40歲開始為人生翻盤#848

諗SIR:

 

你好!本人看完您兩本書及上了買樓001課,並將會報讀收息101班,現有以下問題想請教您:

 

本人年42,公務員,月入43000,太太年40,月入38000 (已扣MPF),薪金共81000,每月約儲30000。另現有現金約16萬,股票27萬(藍籌),連投保險(太太, 27萬, 10年期至2022年取;本人8萬,最快2023年取)。

 

現自住元朗近西鐵站附近屋苑(兩房單位),2012年購入,本人單名持有,市值約460萬(購入時357萬),尚欠310萬按揭 (9成按, 30年,2.15厘p按),每月供款約12500,現市值租金約11000。

 

因今年2月推出新措施,加上本人將可以申請公務員房屋津貼約每月6000,現希望重新制定買樓及儲錢策略。現有以下兩個方法:

 

方法一:

1a. 現居申請房津,可慳6000元(共取10年),變回儲蓄(30000+6000=36000)。

1b. 將現有股票套回20萬,餘下7萬股票作賺價,加上現金16萬,共36萬轉投債基。

制定儲3年購入物業。

 

方法二:

2a. 即時取消本人連投保險,取回約5萬,加上1b方法,共套現41萬,由太太9成按,購買約300萬物業自住,同時將現有單位轉7成按揭租出。

 

對以上建議有什麼意見?那個方案較可取?或有其他意見嗎?謝謝您。

answer:

 

讀者今年42歲,連同太太工資八萬、兩年前先買樓、儲蓄現只有50萬唔夠(不計投連保)。若用讀者提及的月儲$30000數據,那即是現有既錢都係呢兩年儲返黎? 兩年前買樓是否令讀者元氣大傷? 當時九成上會,所用金額作首期亦不見多。讀者至今在理財方面仍毫無頭緒,係除左人工之外,其餘都係支出而個人被動收入為零。回望人生30-40歲黃金一段已過,筆者望將自己對本案愚見一提,能為大家帶來啟發。

 

投連保險是要取消的,因為讀者連而家都未攪掂,那為什麼2023年打算都多餘。至於經紀哥哥講什麼今日出發為日後鋪路,對於手上連人工一半的正現金流都未做好既人,講咁遠實扯得太遠。有些保險有每月派錢功能,可是派發金額是不會隨通賬上升的。保你十年後有廿年每月一萬蚊,到時一萬銀每月都唔知仲買到咩野? 何況而家全球的經濟架構改變、「人民幣大戰美金」先至係真正既大時代。香港股市被北水炒起只係呢廿集連續劇其中既一集。大家想趁就手係港股賺下錢係可理解的,但勿期望過高,奢望2015年一戰可肋解決一生用錢煩惱。

 

讀者的方法一就係用淨番個幾十萬用債基收息、方法二就係用哂黎買樓,大致筆者的理解就是這樣。要決出再買唔買樓,要計出自己家庭借貸力及再買樓後會否令自己借貸力用超過五成。讀者借貸力為81000/10000*50%*2.59 = 10.48mil。而家已借3.1mil按揭,再買樓會加借270萬,那買樓後總借貸床(3.1+2.7)/10.48 = 55%。在讀者份工頗安穩之下、買樓都係個唔錯既建議。但有感買樓後家庭現金已所餘無幾,為免要攪到比經紀傭同埋印花稅都可能要問私人貸款攪掂,加上讀者情況萬一太太九成上會唔批,菅一桐八成上會佢已經要跑山籌錢去比首期,買樓買成咁就無謂。所以決出現方向係休養生息,為糾正自己現金低水平作苦力。

 

若未來一年儲蓄月有$36000,咁等1-2年儲夠首期比太太九成上會為更好方法。太太將八成上會既樓租出會令情況好一點的,至少佢唔係公務員。當然我們不會建議將原本申報自住用途既樓出租。一年之後儲有$36000*12 = $432,000。若到時樓價不合,可再將其放入5年double保險方案,好似之前有同學投入37萬,5年後即產出30萬。呢種保險係冇人主動會SELL比客既,因為煩同抽傭低。現時賣保險主要的模式係免費資訊吸引客人興趣再鎖死慢慢抽傭,而此計劃不在此流,工夫多而經紀利益少。回報計算方法如下:

保險面值250萬(預付約一成)

每年派息4.5%(假設5年內不加息)

5年後有2.5mil*(1+4.5%)^5 = 3.1mil

5年再有利息支出2.17mil*2%*5 = 217,000

淨利潤約為3.1 – 2.5 – 0.217 = 38萬

5年回報為38/37萬即102%
咁幾年過後,讀者又有多近40萬首期買樓,持續落去每5年錢生錢作首期買一間樓,實在唔難。當然用債基令銀可以隨時取出,回報亦有年15%,不過比保險有些許價格風險,大家了解後再選擇。










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