買樓投資那屋苑最好? #839

 

諗Sir你好。小弟今年32歲,月入11萬,可月儲2至3萬。太太為家庭主婦,有兩名不足三歲嘅小孩。今年睇完你嘅大作之後,修畢買樓課程再行一拆二。將自住三房單位以760萬賣出(賺320期,實套現430萬),政府出新政策之後,唯有先用8成借貸,用太太名計劃買入一個單位比朋友住,就算樓市再升都有間樓揸手,預算為100萬買市值400萬的樓房。究竟買邊度好? 另外淨330萬現金,我應該如何部署?

 

希望諗sir賜教。謝謝。

 

ANSWER:

讀者將原自住樓放出,再買樓都係「收租」為主,唔會自住,是很妥善的雙租族做法。收租樓可買回報好的、成家人再租住一處地方方便自己的,此事即將自己買樓的消費需求及投資需求分割開。相信將樓賣走而一咪等樓市的「傷租族」、做法是穩妥好多,不會一味賭樓市下跌。

 

既然將買樓的投資需求及消費需求分拆開,那我們可集中討論邊處樓房最值得投資。究竟「買唔買樓?」又或「買邊度好?」係香港人經常討論既話題。惟因柴灣都有人覺得好方便、而住係水塘亦有人覺得非常鐘意,所以將因人而異的消費需求列入考慮因素是令討論不能有完滿結果。我們宜將討論限制在一間樓是否符合人的投資需求,此舉即令討論成為考慮不同單位之回報及風險的考量,若我們找到單位的回報是很大而所冒風險極少,那該房投資價值極高,雙租族應買入黎收租而自己再租住第二度,讓投資價值高既樓慢慢跑贏低投資價值既地方,此舉令人無論在升市或跌市、都穩握勝券。

 

投資是一投資物的風險及回報之考量、不考慮風險而投放資金的叫賭博,不少賭局的勝率對於人而言長線係零、但仍然有人賭到唔願訓,說穿了賭博是種享受(ENJOYMENT OF RISK)。此亦為投資及賭博當中的分別。那我們用客觀之角度去考慮買入何處,先要觀察香港各大屋苑在早幾年之回報及其價格波幅。多謝有朋友提供資料,我們找到了2008年6月至2014年3月各個屋苑之升跌幅,在此選錄了新界西及新界東區之屋苑,升幅及排名(共44個)見下圖:

 

荃威花園 104.86%
沙田第一城 96.87%
盈翠半島 59.43%

知道回報後亦要計算風險,而我們找來了呎價波幅去為風險說明。呎價波幅計為不同屋苑在期内(2008年6月至2014年3月)呎價之標準差,再將其除以期内的平均值得出來的。最後將回報除以波幅,我們得出了回報/波幅比,數字越大,代表投資人承受每一個單位的波幅可獲得之回報更可觀。那我們應選取回報/波幅比最大的屋苑去投資,而新界西及新界東區之屋苑經計算後的部份結果如下:

排名7/44 大埔中心 4.31
排名12/44 荃威花園 3.68
排名26/44 麗城花園 3.52
排名39/44 盈翠半島 2.64

讀者若有全港之排列表,即知邊處係買樓收租的最精明所在。攪好買邊處後、淨低330萬現金可先將一半投入債基方案投資,貪其冇年期限制及年息口在12-15%之間,即投放150萬月收$15000-18750。此金額即夠補貼租大單位自住需多付之租金,有淨仲可以儲起準備之後再買樓的投資。












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