35歲碩士哥點可成家人不再屈兩房?#854

本人和丈夫均36歲,公屋出身,大學及碩士畢業後工作巳近12年。現月入分別為$48000及$45000,有一名兩歲半兒子。因要養育雙方父母、工人、兒子和一隻犬,所以家庭開支頗大。我和丈夫本來諗住用盡所有積蓄再加按現自住物業去多買一個同區的三房單位(約700萬)自住用,而原物業就出租(可租12000)。點知政府加辣,業主又再加價,我們因資金緊絀,所以沒有買下那心儀的單位。

 

點知呢個月無意中看到諗SIR的BLOG,學到不少投資概念,感到自己以往在投資方面實在很無知。 所以立即行動報讀了4月的收息課程和讀畢閣下的著作,希望能學好理財,好為自己和家人將來計劃。

 

但我和丈夫始終沒有投資經驗,故希望諗SIR指教下,以我家的情況,我們可以怎樣實現:

1. 居住需要:買/租一個3房單位(目的為自住用:家有成人3名,小童1名,犬1隻)

2. 財務自由:擁有一或兩個收租單位(目的為退休後收租用),因粗略計過如果要退休,按現時的開支,我家要擁有資產值達1800萬的物業才成。如諗法不正確煩請諗SIR指導糾正。

以下是本人家庭的財政狀況供參考:

月入:$93000

父母家用: $16000

家庭開支: $45000(生活,日用,工人,仔囝學費,車,保險每人各$2000)

供樓: $12000

每月儲蓄: $20000

資產和負債

房屋:屯門二房單位一個(未過SSD),市值475萬。巳加按轉老公單名侍有,1.9%,60%按揭。月供$12000,尚欠$280萬

積蓄:HKD100萬+加按的150萬 =250萬

股票:20萬(藍籌)

定期:52萬人民幣(年利率4%)

另外,本人公司有特別的員工福利,可以1%年利率借貸最多500萬及以20年還款期購買單位作自住或家人自住用途。

answer:

學好投資的原因是人打工去搵錢所賺的金額有限,就當本案讀者是碩士夫婦,收入都屬偏好水平。惟自己身為夾身一層、即上有高堂下有細路仲要加隻狗,縱有過人的知識都只能同個工人逼在個兩房單位生活下去,想搬屋住大些少都唔可以。既然如此,兩位36歲成功由公屋奮鬥到碩士既案主應點再行落去?

 

雖是馬後炮、但如各位好似碩士夫婦咁日常支出大而人工不俗的,應早為自己諗好點買多幾間樓。本案格局是儲蓄力低(儲蓄率21.5%)、人工帳面高、即屬易問銀行借錢而現金水平少,若趁後生向銀行舉債而待美金內含值下跌、即等於多左個人同自己搵錢、況且將買返黎既樓再租出去即搵到好租客幫自己供樓、還本部份更是租客每月為自己奉上的心意。現在35診開外儲蓄為172萬、將樓加按又有150萬,那即其實自己多年工作所儲得(172),只不過等於將現居加按所獲一樣(150)。

 

當言道講就輕易、萬一買哂樓後個樓市跌怎辨? 所以筆者提倡投資失敗者好少因為睇錯市、多是因為過份投資。人可以買到幾多間樓可運用借貸力、而本案讀者計為(48000+45000)/10000*2.59*50% = 12mil。現在只借了280萬,所以借貸力還有280/1200 = 76%未運用、而旺市可將自己的借貸力動用50-60%水平。萬一之後市況下行都仲有得諗。既然係咁,讀者即可將自己的兩房轉三房? 可恨政府辣招就係專為呢類想換樓既朋友制造麻煩、若佢地而家要買間700萬三房最盡只可借420萬,首期需280萬。計埋員工福利都要比200萬首期。更要留意雖將舊樓賣走及在半年內入手三房可運用「樓換樓」情況豁免雙倍印花稅、但點都要先比左後退回、即又多約60萬支出而之後或可獲退回30萬。係咁既情況下、建議讀者不如租三房、就當自己要每月補貼10000元租樓、都因無買樓而省回30萬獲得等於兩年半租樓津貼。

 

上述情況會係買樓001再作深入討論、包括唔夠借貸力既人點去再增大原先借貸額、及自身借貸力點去貼合自己情況去正確地計出黎、不只用2.59常數去作太理想化的假設。為自己本身財務狀況打脈(001)與貼去出招收高息為自己租樓津貼同為重要,講返讀者,租三房要多付的資金可將加按出黎的150萬用債基收息、每年計為12-15%而月收息為$15000-20000,剛好配合按揭的新增供款。而新增額為150/259 = $5800。即讀者可淨袋$15000-5800 = $9200落袋。點去有效為自己在各方產出正現金流去為自己達成財務自由已在堂上授予。












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