買樓前應要作的準備#861

諗Sir你好,

 

我是4月份上你收息班學生,姓X。

 

最近收匙一個400多尺實用面積2房單位在荃湾区私樓,這是本人第一個購入单位,付4成首期,月供$12,000 管理费1,000

正烦惱自住好还是租出好。如果自住想装修好些自住,全装不包料要30萬。如果租出可以不用作任何装修,收租大概$万4至万5。

 

本人一家三口(孩子是青少年期)租住新界實用700尺3房單位,5月7日2年租约期滿,本來想搬入新買單位住,但计算装修時間要2個月或以上,装修费昂貴,這边要交市值租金延租2至3個月$17,000,無得講價。

 

另外新屋樓上是天台,担心会否有漏水問题,怕花昂贵装修后萬一天台漏水会损失惨重,又住得不安宁,所以很多疑問,不知点算好,希望谂Sir可指点迷津,讓我有得好瞓,實在感激不盡。

 

心急的小X上

ANSWER:

呢位讀者,買樓比錢收完樓後才諗間樓用黎自住定係出租,真係唔知佢想點(可能連佢自己都唔知自己想點,其實不少身邊既人都係咁既….)

 

買樓第一步,先計自己借貸力,免得個頭夠大又戴錯帽。往後造成找貨力不足而心驚下賣走單位,眼白錯過日後失幅,反之亦然。讀者人工未有提及,我們先做假設,若家庭收入40000者借貸力為40000/10000*50%*2.59 = 5.2MIL,在旺市最多可借5.2MIL之60%作置業,即約300餘萬。看及讀者現時一樓未有,如買樓不太消耗借貸力是支持的。

 

第二步係選區,我們由該區最簡單的人口年齡及平均收入看起、再觀看該區有否新居民流入、然後由三方面睇該區單位供應有否太多,5類單位位應數目誰多誰少、該屋苑在2010年至今的價升比及波幅比究竟多少(即查看該房的性價比)。大家可能覺得咁做好煩,那可看看該置業決定對自己黎講有幾重要。如果看倌基本上每年都買一間樓的,在資金充足下買樓決定可放輕鬆一點。

 

另外要計下該房是否值得買入,那要用該房之正現金流產出率計一計。用讀者來文為例,若供款年期為30,那月供12000即借下了259*1.2 = 320萬、而4成首期120萬,即樓房估計入手價約為440萬,這估計亦與她提出荃灣區每月可租出收15000的租金價位相符。用此數據計出此房的現金流產出效益為(15000-12000)*12/1200000 = 3%,是勉強可以的。不過同區找到效益9-12%的亦不難。或用佢收息101習得的債基方案亦有12-15%年回報。

 

至於讀者應否租出樓房去「規避」買錯漏水樓過錯,若讀者家庭收入在40000之下,應租出,亦應努力將結欠減低至5成令樓可合規租出,用租約令家庭借貸力再提升。若收入在40000之上,那借貸力較高,不用靠此樓的租約為自己日後完成一生三宅去鋪路。

 

至於漏水問題最遲先提,因為此為基本功,勤力睇下樓已可避免,不少人唔買頂層而「鳳凰樓」較受歡迎也是此原因。若漏水情況是中至低等,可重批有防水物料的泥漿上天花,及在天台做防漏已可有效防止,假天花都係好朋友。另外有些位置有些磚都係好有幫助。上述幾個做法,跟本唔需要30萬。所以買樓呢,在借貸力計算、法律、裝修、睇樓經驗都要有一定了解。有時炒家係買賣賺到錢、唔係話無技巧坐係度等收錢的。應有之做法是買樓前已掌握好上述各個事宜。












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