睇樓報告: 開則點令樓房更有價值?

*頂圖:圖片及資訊由中原地圖提供

 

邁亞美海灣作為新界西及東50個物業當中之投資價格榜首10名,必然有其獨到之處。見榜內十大已揭露的四個位都有屯門,即知買樓實在要location, location。當然睇得諗sir書本會想再進一步,研究一下除左地利之外仲有咩因素可選得心水物業。

 

見頂圖可知邁亞美海灣位於半島之上,設計獨特令大部份單位都有海景相伴。該區苑最多人選擇的係兩房向南大兩房,400-460萬有交易。此類單位投資及自住價格都較高的,因有其獨特性。首先六百幾呎既兩房已經少見、更要是有全海景仲要400幾萬,此價位相比東涌映灣園657建築面積的一個兩房相比同時要賣500萬,那邁亞美的造價平了15-20%左右。幾年後東涌屯門的連接橋落成,雖大橋腳位不落正在屯門碼頭,但增加了兩地樓房的可類比性。近月東涌新盤東環300餘呎實用既單位都造緊400萬仲要低層,反應熱烈有真買家已告知各位市場對此貨色標呢個價係接受的。咁與之相比,用同價錢選擇社區已發展了廿年餘但舊一點而補上全單位都有海景的邁亞美,不好說那個優劣、但一定係有得比個隻。

邁亞美海灣

單位平面圖

 

若家庭打算最多都係三個人住,唔想海景,那邁亞美在1,2,4座建築面積 520,518建呎兩種開則可合,經濟預算,350-400萬左右有交易。留意向西北加上是屋企少數無海景既單位,買入後他日要放頗為困難。不建議選擇。有人話買樓最緊要自己合身而不為他日賣走作打算,那即將買樓作為一個純消費行為去看待,筆者認為如單位市值對比個人資產估大部份者不宜有此想法,要買就要入手好一點的貨色,他日要放賣為自己提供資金都容易一點。

 

在圖可見邁亞美單位向東北都有海景,當然大多數人都想向南望海瞭闊一點。向南大兩房為695, 622, 631建呎的。695呎的兩房算是頗大的了,要買的應以此為先。基於學習性提一提600呎的兩房(見上圖),有些人鐘情於此種「日字型廳」加上「一條走廊搵到尾既開則」,在此屋苑內只4及6座的E單位有提供,十分有獨特性。對比之下695, 622, 631建呎的單位屬於「一級一級上」。可惜600呎單位擁有之獨特性在今時今日無咩市場,在此交待只係想大家睇樓如何辨出特色單位,好為自己的投資項目加添些稀有性。

 

另一點要提及是邁亞美同旁邊慧豐園(見頂圖)之比較,兩者都係24年樓齡,兩者都有會所,兩者都未維修。邁亞美係信和出品而慧豐園係南豐佳作,為何看中原數據(見頂圖)見邁亞美成交呎價比慧豐園明顯高? 留意邁亞美的開則是將單位一字型排開的,而慧豐園用傳統的「井字型」。慧豐園全六座既單位會亙相遮擋,能望到海景既單位比邁亞美少。「井字型」開則令單位私穩度降低,因兩相鄰單位的大廳是90度夾角互向,你廳可以望我廳。最後是樓望樓問題,一字型排開的令屋苑內的相鄰單位不能互望,加上望出去很難見到相鄰座數單位,令樓換樓問題近乎解決。三個因素令邁亞美可以成交了7000/呎而慧豐園除最「尖出」的一座平均呎價達$7198/呎外,其餘都係5000-6000/呎貨色。

 

最後講一講上車,筆者觀察該屋苑及其附近的車位都係$1300月租有交易,管理費$1.4/呎亦在合理水平。揸車出尖沙咀都係30min到達,其實以600呎單位計佢慳到既管理費已經夠交車位租金。又或當住所車位當淨支出,加上日本車行一公里用油$1.8之預算,每日假設車行來回共45km估計行5日一個月都係用45*5*4星期*$1.8 = $1620。那車位及油錢共為$1300+1620 = $2920。比起要多付幾十萬首期去夾硬買九龍樓,那輕鬆些少先由屯門開始或是個不錯選擇,更不時有車出車入令生活質素提升。若各位在工作室那邊有車位提供或租金是可負擔,那住海景樓有私家車出入比起逼死在九龍是個更好出路,何況邁亞美海灣的升幅是新界東西44個屋苑之中的第?名,幾年來比港島樓升多約5成。

 











 

 


本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室