觀塘APM商場神話解說

前文提到,一個地區的規劃,是可以對人流走向有著重大影響的。 這裡試舉商場神話APM作出另一個CASE STUDY。 APM於2005年開幕,在不太被市場看好的情況下做個滿堂紅,箇中原因很值得詳加探討。當中有人認為成功在於新地的管理及宣傳(通宵營業),有人認為在於東九龍缺乏同類大型商場之類…。 小弟在此大膽假設,認為APM的成功主力有賴於政府的房屋政策,更直接的說是公屋政策。 觀塘區現時人口有五十多萬,乃全港人口最密集的地區。同時觀塘亦是全香港最早發展的公屋之城。翠屏,藍田,秀茂坪,牛頭角等。最近十年,因為公屋老化(主因六十年代的鹹水樓問題)而陸續重建,並帶來了翻天覆地的變化。詳情可參看維基。

 

http://zh.wikipedia.org/wiki/%E8%A7%80%E5%A1%98%E5%8D%80

 

以下為藍田一帶的地圖。 由上圖可見,藍田港鐵站除了著名的匯景花園及麗港城外,由A站一出,便是大型的公屋及居屋群,包括康田苑(居屋),康逸苑(居屋),平田村(重建公屋),安田村(原為居屋後作公屋)及有一較大型商場的啟田村(重建公屋),此外,還有山上的德田,興田及康華苑等等散落於各地段。

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由90年代起,房委會興建公屋的規模,每多在兩至四楝間,如前文有提及過的彩盈村大型公屋(五座以上),基本上並不常見。基於<<房屋條例>>,房委會皆會為旗下公屋配套一個簡單商場或若干地鋪,以供應居民日常生活所需。又同樣因為條文所限,商場的規劃每每早已製定好,即必須按人口比例配以一間醫務所,一間便利店…之類。

 

在此情況下,我們可以想像到,在如此僵化的規劃及分散的人口群(每條村約數千人口)的背景下,是很難讓人流及消費力集中起來的。如讀者有住新式公屋的經驗,當會知道一般人在公屋的消費僅限於朝早食個早餐或假日落街買份報紙之類。 事實上,許多公屋群中的便利店,缺少流動人口下,每每只能營運至晚上十一時左右便需要打烊,因為在通宵時段根本沒有足夠的人流以支持營運。 亦有主張,認為公屋居民的平均收入較低,支撐不起高級消費,因此商場或商鋪提供最基本的茶記及少量日用品便可以了,即使彈性引入較多不同商鋪都沒有相應消費力支持。

 

然而,領匯的出現及其後一些大型商場(如黃大仙龍翔中心)的租值顯著上升,証明了公屋居民的消費力一點也不弱。只是在過去一直缺乏供應下,潛在的需求沒有被引發出來。 領匯的管理層雖然表現出色,唯其始終面對著眾多先天局限,因為其職能僅限於「管理」,但過去商場商鋪的興建,是由房委會主理的,早已存在的商場,相信沒有多大可能於短期拆卸重建。 舉例,沙田市中心的興旺眾所週知,其中一個主因便得力於樓群夠集中而且發展商用有蓋天橋把七個物業群來個七星連珠。試想像如七個物業交由房委會發展,便很容易出現藍田的翻版,各個物業群各散東西,消費力不容易聚焦。

 

本來,在藍田公屋群的糟糕規劃下,最有條件成為商場大羸家的,應該為地鐵上蓋的匯景商場,唯管理者的興趣/專長並不在此,亦因此,藍田長期成為一個鳥不生蛋的地方。居民若要前往較高級的消費場所,必須要前往官塘市中心或其他商業中心。 其餘秀茂坪區,牛頭角上村區,翠屏村區,皆與藍田區有著差不多的規劃。 而APM的出現,等若把主要商業中心的消費模式(如旺角新世紀)複製在官塘市中心,如此,豈能不旺場?

 

by 笨發

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