懶人買樓摸貨有利可圖?#838(下)

(續解答昨天的個案)

你好!本人38歲,單身女姓,月入$15000,無其他收入,人工唔會有太大上漲。與父母同住,無按揭,不可以做二按,父母已退休,用積蓄同一間鋪收租生活,所以不用我供養。而現自住的屋將來應該會留給我自住。本人沒有太多積蓄,HK現金$100K,Rmb現金$100k,手上突然多了現金HK$4m,是父母給我的。想買樓投資收租,以便將來退休用。我有現金但借貸能力有限,自知不能行錯第一步,在現今的市況,我應該怎做?

 

1) 第一次買樓投資,應買邊區?樓價大約多少?

2) 我既收入情況,買第一層樓應該做不到9成按揭,變相要比多d首期。如:樓價$4m,我是否要比$2.5 to $3m?

3) 本人目標是買完第一間,再買第二間,我的狀況是否很難做到?

4) 有朋友介紹私買外地樓花、投資外地樓好嗎?

 

我自問不是一個叻人,手上有cash也不懂連用才可以令自己退休路好走一點,希望諗sir比d指引,萬分感謝!

 

張小姐

answer:

昨天此個案張貼後在線上及線下都有同學討論:

tong calvin: 「38歲先得個20萬?果400萬好心就留返比兩老過世啦,d錢唔係自己賺既,會好快蝕九晒」

maggie wong: 「非常同意,唔係自己賺既錢係好難留得住!」

calvin: 「我得30歲都已經明呢個道理,唔係自己辛苦賺既錢,係好快敗晒,係真架,半澤直樹套野都有講啦,如果個女人未樹用男人既錢開鋪頭一定會倒閉。」

 

你問筆者,意見係好好將錢管住都係一種能力、而在此世上立壞心腸既人少、但想富有既人太多,所以錢係難以交比另一個人管理的,理財呢件事唯有靠自己。另外在年青時走一段難行既路唔係壞事、大家亙相勉勵。至於讀者,有朋友就問佢好唔好買海外物業? 投資海外物業對某些人而言是好事,若你已在香港建立好基本需要既資產(即至少是一生二宅,及起碼市值都比結欠多三成唔太怕樓市下跌被call loan),那買海外樓可令你重拾摸貨的好處。

 

在香港買樓限制多多,但不代表外地樓房在少限制下價量必比香港升得更多。澳洲綜合樓價2014年升6.8%,在2013年則升9.48% (source: http://www.globalpropertyguide.com/)。若單計Sydney,2014年升12.2%。那澳幣同港幣兩年匯率變異如何? 2014年1月3日報6.93HKD兌1澳元,2015年1月3日報6.27,即匯價在2014年一年跌10.5%,早一年即2013年全年跌17%(2013年初$8.11兌價)。那結論是呢兩年買左澳洲樓,因澳元下跌而引起國內的資產升值潮,資產價格升幅不及匯價下跌幅度。當然明白10%買樓花即等於2010年前香港人買樓玩摸貨咁吸引,可是要做呢件事唔一定要係澳洲、英國美國都有樓花買。何況澳洲借錢息率比其他國家高。

 

英國樓又如何? 不少富豪都考慮將仔女同銀紙都放係英國,那價格是否長升長有? 看數據呢幾年英國樓價確實每年攀升,惟按執筆時數據,不少當地估價行或借貸機構都預計2014全年英國計升幅為7-9%不等。而2014年英鎊年初由$12.72跌至$11.88,計為7%。所以在香港人睇英國樓,是賺價但蝕匯最後約打和。當然如買倫敦地區會比北部跑贏些少,但是否一個值得投資項目實在值得商榷。加上英國買樓有稅項,同澳洲比筆者認為好處在於英國息口比澳洲低、萬一樓花期完左要「上會」都較容易守。

 

至於日本樓有坊間已有不少資料,筆者不再詳述。2014年日本樓投資概念已廣為人知,若在年初持有日本樓在匯價全年約兌美金蝕14%,而據筆者所知日本樓係2012開始廣為台灣人投資至2013已升了不少,2014有升幅都只屬平淡。

 

對於投資初心者而言、做好儲蓄學好堅持、買樓讓自己不被貨幣失效潮而淹沒、再由最就手既股票至外地樓花去分散閣下在各項見的投資風險為正路。昨天收息堂後不少同學留係度問債基方案點配置及執行最佳,筆者意見是有100蚊將50投資債基、基本上要輸的情況很少。當然100蚊只投50蚊收14%息、那100萬成個portfolio去睇回報只拉升至7%,但風險低好多。30-45歲的又唔使保守到咁。

 












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