鍾維傑-多倫多住宅越貴越輕鬆

這是對高價樓之買家群而言,亦是一個相對之衡量。

一般家庭購置普通住宅已感吃力,更遑論買貴的房 子,然而,若將多倫多一百四十個社區各自之平均住宅價格除以同區的平均家庭收入,會發現高價樓社區的比率通常低於全市之平均比率,即家庭收入越高,越只需要動用三幾年之收入已可置業,相對平均的五六年輕鬆些。詳情參考下表,資料來自 Toronto Wellbeing Map:

粗略說,全市平均樓價相對收入比例是 5.65,而高價樓社區如 Forest Hill SouthRosedale、等皆低於此平均,Bridle Path,有如香港的山頂區,更低過3.00

至於為何有上述現象,筆者未有探究固中原因,但有以下猜想:

1) 跟隨着全球收入分布現象 = 即收入越來越由少部份人士賺到,中間的進度有限,下層的實質可能下降,而這裡收入可包括薪金、生意收益、利息、投資利潤等。

即是說,加拿大以致多倫多亦不例外,首百分之五左右的家庭之收入有實際增長,繼而變相令其樓價對比收入縮窄。

2) 但高價住宅並沒有如倫敦紐約香港等有那麼多外來資產垂涎 = 不是沒有,但相比不多,也不奇怪,多倫多的確未有那種 「國際」光環。

沒人國際光環等於相差多少?若用香港作比喻,在 多倫多買一千呎實用面積的二手「干德道」單位只需七十萬加元左右 (約五百萬港元),又或在淺水灣買三千呎獨立屋 (未計地窖,合法的) 亦二百萬加元左右起 (約千四萬港元),又或往山頂置二萬四千呎房子兼有幾畝可供騎馬之地段亦只不過約三千萬加元 (約二億港幣)。 心水清的讀者或許已了解以下情況,就是越貴之多倫多物業,它的價格與其「對等」之香港物業價格之差別比例越大,即對香港之富豪而言多倫多那間山頂屋平都唔信。

那麼是否高價物業抵玩?是,但其價格亦不會升至或不值紐倫港價錢。然而,多倫多可以是一個 hedge city market 之選,因為:

a) 有千萬人口 = 大數是多市三百萬,多市周邊再三百萬,再出至 Greater Golden Horseshoe 範圍又增四五百萬,共計千萬。這佔全加拿大人口 30%,倘有多倫多消失加拿大經濟也可消失。不是温哥華、卡加里或滿地可。

b) 十多年來樓價平穩增長 = 很少高速,亦很少大跌,有說QE令近年價格上升,也對,QE爆煲時亦可受損,但相信不會是全球跌市冠軍。

就當作在一個好城市購入抵買之古董,但這古董可放心用得租得不怕打爛,亦較古董易脫手。












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