鍾維傑-現在宜 trade down,trade up 要耐性

甚麼是 trade down, trade up? 由一千萬元之房子換上五百萬元房子為前者,由五百萬元房子搬到一千萬元的房子是後者。為方便,以下將 trade down 稱作「換細」,trade up 為「搬大」。

為甚麼現在適宜換細?因為市況興旺且價格高昂。那為何旺市換細有着數?參考以下的婆媽數便明白 (為簡單起見,買賣之税項等暫時不計):

1A) 於旺市賣出一千萬元之房子再購買五百萬元單位 = 可有五百萬元剩餘入袋。

1B) 假設房價普遍下降百分之五十 = 即原本一千萬元要賣出的房子現今只值五百萬,而那要買入的五百萬元單位現在亦只需二百五十萬元,要賣出的房子之 「購買力」依舊,仍然可換成兩個較細的單位,但可剩餘入袋的數額則由旺市時之五百萬元變得只有二百五十萬。

再者,於旺市做了1A繼而日後遇上1B情況,那用了五百萬元買入之新細單位當然現在只值二百五十萬,但那剩餘入袋的五百萬元有機會仍然完整,整體身家有七百五十萬,勝過於淡市才換細的人士。

那麼為甚麼搬大要有耐性?因為要等待跌市。跌市?凡市場必有升跌浮沉,只是近數年之升勢令我們的腦袋忘記了跌勢,且不肯接受或相信,直至轉勢為止。

跌市搬大有甚麼着數?又看看以下的婆媽數:

2A) 市旺由五百萬元物業搬到一千萬元之房子需要加五百萬元,是自資資金或貸款在這裡並不重要。

2B) 假設遇上1B跌市狀況,雖然原有五百萬之單位只剩二百五十萬,但那欲購入之千萬房子現亦只需要五百萬,相差二百五十萬元,比前所需的五百萬輕鬆多了。

再者,於旺市做了2A繼而遇上1B,又倘若所需要加上之五百萬元全由借貸而來,一千萬物業已減值至五百萬,扣除五百萬元借貸,身家可等於零。

現在要換細之人士,包括那些退休、離婚等的,行動吧!至於升了職收入多了兼事業有成繼而 “身痕” 想搬大的,need I say more?

 

http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej770.htm












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