市場先生-九龍建業土地儲備豐厚派息慷慨

筆者喜歡那些願意同股東分享經營成果的上市公司. 九龍建業已經連續3年每股派息0.57元, 以執筆之時股價9.4元計算, 股息率有6.06%. 集團過往派息不間斷, 即使08年金融海嘯受財務投資巨額虧損37.3億元集團也派每股0.39元, 09年已經急不及待增加派息至每股0.52元, 大股東持有72.22%股權, 派高息是大小股東雙贏局面.

集團每股資產淨值19.848元, 市帳率也只有0.47倍, 估值不高. 集團持有帳面值106.465億元的投資物業, 2014年租金收入增加8.2%至3.373億元, 毛租金收益率約為3.17%, 毛租金收益率表面較低的原因是集團有大約26%的投資物業帳面值屬於收益低甚至無收益的待建或在建投資物業. 集團的旗艦核心投資物業是位於旺角彌敦道的始創中心, 總樓面面積約45,891平方米及124個停車位, 期內租金收入按年上升 8.3%至 2.92億元. 其他投資物業還包括旺角中心第一期20樓, 樓面面積約1,465平方米, 尖沙咀半島中心地庫全層商舖, 樓面面積約1,767平方米及10個停車位, 旺角信和中心地庫至1樓32個商舖, 樓面面積約614平方米, 以及中環伊利閣2樓至23樓及天台, 樓面面積約1,327平方米. 期內投資物業升值3.63億元.

集團的主力業務始終是地產發展. 期內物業發展營業額有25.03億元, 貢獻除稅前盈利7.75億元. 旗下旺角麥花臣項目總樓面面積約24,800平方米, 提供293伙單位, 已售出118伙, 平均呎價約1.88萬元, 成本估計平均只有8,9千元一呎. 堅尼地城加多近山商住發展項目, 樓面面積約13,200平方米, 共有197伙單位, 受惠西港島線通車, 銷售情況理想, 目前只剩餘約70伙, 期內確認銷售額約為14億元, 由於該項目通過多年拼購舊樓而成, 地價成本較低, 將為集團提供可觀盈利. 至於內地發展項目, 於期內預售和銷售總額約為26億元人民幣, 當中集團攤佔約為17億元人民幣.

集團可供發展的土地儲備應佔樓面面積超逾5百萬平方米, 未來於香港的主要發展項目包括:

(1) 九龍大角咀奧城•西岸住宅及商舖項目, 總樓面面積約6,600平方米, 共提供104個單位, 預計於2016年完工, 全盤沽清料套現10億元.

(2) 香港仔登豐街住宅項目, 總樓面面積約6,000平方米, 預計於2017年完工.

(3) 紅磡環安街住宅及商業項目, 總樓面面積約33,900平方米, 由於屬舊契故不需補地價, 主要發展中小型單位, 預計於2019年完工.

(4) 鯉魚門住宅及商業項目, 總樓面面積約29,200平方米, 集團於14年以15.82億元奪得, 該項目享有避風塘海景, 而且地舖價值高, 預計於2019年完工.

(5) 西營盤薄扶林道住宅及商業項目, 總樓面面積約11,100平方米, 獲批建2幢大廈, 預計於2020年完工.

(6) 牛池灣清水灣道住宅及商業項目, 前身為聖若瑟安老院, 集團於02年取得土地權益, 並已取得商住綜合項目規格許可證, 將興建5幢59至62層高商住物業, 提供約2,120個單位, 總樓面面積高達196,400平方米, 佔香港土地儲蓄比重最大, 是集團最重要的項目, 根據屋宇署1月份資料月報, 該項目已經獲批動工.

集團在內地的發展項目包括:

(1) 瀋陽市的江灣城第三期住宅及商業項目, 餘下樓面面積約547,900平方米, 預計今年完工. (

(2) 瀋陽市的翠堤灣住宅及商業項目, 總樓面面積約2,000,000平方米, 第二期建築工程進行中.

(3) 佔80%權益的無錫市江灣城住宅及商業項目, 總樓面面積約404,400平方米, 地下商業樓面面積約15,000平方米, 預計第一期和第二期分別於15年和17年完工.

(4) 佔70%權益的中山市星際豪庭住宅及商業項目, 總樓面面積約129,000平方米, 預計於15年完工.

(5) 佔50%權益的佛山市山語湖住宅及商業項目, 餘下樓面面積約1,165,300平方米, 第二期預計於16年完工.

(6) 佔60%權益的惠州市江灣南岸花園住宅及商業項目, 總樓面面積約519,900平方米, 第一期預計於16年完工.

(7) 佔49%權益的天津市城市廣場住宅及商業項目, 總樓面面積約850,000平方米, 地下商業樓面面積約35,000平方米, 第一期預計於今年完工.

集團大股東素有澳門李嘉誠之稱, 以持有73.44%股權的保利達資產(00208)經營澳門地產業務. 保利達持有澳門的土地儲備高達715,000平方米樓面面積. 主要發展項目包括:

(1) 擁有80%權益的東方明珠區海一居, 樓面面積合共約697,000平方米, 將發展成多幢豪華高層住宅以及大型商場, 地基工程已於14年年底動工.

(2) 擁有80%權益的東方明珠區 T+T1地段, 樓面面積合共約196,000平方米, 將發展成多幢高級住宅大廈連零售舖位, 打樁工程預計於15年年底前竣工. 保利達的投資物業包括持有50%權益的澳門廣場, 總建築面積36,553.05平方米, 包括208個商舖單位以及208個辦公室單位, 期內貢獻租金收入總額5,060萬元.

此外, 保利達的冷藏及製冰業務期內貢獻經營盈利2,680萬元, 是非常穩定的業務. 不過, 保利達最失敗的投資是哈薩克斯坦石油業務, 期內錄得經營虧損2.16億元, 原因除了國際油價暴跌外, 集團為石油資產減值2.12億元. 幸好, 加上2013年集團為石油資產減值2.964億元, 現時集團帳面上的石油生產資產及石油開採資產只值7.78億元及0.66億元, 加上國際油價似乎企穩, 未來再需要大幅減值的空間不多.

九龍建業持有現金及銀行存款按年增加78.49%至11.7234億元, 銀行貸款總額按年增加52.39%至79.17746憊元, 欠最終控股公司貸款按年減少27.33%至67.7898億元, 淨負債按年減少2.47%至135.24386億元, 負債比率由54.52%輕微改善至51.86%. 負債水平無疑稍高, 幸好, 集團期內由香港及內地物業銷售及預售金額分別高達14.16億元和11.09億元, 現金流強勁, 而且有大股東的鼎力支持.

總括來講, 九龍建業土地儲備豐厚, 大股東派息慷慨, 最終這些土地儲備將會轉為豐厚股息回饋股東, 資產折讓53%, 由於集團有相當大部分的資產以成本入帳, 實際資產折讓更巨大, 估值便宜, 而且今年股價基本沒怎麼升過, 應該有追漲空間.

 

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