怎判定應否賣樓套現?#868

諗SIR你好,

不經不覺已閱讀閣下blog每個月,每個case都令小弟獲益不淺,希望諗SIR可以幫幫我解決疑難,製造正現金流。小弟今年34歲,文職工作月入16K,早早年買了一間屋入手二百萬、現市值成4.8M,按揭1.7M,分30年還,2.15厘。手上有現金500M;股票30K,債券60K,人仔定期40K。小弟一家自問對生活要求不高,只望可製造穩定且安全的正現金流過活,想問放樓套錢是否明智? 希望諗SIR可以指點迷津。

ANSWER:

 

讀者收入不高,幸好在早年已購入樓房,雖然入手時唔肯定賺錢,但起碼上左船同一眾業主「同生共死」。萬一樓市下跌、銀行生意唔好自然唔捨得CALL業主LOAN。每年REVIEW都係交待下了事。「有幸」政府千方百計阻止人買樓、令業主擁有的優勢更明顯。若各位手上未有樓或只一樓在手應如何自處? 先了解要面對的風險、就係萬一樓市再升自己要付的居住成本會再升。用他人述語、就係沽空樓市。若往後樓市跌當然賺、不過若再升或唔跌都令無殼蝸牛很難受。套用<樓換樓>一書「為樓傷感情、賣樓前醒定」案主的感受:

 

「本人於2010年睇錯市賣了荃灣2房自住樓,當時未知問題嚴重性仲諗住跌市再買翻,點知一等就3年,樓價越貴就越唔敢買。太太亦因未能擁有自己單位,要租樓而唔開心,時不時為此引發爭執………..

 

太太好希望大仔升小學前買入自住樓安居樂業,不用擔驚受怕要搬來搬去,但我根本講唔到俾佢聽嚟緊兩年係咪真會跌市可買。我身邊都有唔少朋友賣咗自住樓有類似情況,男人四十,同聲一哭。相信我嘅困境並唔係個別情況,請諗樣兄幫手度一度,睇吓本人有冇生路可以翻身? 千萬個唔該晒!」

 

那若真係要賣走自住樓、究竟手上有幾多錢先稍為穩當?

 

                租金指數(SOURCE:差管處)         中原城市指數
2005 86.5 49.16
2006 91.6 53.25
2007 101.8 53.48
2008 115.7 69.36
2009 100.4 57.51
2010 119.7 74.87
2011 134 90.05
2012 142.6 94.16
2013 154.5 115.93
2014 159.5 118.96

 

見上圖中原城市指數及差管處租金指數,在過去5年是租金上升最兇的一段,亦因此「殺死」了示少無殼蝸牛,5年由119升至169點水平、為33.6%、亦即5年平均升約16%。換言之、大家賣樓前要準備付上現居租值高16%之租金、為期5年是較為妥當、預上過去5年因政策扭曲而出現的租金暴升潮亦可守住。

讀者有樓480萬、租值$15500。未來五年租金需15500*(1+16%)*(5年*12個月) = $1,078,800。而每月計需預升交租$17980、即計$18000較妥。

 

讀者現賣樓可套4.8MIL-1.7MIL = $3.1MIL。此數目為未來5年需要的租金之3倍、而扣除5年租金作撥備後仲淨3,100,000-1,078,000 = $2,022,000。用其作債基收息、年12-15%、月派2022000*12%/12 至2022000*15%/12 =$ 20220 至 $25275不等。比讀者月入14K多1.5倍。在三大因素支持下、讀者應賣樓。

 

1. 賣樓後套有的錢足夠支付5年租金支出(將租金升幅已計算在內、用5年大升33%租值之假設)

2. 除去撥備後的金額作收息高於個人月入、產出的正現金流為吸引水平

3. 除去撥備後的金額足夠比30%首期做二按上會(只要全香港仲搵到上車盤仍在400百之下、讀者可以)

 

係察看數據加上理性分析之後、讀者作賣樓決定前已擁幾手準備。當然若本身工資水平不錯、自住樓可說是永不應賣走。












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