海外物業投資客觀剖析

諗SIR今次邀請合作作家脫苦海及梁隼就此問題作答,希望可以集思廣益,多角度研究問題。

 
 
Hi 諗 Sir! 你好! 本人有些關於買樓的問題想向你請教。 本人夫妻2人月入合共$50000,儲蓄現金約50萬,現租將軍澳兩房單位月租$15000,持有深圳南山一個兩房單位約值港幣240萬(10年樓齡,未來深鐵站旁),現有幾個計劃,請問那個方案較為可取。 
 
方案1 賣出深圳單位240萬,買入一個約500萬將軍澳兩房單位(按揭75%,首期總額约150萬,月供$17000),餘下90萬投資日本樓市,每月回報約$3500,回報率約6厘。 
 
方案2 賣出深圳單位240萬,買入兩個約370萬(樓齡較舊)兩房單位,一個自住(按揭70%,首期總額約123萬,月供$12000),另一個單位出租,約可租出$9000,每月補上$3000以作供款,但不知以本人夫妻2人入息可否做到銀行按揭。 
 
方案3 保留深圳單位升值潛力,將單位租出,月租約港幣$5000,繼續租住將軍澳兩房單位,等候香港樓市下跌機會,賣出深圳單位,再選擇方案1或方案2。 
 
方案4 睇好日本樓市升值機會,賣出深圳單位240萬,買入2個日本單位,每月回報約$9000,繼續租住將軍澳兩房單位,等候香港樓市下跌機會,賣出2個日本單位,再選擇方案1或方案2。 會否還有更好的方案建議?日本、內地、香港樓房比較如何? 希望得到你寶貴的意見,謝謝!
AMSWER:

傳說中有一種病稱為「選擇困難症」,不過在維基百科並沒有相關的詞彙,而從百度百科和互動百科的條文,一看就知是某種抽水式的寫法。與其說那是一種病,不如說是缺乏分析問題的有效方法吧!

在為讀者分析不同方案的利弊之前,或者將問題來一個疏理,其實只有以下三個問題:

A. 是否賣出深圳單位?
B. 是否買香港樓自住?
C. 是否買入日本樓?

再將四個方案拆開,得出下表:

  A. 是否賣出深圳單位? B. 是否買香港樓自住? C. 是否買入日本樓?
方案 1
方案 2
方案 3
方案 4

 

只要讀者想一想這三個問題的答案,就能夠找到想要的答案,下一步就是方案的可行性。所考慮的除了財力之外,究竟想出來的方案在現實上是否可行?例如方案4 中,希望港樓下跌時,能夠賣出兩個日本單位,讀者要想一想的是:日本樓是不是你話賣就可以賣?有沒有一大堆稅項要交?日元匯價繼續大幅下跌(可能性甚高) 會否令到購買力大量喪失?

 

畢竟一般香港人甚至連本地的樓市也未必有深入了解,要去了解國內甚至日本樓市又談何容易?坊間卻傾向將在香港片面的個人體驗放在其他市場。現時不單只有日本樓賣,台灣、英國、泰國、馬來西亞的物業也有在香港推售,可是想買的人,究竟對外地的樓市有多大理解?

 

就以鄰近香港的國內樓市為例,深圳南山的樓市還有價有市,遠一點的大亞灣已經滯銷,再遠少少的惠州直頭是出名的鬼城。當然,讀者買得深圳南山的樓,又知道附近有地鐵開通在即,其升值有一定的潛力都是一些看得見的因素,繼續持有就能坐享,即便出租以增加現金流,在香港操作深圳的租務亦是較易的事情。

至於日本樓,坦白說基本因素並不有利,除了日元下跌大勢已成,加上日本人口年年萎縮之下,日本政府面對超過GDP兩倍的負債,在銷售稅無法從8%加到10%之下,已有意向開徵富人稅,對於外來的「富人」更加大可老實不客氣,不是富人的香港人又何苦自動獻身?

骨子裏讀者最大的疑惑是應否在香港買樓自住?很明顯讀者是希望在香港樓價下跌之後才入手,那麼最直觀的方案是維持在深圳的物業,即先實行方案三,然後轉為方案二。財務上讀者宜考慮現時大大收緊的按揭成數之下,自住物業一按只有六成,而二按一般只有八成,至於收租物業更只可以借五成,究竟是否有足夠的首期?收 入又能否過到壓力測試?才是重點所在。










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