錯誤的理財決定要付上多少代價?#866

諗sir,

您好,本人在Facebook看到你的個案分析,獲益良多,小女子也希望可以早些產生多些被動收入,把下半生的時間服務及公益社會的。

本人和丈夫現年35歲,於家人協助下,於04年買了第一層樓,後於13年尾賣出,賺取大约$1400万。現租住籃籌屋苑連車位,月租$36,000.

後來於14年,發覺樓市仍不会下調,所以於海怡半島聯名購入一相連單位,约$1900万,現分开租出,兩單位共收租金$44,500.按揭欠$640万,月供$24,000

另外,本人的其他資產如下

1. 居屋車位,市值65万,收租$2100,沒有按揭。

2.海怡車位,市值130万,收租$3600,沒有按揭。購入價100万。

3.珠海800呎單位樓花,市值rmb110万,没有按揭。購入價93万。希望長線投資。

 

我和丈夫每月收入约18万,租金收入约5万。

由於有兩名子女,扣除交稅,供車,保險,供楼,交租及其他开支,每月儲蓄6万。

另有100万流動資金及股票。

 

現希望加按物業,套440万,一半作人民幣定價,一半買債券,請给些意見。

如樓市下跌20%,用这筆錢購入一單位,作長期收租。

另外,因想節省租金开支,本人打算兩年後,搬入相連單位,自住。

希望諗sir给予.一些意見,怎樣可以好好運用手上資產?

 

十分感謝!

ANSWER:

 

 

不少人都認為有錢既人理財能力都好、其實未然。月薪高既人只埋首事業可是對打理自己資金一無所知、造成只有辛苦返工但游極都上唔到岸既慘況。本案讀者還年輕、未需要理會上岸何時、可是在理財一事、作的決定頗為不智。

 

首先一條數、讀者係2013年賣出海怡單位收取1400萬、每月在外租樓$36000/月、即為自己增添年支出為($36000*12/14M) = 3%。而2014年再用1900萬買海怡相連收月$44500租、即年租務回報為44500*12/19M = 2.8%。大家不去睇銀碼、即有人用每年3%的支出去控有一舊資金、然後隔年自己再攞錢出黎加碼、去為原本套有的錢獲得一個更低至2.8%的回報,真係貼錢買難受。用而家盛行既股市術語黎講、係比人「摑兩把」。

 

將自住樓沽出幾時都係差選擇、更慘既係一年之後即打到「上年的我」改變想法再買返。再買樓比個100萬印花稅已唔去諗唔去計、淨睇再買都竟選返海怡、難免令人婉惜。看上圖比三個屋苑、將兩年前的實呎同4月實呎之升幅比一比:

 

May2013>Apr2015實呎變幅 兩年升幅
海怡 11005>13584 23%
花都 7257>10022 38%
新屯門中心 5752>7944 38%

 

如果用升幅計,比兩個分別唔同地區既屋苑都比海怡升多65%。在選地區買樓、先看人口看收入中位最為基本、看人流量有否流入可更易捕捉中期走勢、另外睇供應量亦反映了18區之中誰優誰劣、數據在買樓課程說明。另外預計中原指數未來升跌,筆者有特別心法、見下圖2014年尾的升幅(箭咀5)、其實在2014年第三季在上方的方格之indicator已有反映(見下圖)。

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讀者用1900萬入手住宅有租值$44500,當然不明智。比筆者自己有齊頭一千萬、可夫婦每人單名買舊樓間套房收租、350萬有選擇。借錢入手首期比夠30%、即105萬首期、計埋裝修間房都係125萬一間、收租$19000一個月、而借入$245萬月供$8500、月正現金流為$10500、投入資金為$125萬。買兩間投入250萬、淨收$21000每月。淨低$750萬可開立私銀戶口、謹慎去選4條債券收息、一內房一誠哥一外資銀行一零售上市公司、做埋槓桿年收12%利息仲要到期保本、即750萬年收息90萬、計埋上面兩間套房、每月收$96000一個月。已等於讀者家庭月入之一半。

 

咁你話用成1900萬葬係間海怡相連收$4萬零蚊租、係咪好浪費? 仲要比成百萬印花稅去令自己「享」有此等權利。雖相連係有特色、不過港島呎價相信再難為頷先者。

居屋買車位、租金受制於$320*15、得罪講句居屋居民唔會買靚車、夜晚可以泊街。就當咁黑仔一個月比人抄足15次牌、每月都係比$4800、而居屋車位回報受於此數、價格亦會受於此數。相比豪宅或較貴地段、有靚車及其他商業考慮令車位可貴到百幾萬一個。瓏門車位可以160萬一個、而不遠既安定村有領匯車場、咁點解瓏門車位仲可以咁貴、相信入面住咩車係一個主因。所以買居仔車位不是好投資選擇。

 

當然筆者自己都暫未有1000萬cash係手、可能不適宜作則評論讀者。不過筆者作論的方法全是數字數據性、不是憑什麼經驗或有錢人的角度作說教、希望咁可以更客觀去為各讀者的個案作解釋。筆者相信每人都有唔同的發達之路、每人比意見都難免因自己歷程而有偏頗。相反數字理順後會發現一些趨勢、對人的啟示更大。當然有人認為數據能100%準確預期未來事情走向、這是人過了份的一廂情願。答文已1500字、對於其他讀者船上的「窿」真係未有時間補。

 












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