015年預測落成量為A類2320個、B類5122個而C類2034個。公營及私營市場仍以供應兩房為主流。

將上述兩因素拼在一起,筆者愚見是5-8百萬的三房在市場最少供應又最有人承接。而區份是新界東及西區會跑贏。

 

3.產出的正現金流,物業一為(12000-12000)=0,為三個單位最低

 

亦敵亦友、學習地產商

雖股票同樓,前者係賺價類投資、後者是收息類選擇。惟兩者在處理出入貨決定是都係用同一個考慮: 出貨、切忌在同一區間。買貨、可以慢慢掃起。當然股票要實踐不難、因看倌買10-20手股票資金不多、可以實習。但到買樓時不少人都失了方寸、習慣「一次過賣走哂」去了結心事。建議如有多間房出租者、或有幾個單位要賣走的投資者、可參考地產商的賣樓方法、一開首、通常是賣走中上價位的貨色(如三房套中層)、做靚個價再推兩房、而最後先賣走最靚既特色單位。

賣走只產出零現金流的單位一、將套回的120萬放入債基收息、淨買可收9-10%、亦可提高正現金流回報率為年12-15%(即月收息$12000-15000),不少師兄已在實行收息中。此課程最不同的地方、是授予的方法可即時可執行、月尾前數日完成課程、下一月11號即可收到息在手。

 












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