買樓結婚應考慮點#856

諗Sir你好:

 

本人剛上星期買了<收息論>,己急不及待看畢,今個星期再買<樓換樓>,真令我知識增進了很多很多,十分感激你的分享,現在每天都會去你的Homeblogger收看,在此我都要說句相逢恨晚. 今天己報讀你6月開班收息班了.

 

本人今年32歲,資產如下,希望諗Sir比少少意見小弟,因本人計劃想下年結緍,不知現在買樓好或一邊租樓和一邊收息好謝謝你.

 

1. 月入36000 (己扣除MPF)

2. 現有現金:2.5M (今年尾最少可儲多20萬多左右)

3. 現租新界村屋住(月租:5300), 剛住半年,還有半年死約

4. 每月儲大約最少2萬

5, 可以想像每月開支大約15000左右

 

本人剛剛己清洗股票戶口,所以現在沒有任何投資,現在樓價看似己去到頂端橫行,但手頭上現金手持太高呀,再落去會不斷被通脹蠶食.本人想過如下.

 

1. 最簡單買樓自住For結緍(可能一定要買平價樓,保住現金和作將來增加現金流)

2. 租樓和把現有現金作收息用作對沖.

3. 租樓,另外買一間放租作對沖

 

希望諗Sir可以指點給小弟一點明燈和想法,謝謝你,感激你.

 ANSWER:

知道有些朋友有意見想談多點月入30k之下的個案、佢地認為呢類朋友係最需要幫助的。其實在財務狀況上不同階段的朋友、都有著唔同既煩惱。至於想專找一些月入在某水平的、可到個案篩選頁選出合心意的個案。另外筆者同意月入在2萬以下的個案屬偏少、其實月入在12萬以上的個案同屬偏少、惟本blog累積個案數目已鉅、相信在不同的收入水平都應可找到相關個案。當然、筆者少接觸亦少談月入在於20000以下之個案,因努力工作及改善處事態度這些基本步應已能幫到唸班讀者。個人收入水平為社會對於一人日常工作之認同水平、若一人用不義手法去奪權套利、別說真的是不合情義、就看當年雍正皇帝在承襲帝位一事上有疑、即位之後只能享十餘年皇帝清福、最尾更傳是過勞而死、比其父王康熙及其子乾隆的60年王朝短多了。

 

讀者32歲清洗股票戶口後得2.5mil資金,將成家立室有需要買樓自住。筆者看法是需買樓一間,建議是新界區的三房。

1.在過往5-7年新界樓市明顯跑贏、比港島升多40%之多(84% vs 121%)

 

2. 三房供應未來少、政府為求抬高單位供應量不斷供應細單位。自2010年起細單位比大單位升得多的倒掛現象必被糾正,大單位會重逐漸在升幅上號贏細的。見下表三房單位可當作c類型單位、面積為770-1070呎、在2012-13年落成數目都比A及B類少。2014及2015年更是B類落成數目比C類多一倍。可是不少早幾年入手兩房單位的業主都大賺想換數、萬一政府他日放寬按揭政策、換樓既需求定必令全香港既三房缺盤。讀者可以而家試下去搵個三房盤租、比搵兩房難好多。

 

全港私人住宅落成量如下:

A B C D E
2009 373 2998 1369 1530 887
2010 689 6742 4534 1182 258
2011 636 4586 3101 919 207
2012 1511 4496 1720 1827 595
2013 1423 4688 1207 573 363
2014(預測) 2817 8932 4655 809 401
2015(預測) 2320 5122 2034 2153 1028

 

3. 香港政府越做越錯是可預期的、政務官習慣少做少錯、擁「打份工」既心態不好搞經濟、要佢地比咩創意更屬奢求。香港呢類偏少社會都係小政府、大市場的好。

 

4. 由於按揭政策九成上會(讀者應仍可以借到九成)借盡都係約420萬,所以要買九龍區三房在讀者而言困難好大。不如在大埔、荃灣、屯門搜刮一些五百餘萬的三房,計及買480萬荃灣麗城一間、八成上會首期近100萬、月供$14000攤30年,學人地偷雞租出去收番$16000/月,減埋雜費可以打和。

 

新界三房未來有「政府幫手」及北環線加上港珠澳效應支持,有投資價值。讀者婚後可以租兩房住,當然更慳可以租返村屋5300月租、不過梗係要太太願意入住先成事。另外直接住入新買三房是另一選擇、惟將三房先租比人住殘再收番黎裝修入住更見用得其所、而讀者根基未厚、自住租金都係盡量壓低既好。而租兩房要比錢係邊度黎? 佢250萬當中用左$1.0mil買三房、可再撥另一百萬投入債基收息方案、年12-15%回報即一個月可收息$12000-$15000,那作津貼兩房租金後仲可以有幾千蚊落袋。

 

用直債方法讀者資金偏少、不建議。至於衍生收息方案或5年double回報方案可下一步再考慮。資金少宜用無年期既債基方案。












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