理財買樓應怎樣開始#853

你好諗sir, 拜讀你所寫的文章已好一陣子,唯你的書實在太難買,已在書店訂貨<收息論>及<樓換樓>

 

本人28 歲,月薪40k(私人看護但公司可auto pay出糧)

家用-2k/month

儲蓄保險-4k/ month 隔年派30k (好後悔買左要供至38歲,年息得3.9%)

無咭數、月儲-27k

 

男友同齡,月薪28k為醫院護士

家用-7k

基金保險-4k

無咭數、月儲10k

 

由於男方家庭負擔重,現時只有我獨力儲有現金50萬,無房產外幣股票,想盡快上車,計劃於下年購入300-350萬物業自住

1、我應該按九成按揭現在就上車,還是到下年連十萬約滿金儲夠100萬按七成上車?

2、很想聽諗sir建議買新界西的樓、但上班路途極遠,新界東有選擇嗎?

3、雖有月入40k, 但看護公司冇幫本人報稅冇MPF,是以本人上年開了無限公司,找了會計師報稅,浮面收入為27K/月,會影響我借按揭嗎?看護工公可auto pay 出糧,還是我下年乖乖報回薪俸稅,以提升自己借貸力?

 

我們要完成一生三宅有可能嗎?畢竟我倆都是住屋邨,沒家底,男友對投資買樓不聞不問完全旨意我,我對於買樓一事實在感到非常無助!還望諗sir 能指點迷津,本人不勝感激!

ANSWER:

 

讀者的發問都是關於年青人的,上車、買唔買樓、或選區問題,筆者十分樂意幫一把。當然亦想告知當有了第一個資產之後(如樓宇),點去做好資產分配、如何適當運用投資物為自己更快達成財務自由為另一更重要課題。至於唔買樓(或唔諗買樓)既男人絕無問題、施老闆佢自己都話成40歲先買到樓。當然施生係離開學校教師工作之後、在人生20、30很努力過為自己事業打拚。

 

新界東同西的屋苑都有不少升幅不俗的,所以買那一邊都無問題。買樓選區有幾個層次要看、最低是先留意該區之人口年齡分佈及收入水平、再進而看數據見一區現正有人湧入(搬入)、另該區之供應都要睇。留意現時香港能為一區樓市作供應的途徑主要有三個: 1.政府賣地予私人發展商再建, 2:市建居重建, 3:地鐵上蓋。當睇完上兩點後再直接比較不同屋苑之成交呎價波幅及價格升跌,最後得出應買地方。當然筆者在003課堂上有計好之地區及屋苑配合大家需住之區域作選擇。但如要探討究竟邊區應買、可從以上步驟出發。

 

至於借貸力之算乘及運用方法,好似讀者咁牌面男女朋友都做護士看似穩定,惟怎將無限公司獲得之收入呈予銀行作核實計算,都是一種學問。而家只有男友的收入可計、借貸力為28000/10000*2.59*50% = 3.6mil。另外就算一個人無卡數都有其他地方將借貸力再打折,七除八扣下只靠男友收入去買樓在本案顯得勉強。不少人更是買樓後才知這回事、又搵唔到家人幫(可能父母已退休)、最後簽臨約後撻訂損失十幾萬或更鉅。筆者從前於銀行工作時每月都見到呢類人、就係「憑感覺」去買樓而不學好算乘早為自己預備、最尾辛苦儲既首期被「一筆勾銷」。

 

那讀者稍為明白自己現時情況、相信明白而家仲諗一生三宅可能太早了吧。

 

至於讀者對買的保險有感後悔、都係一個不求知而享受免費理財資訊後的惡果。街上賣的保險主要係從各位口袋取走現金流、又或有投資成份可從基金每年5%(約)收費。筆者在收息課談及的保險主要為各位提供正現金流、更指出一個人其實慳慳地買咩保險就夠了、不好每月胡亂花錢令自己over-insured。亦有同學懂得選取有抵押力的保險、讓原本「壓死自己錢」既投資物變成為自己提供投資彈藥的源頭。大家好要留意理財上的種種。












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