如何能買到樓又遊走大時代?#855

諗SIR, 你好!

本人係書局買左你本<收息論>同<樓換樓>後, 的起心肝要處理好買樓上車一事

我的背景如下: 26歲,庸才一名, 同家母及外婆同住公屋.

收支情況:

收入: 33,500 人工 (已扣強積金)

支出: 9,000 家用, 3,000 稅, 5,000 個人開支, 儲蓄: 16,000

1年預計儲192k人工,計埋花紅每年可儲200k

資產情況:

自己: 200k 股票, 120k 現金, 股票以收息股為主

家母: 300k 現金

合共約: 620k 資產. 如要買樓, 最多只想家母動用150k (但最好不用)

個人情況: 單身, 30歲前不考慮結婚,

本人計劃如下:

Plan A

繼續以每年200k 去儲, 儲到30歲 (4年時間), 以800k(自己儲蓄)+300k(自己資產) = 1.2M

以8成mortgage (約1M) 買私樓 (市價假設為5百萬), 餘下既錢會繼續買股票收息

假設人工不變, 利率為2.25%,供款約14k (41% 人工)

風險:

– 預期樓價繼續升, 月儲近一半人工都未追到

– 買樓後, 財政較差, 份工作要保住

Plan B

e 兩年內以9成morgage(約250k)買入資助買入資助樓宇 (假設250萬)

假設人工不變, 利率為2.25%, 供款約8.6k (25%人工)

風險:

– 可能失去之後以私樓收租既能力

究竟我應唔應該繼續為私樓做奮鬥目標? 定還是早早上車, 鎖定居住成本?

望諗SIR 指點迷津!

 

ANSWER:

讀者思考上的盲點,係從未考慮找人協助,可能男子漢一心想自己事自己解決。但生在香港、想20出頭獨力買樓認同不為易事,施老闆都係40歲先置業。幸好本案讀者人工已在不錯水平,應否早早買居屋去鎖定居住成本? 另一件事係,買股票同收息完全係兩件事、請勿再用指夾鉗剪紙啦。

 

近日見街上有不少人談論股票、更是炒窩輪既居多。一眾後生仔(其實中年人都係)既老豆老母叫你地踏實工作叫足廿年都唔會聽、家陣恆指郁兩下就即刻用手機上網落力炒股(輪)。寄語有心買樓開展理財既人、要「贏」其實無想象中咁難,因為想抄捷徑既人太多,高估自己能力既人太多,你亦唔需要睇住搵80K既人心酸,因為人地既苦、你自己唔知。搵錢一事無你想像之中咁難,問題係你點去使力、另外計出自己可以承受幾多風險。然而後生對風險承受能力是最高的、所以莫負少年時、莫到中年有家室既時候才去怨。

 

澄清冒風險唔係叫大家買股票去博、投資自己放手事業盡幹才是對自己最好而又最高槓桿的投資。當自己有實業而名聲良好、不少合作機會及BANKER自然會搵上門,在個人發展上勿本末倒置。讀者現時有的,係33500/10000*50%*2.59 = 4.34mil的借貸力、加上年儲20萬的能力。建議考慮埋母親有否工作及兄弟姊妹的借貸力、若有親人可合共買私樓不妨考慮,因讀者自己都意識到、佢對樓市再升的風險之抗衡能力好弱。

 

除了搵人夾份買樓之外、另一方法係「圈禁」一舊錢做首期、為自己他日買樓做準備。那讀者應圈禁多少? 最少現時入門樓的20%。依讀者所見、現時未買樓既人有兩類風險、一係樓市再升風險而另一是政府再收緊按揭之風險。計而家香港細既上車盤索價約300萬、筆者亦對樓市在未來2年會否升多20%(即中原城市指數升穿170點)成疑,咁預留66萬做首期5買樓是必須的。當然另一風險,係金管可能完全唔比按證做二按,即首期要三成,那成世未做過業主既後生仔或要準備99萬做首期,不過係低息環境下,攪私貸將30萬弄到手是有信心的,所以如果要計出最勉強要留係度既數、66萬即可。

 

讀者自己有32萬、母親個30萬千祈唔好諗,佢養大個仔已經好辛苦。未來兩年要儲到66萬在手、即自己應月儲34萬、而每月應為此預留340,000/12*2 = $14100。那讀者每月能儲16000,即每月可動用約2000元去投資。可能大家心想:「2000蚊仲可以買咩股票!?」冇錯,所以讀者呢個情況唔應該買股票、只應買期權同細價股。另外原本個20萬、不宜持正股、可用1/4金額而獲得全筆錢去投資正股之升幅。


用期權即可不買正股而獲正股之升幅、另買細價股是捕捉內地企業紛紛南下香港棲身這一浪。不少人說細價股風險高? 其實買匯豐風險唔高嗎? 入場費要高達幾萬蚊一手,對後生仔而言轉身慢,那不如一千幾百買細股博個DOUBLE好過、何況讀者係買股前已做好風險管理,比起咩都唔問放足九成身家落股海既人強多了。希望本文能予各讀者一個啟發,如何又買到樓又能遊走大時代。












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