應否套樓買股?#846

 

諗sir

 

本人31,文職,月入32k,先生為教師,月入33k,未有小朋友。早年奶奶與先生聯名買入上水中心2房間位,月供$69xx,剩下149萬未供,估值350萬。家庭借貸力為~8.2 mil,月儲1.5萬。由於結婚用去儲蓄,早年不懂理財,只有現金30萬,無其他資產。由於小妹的投資知識非常粗淺,靠報收息101、買樓及股票courses學習,盼諗sir指教,感激!

 

* 加按物業(在現時樓市將爆煲、按揭過多的風聲下)會否增加現單位被銀行call loan的風險?

 

* 如加按而將現金旁身,(在全球貨幣戰、按揭過多的風聲下)低風險債基又是否可行?定或是以自己單名買樓好?

 

* 如果將錢放入5年double保險方案,又如何?……請指教!感激!

膽小庸人上

 

ANSWER:

 

讀者格局是借貸力較強而手上儲蓄少,所以應先用借貸力去補強現時資金少(只0.55mil)的情況。第一步應行一拆二再好去按爆八成,留意按揭政策收緊後加按已不能達七成、若用原本讀者大路方法將自住樓加按至六成,所套有資金為(3.5mil*60%-1.5mil) = 0.6mil,即60萬。可是筆者建議行小路的,合法運用一拆二,聯轉單,至於老婆怎一人槓起成間樓已輕鬆在課堂交待,老婆做野要幾耐銀行先肯借錢已授準則、而從價印花稅的銀碼於夫婦關係有另外計法。套(3.5mil*80%-1.5mil) = 1.3mil是可行的。

 

另一個廉價資訊可在此提及,就係加息同樓價升跌根本從無高關連性。何況若樓價真係會跟息口加而跌,根本有投資品將加息風險從容對沖。見頂圖一投資物在2013年5月伯老在2013年8月開始收水,資產價格仲要升至起碼2018、你可見加息其實不是末日,更對投資有利。

 

最重要是讀者要明白最影響個人作投資決定的、不是周邊環境情況,而是自己財務狀況,就好似上星期六有兩個同學課後問同一問題: 「我有兩間樓係手、應唔應該賣走一間轉落股票?」

 

同學一自己月收入50000,老婆九萬,揸兩間西九樓市值1700萬,銀行尚欠700萬。此君是借貸力高、而現金水平都高! 有咩想攪可將西九樓加按至六成,都有1700*60% – 700 = 320萬可即套在手。320萬用作收息,基於債基年收息可獲12-15%可隨時贖回,那讀者每月可得320*12%/12 – 320*15%/12 = $32000至$40000不等。以呢位同學既情況,樓係唔需要賣。穩步理財唔好犯大錯生活自可悠遊自在。又或撥30萬出黎買細價股都可以,輸左都負擔得起。另外如將200萬加添入320萬理財預算入面收息、即可將成個理財計劃安排在私人銀行用直債做,享有15%高年息之餘亦享到期保本之利。生動D黎講、佢已經見到岸邊,再懂得多一點上埋岸都唔難。

 

同學二老婆享福自己一個做野,家庭月入$50000由自己生意而來,揸兩間新界西細單位一住一收租。此君借貸力弱而資金水平不高,他好應賣樓將回籠資金收住息等下一次市跌再買樓、更應做好證明家庭借貸力的工夫。至於買唔買股? 由於在理財上都叫做好左第一層保護,有樓自住有樓收租、加上生意人在跌市要為自己準備資金,所以不應將錢投放在股市慎防跌市要將股份賤賣。由此可見、同一問題,答法是因個人背景而異。至於如果看倌純為捕捉投資升幅去作自己投資目標,那究竟目標係捕捉多少? 鑑於人的貧念無窮無盡,用不斷賺價去作投資目標只會令自己在投資圈內白轉,此為筆者在銀行工作多先所見到的現象,賺錢需運用但要懂得時機去收割為上算。

 

最後是讀者,情況貼近個案二的情況一點,賣樓是需要,但套出的錢應投放於收息為主而非賺價為主的投資物。












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