美國息率趨勢與香港樓市(2):香港樓價的外圍影響

人們常說加息會令樓價跌,可能印象中加息令按揭付款開支增加,人們停止追樓價而導致樓價下跌,在美國樓市而言,加息致若干程度,樓價便會下跌,然而在香港樓市而言,加息和樓價下跌並沒有明顯關係,例如93年至97年中,最優惠利率不斷上升,樓價仍然上升,98至03年最優惠利率不斷下降,樓價也不斷下降(見圖一) ,這點脫苦海的書–「置業進階筆記」)中的「利率、通脹與樓價」有更詳盡分析,筆者在此不贅。

香港樓價的外圍影響01

圖一: 資料來源: 香港金融管理局和差餉物業估價處

 

亦有另一種講法,美元上升,香港樓價會跌,現在美元正在上升週期,香港樓價會否下跌?看圖二,兩者又的確有點關係。

香港樓價的外圍影響02

圖二: 資料來源: 聯儲局和差餉物業估價處

 

美元上升對香港樓價的影響只是表象,實質上,美元上升影響熱錢流向才是真正原因,而左右熱錢的流向,是國際市場拆借美元的利率即倫敦同業拆息(LIBOR)和香港同業拆息(HIBOR)之間的差距(spread)。 由於聯系匯率,港元與美元掛鈎,理論上HIBOR的趨勢必須跟隨LIBOR,在一般情下HIBOR與LIBOR的走勢一致,基本上差距很窄(見圖三)。

香港樓價的外圍影響03

圖三: 資料來源: 香港金融管理局

 

從過往經驗,當HIBOR高於LIBOR(圖四),利率差距出現正數,例如97年亞洲金融風暴,HIBOR大幅高於LIBOR擊退炒家,便令資金流走。然而由於港元跟人民幣趨向强勢,因此HIBOR低於LIBOR,利率差距出現負數引發資金流入,銀根充裕推動借貸,從而推升資產價格。

 

2008年全球金融海嘯的時侯,資金流向美元避險令正利率差距再次短暫地出現,引發資金短暫地流出,銀根短暫地收緊引發地產價格短暫下跌,2009年之後美國量化寬鬆,但人民幣仍然强勢,令HIBOR又再低於LIBOR,負利率差距持續,在港熱錢充裕,銀行水浸而推動借貸是香港地產價格上升的其中很大原因。

 

香港樓價的外圍影響04

圖四: 資料來源: 香港金融管理局和差餉物業估價處

 

雖然近期美元上升,但HIBOR-LIBOR之差距持續地負數或很窄,加上房屋供應短缺和政府辣招扭曲令現時樓價無法調節,香港地產價格升勢持續。理論上當HIBOR-LIBOR之差距升上正數(positive interest rate spread) ,銀根收緊,可能是樓價停止上升的指標,然而值得我們關注的是上篇文章提到美國利率即使上升,也未必升得多,可能三厘便又再爆煲,香港繼續跟美國的利率走勢,可能會出現長期樓價通脹。

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